1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.(Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац.(Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
Использование самовольной постройки не допускается.(Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.(Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;(В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.(Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ )
3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом .(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ )
3 2 . Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
(Особенности применения абзаца - Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ )(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
Верховный Суд оставил без изменения апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд РФ не нашел оснований для отмены судебных актов. Указал, что в силу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Снос является крайней мерой, устранение последствий должно быть соразмерно нарушению и не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом. Суд апелляционной инстанции правильно определил, что нарушенное право истца может быть восстановлено путем демонтажа лишь части гаража, находящейся на чужом участке. Доводы о невозможности демонтажа без ущерба для жилого дома отклонены, так как экспертиза подтвердила возможность демонтажа. Существенных нарушений норм права не допущено.
Цитата из акта
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала выводы судов ошибочными. Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ и пункту 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий; постройка может быть признана самовольной на любом этапе строительства, начиная с возведения фундамента (пункт 5 постановления Пленума). По общему правилу с иском о сносе вправе обратиться собственник земельного участка, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение постройки (пункт 12 постановления Пленума); заявитель обязан доказать наличие нарушенного субъективного права или законного интереса. С учетом системных положений пунктов 13 и 14 статьи 1 ГрК РФ понятия «строительство» и «реконструкция» не тождественны; суды не учли, что после уничтожения прежнего строения при возведении нового объекта необходимо соблюдение действующих требований земельного и градостроительного законодательства. Суды не учли, что участок расположен в территориальной зоне Ж-2, ПЗЗ установлен минимальный отступ 3 м, тогда как фактическое расстояние от контура строения до кадастровых границ смежного участка составило 0 м; площадь участка не соответствует градостроительным требованиям (предельный размер 500-3000 кв. м); строение частично расположено за пределами границ участка — на землях, государственная собственность на которые не разграничена, а также на приаэродромных территориях. При наличии у В********й Л.М. материального интереса на предъявление иска вывод судов о несущественности нарушений ошибочен, поскольку установленные нормативы регулируют соблюдение градостроительных требований, создают условия для технического обслуживания здания и влияют на санитарные и экологические риски. Согласно пунктам 42 и 43 постановления Пленума о самовольной постройке признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты, применимый при отсутствии явного и намеренного недобросовестного поведения; при установлении недобросовестного поведения застройщика суд вправе отказать в признании права (статья 10 ГК РФ). Суды, установив несущественность нарушений по отношению к смежному землепользователю, не обеспечили надлежащую оценку выявленным частноправовым и публично-правовым нарушениям при возведении нового строения с целью его легализации, в том числе возведению здания за пределами границ участка. Кроме того, установив факт самовольного возведения дома и отказав одновременно как в иске о сносе, так и в иске о признании права собственности, суды по сути не разрешили вопрос о правовой судьбе объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности.
Цитата из акта
…вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума о самовольной постройке) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права. Суд апелляционной инстанции не оценил заключение судебной строительно-технической экспертизы, не назначил дополнительную или повторную экспертизу (ст. 87 ГПК РФ), не установил, создаёт ли эксплуатация объекта угрозу жизни и здоровью (ст. 1065 ГК РФ), не учёл, что право собственности на жилые дома зарегистрировано, а также не применил Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», который допускает использование индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома без изменения вида разрешённого использования. Также суд апелляционной инстанции не дал оценку доводам о пропуске срока исковой давности (ст. 196, 199, 200 ГК РФ).
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
…Пленума № 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт З 1 статьи 222…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и направил дело на новое рассмотрение
Верховный Суд отменил определение кассационного суда и апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение в кассационный суд. Указал, что кассационный суд вышел за пределы полномочий, переоценив доказательства и установив новые факты, что запрещено частью 3 статьи 390 ГПК РФ. Также отметил, что исковая давность не распространяется на требования о сносе, если истец не лишен владения (ст. 208 ГК РФ), и что вопрос о выселении не требовался, так как ответчик зарегистрирован по другому адресу.
Цитата из акта
Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса…
1. Признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ перечислены исчерпывающе. Это частноправовое нарушение (отсутствие права на землю) либо публично-правовое: формальное (отсутствие разрешений) или содержательное (нарушение норм и правил) (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44; п. 11 Обзора от 16 ноября 2022 г.). Право собственности на самовольную постройку признается лишь при одновременном соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
2. При строительстве правообладатель обязан соблюдать правовой режим участка, определяемый категорией земель и видом разрешенного использования (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41, подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ; п. 18 постановления Пленума № 44). Постройка с нарушением вида разрешенного использования подлежит сносу, если не доказана возможность приведения ее в соответствие с требованиями (п. 19 постановления Пленума № 44).
3. Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты. Он недоступен при явном недобросовестном поведении истца, например при обращении за разрешением лишь для вида (ст. 10 ГК РФ; п. 43 постановления Пленума № 44).
4. Суды не учли, что объект расположен на двух участках с разными видами разрешенного использования: «оказание социальной помощи населению» и индивидуальные жилые дома. Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 29 ноября 2021 г. № 31-02-1-4-1947 собственникам отказано в разрешении на условно разрешенный вид использования «магазины» (4.4) в зоне Ж-4.
5. Для объекта ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 ЖК РФ) разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, достаточно уведомления (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Этот упрощенный порядок не распространяется на объекты нежилого коммерческого назначения: для них нужна разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ). Понятие реконструкции определено п. 14 ст. 1 ГрК РФ (в тексте — «подпункт 4»).
6. Размещение предприятий и организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 1, 3 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 22, п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
7. Перевод объекта ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обхода установленной ГрК РФ процедуры возведения и введения в оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке под видом жилого дома (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утв. 22 декабря 2025 г.).
8. Здание возведено без разрешительной документации и контроля уполномоченных органов, а право на него зарегистрировано как на жилое. Поэтому при переводе в нежилое необходимо исследовать его соответствие строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом использования неограниченным кругом лиц. Суды этого не сделали.
Цитата из акта
…вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в…
Верховный Суд оставил без изменения решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не нашла оснований для отмены и указала, что существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену по ст. 390.14 ГПК РФ, не допущено. Со ссылкой на п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъяснено, что перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий, а к признанию постройки самовольной приводят либо частноправовые нарушения (строительство без права на землю), либо публично-правовые нарушения формального (отсутствие разрешений) или содержательного (нарушение градостроительных и строительных норм) характера. С учетом п. 13, 14 и 40 ст. 1 ГрК РФ (понятия строительства, реконструкции и дома блокированной застройки) и заключений экспертиз от 29 июня 2022 г. № 642-06-22 и повторной от 7 августа 2024 г. № 80-08-24 ВС РФ согласился с выводом о возведении В********й Т.Н. нового объекта блокированной застройки, в отношении которого экспертиза проектной документации не проводится. По ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяются правовой режим земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, включая минимальные отступы от границ участков, количество этажей и максимальный процент застройки. Ссылаясь на п. 29 постановления Пленума № 44, ВС РФ указал, что нарушение градостроительных и строительных норм по общему правилу влечет признание постройки самовольной, но при определении последствий суд оценивает существенность нарушения: нарушение предельного количества этажей или высоты, а также строительных норм, влияющее на безопасность объекта, является существенным, а незначительное нарушение (например, минимальных отступов или максимального процента застройки), не создающее угрозу жизни и здоровью и не нарушающее права третьих лиц, может быть признано несущественным. Установленные по делу нарушения ВС РФ признал существенными, что исключает сохранение объекта и возможность приведения его в соответствие с Правилами землепользования и застройки. Также отмечено, что в силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ по вопросам, требующим специальных знаний, назначалась судебная экспертиза, а действия по регистрации граждан в спорном объекте при наличии обеспечительных мер, принятых определением Адлерского районного суда г. Сочи от 30 июля 2021 г. (запрет регистрации по месту жительства и пребывания), правового значения для спора о сносе не имеют.
Цитата из акта
…Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Согласно п. 1 и п. 2 ст. 222 ГК РФ и п. 10 постановления Пленума ВС РФ № 44, последствием самовольной постройки является снос или приведение в соответствие с требованиями, если судом не установлены обстоятельства, позволяющие ее сохранить. Собственнику по ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения, и по ст. 304 ГК РФ он может требовать устранения любых нарушений своего права.
2) По ст. 12 ГК РФ избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения и приводить к восстановлению нарушенных прав. Защита должна соответствовать требованиям справедливости, равенства и соразмерности и обеспечивать баланс интересов (постановление Конституционного Суда РФ от 12 июля 2007 г. № 10-П).
3) По п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 44 снос является крайней мерой, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно ему и не создавать дисбаланса публичного и частного интересов, а также несоразмерных убытков.
4) Эксперт не подтвердил техническую возможность частичного демонтажа в заключении. Апелляция сослалась на устные пояснения эксперта и не объяснила, как демонтаж кровли и фасадной стены восстановит права публичного собственника. Фасадная стена находится в границах участка кооператива, а фундамент и остальные элементы, включая тыльную и боковую стены за границей участка, останутся без изменений: их демонтаж невозможен, так как приведет к обрушению и нарушит права третьих лиц, сноса всего строения эксперт также исключил.
5) Апелляция не учла, что значительная часть гаража законно расположена на участке ПГК, а за его границы выступает лишь малая часть. Угрозы жизни и здоровью граждан суды не установили.
6) Вывод о возможности избранного способа защиты противоречит закону, разъяснениям Пленума ВС РФ и позициям Конституционного Суда РФ и не основан на установленных обстоятельствах.
7) Возложение обязанности по частичному демонтажу при одновременном погашении записи о праве собственности и исключении сведений из ЕГРН создает правовую неопределенность и влечет выбытие объекта в измененном виде из гражданского оборота без определения его правовой судьбы.
8) Кассационный суд общей юрисдикции этих нарушений не устранил. Основанием для отмены являются существенные нарушения норм права (ст. 390.1 ГПК РФ).
Цитата из акта
…№ 44, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 статьи 222 Гражданского…
Вопреки доводам А.И.П*******й, оспариваемая статья 222 ГК Российской Федерации, определяющая признаки самовольной постройки, а также устанавливающая последствия ее возведения, не содержит положений, регулирующих порядок исполнения судебного решения о сносе части такой постройки. […] Таким образом, оспариваемое законоположение не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте в деле с ее участием, в котором суды, удовлетворяя исковые требования, заявленные к А.И.П*******й, учли, помимо прочего, мнение эксперта, не исключающее наличия технической возможности сноса признанной самовольной постройкой части жилого дома, принадлежащего заявительнице.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований… […] Таким образом, оспариваемые положения не могут расцениваться в качестве нарушающих в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы.
Определениями от 23 ноября 2017 года № 2564-О и от 27 февраля 2025 года № 410-О Конституционный Суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалоб А.Т.Б*****а на нарушение его конституционных прав в том числе пунктом 1 статьи 222 ГК Российской Федерации, поскольку они не отвечали требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном… […] Таким образом, оспариваемые законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте, в конкретном деле с ее участием, в котором суды, удовлетворяя исковые требования администрации муниципального образования, пришли к выводу о том, что сохранение самовольной постройки нарушает права и законные интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Когда на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел незавершенный строительством объект, имеющий предусмотренные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи ГК РФ.
Если возведенный арендатором объект имеет признаки самовольной постройки, вопрос о его сносе разрешается по правилам ст. 222 ГК РФ, а не в порядке ст. 622 ГК РФ.
Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы.
Самовольная реконструкция помещения в многоквартирном доме подпадает под регулирование статьи 222 ГК РФ, и признание права собственности на такой объект возможно только при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков
Установлен исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки (четыре основания); органы власти субъектов и МСУ не вправе устанавливать дополнительные признаки; изменение требований после начала правомерного строительства не делает постройку самовольной
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям
Право собственности может быть признано за правообладателем земельного участка при одновременном соблюдении трёх условий: право на участок допускает строительство, постройка соответствует требованиям на день обращения в суд, сохранение не нарушает права третьих лиц
Орган местного самоуправления (в городах федерального значения также уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения) не вправе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта
Орган МСУ не вправе принимать решение о сносе объекта, если право на него или его часть зарегистрировано в ЕГРН — только судебный порядок
Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 31 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил
Суд обязан вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений независимо от формулировки иска (снос или приведение в соответствие); при устранимости — решение с двумя альтернативами
Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22).
Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не исключает признания его самовольной постройкой и удовлетворения иска о сносе, если объект возведен с нарушениями, указанными в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
Понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Понятие «самовольная постройка» распространяется на нежилые объекты недвижимости с 1 января 1995 года, и данная норма применяется к правоотношениям, возникшим после ее введения в действие.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только при одновременном соблюдении прав на земельный участок, соответствии постройки установленным требованиям и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
Орган местного самоуправления может признать объект недвижимости самовольной постройкой и принять решение о сносе такого строения только в том случае, если право собственности на указанный объект не зарегистрировано в ЕГРН (пункт 4 статьи 222 ГК РФ).
Орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в административном порядке только в случае, если право собственности на этот объект не зарегистрировано в ЕГРН.
Не является самовольной постройкой здание, построенное в соответствии с уточненным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка и разрешением на строительство.
Не признается самовольной постройкой здание, возведенное в соответствии с уточненным в установленном порядке видом разрешенного использования и разрешением на строительство.
в силу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничений, если собственник не знал и не мог знать о действии таких ограничений (презумпция защиты добросовестного застройщика).
Одним из критериев самовольной постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является также возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Самовольная постройка не может быть включена в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, так как не является объектом гражданского оборота до легализации.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п.3 ст.222 ГК РФ, даже в отсутствие разрешения на строительство, если нет признаков явного недобросовестного поведения истца.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что по делу имелись
Требование о сносе самовольной постройки подлежит удовлетворению, если объект возводится без разрешения и его эксплуатация угрожает жизни и здоровью граждан.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), пункт 4: Положения ст.222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости; восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), пункт 13: К требованию собственника, не владеющего участком, о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности (три года), исчисляемый с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении.
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2016), пункт 2: Самовольная постройка не введена в гражданский оборот: с ней нельзя совершать сделки, право на нее не может быть установлено и зарегистрировано до признания судом; реконструкция, приведшая к созданию нового объекта, также квалифицируется как самовольная постройка.
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2016), пункт 2: Право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь при одновременном соблюдении условий, включая наличие прав на земельный участок, соответствие параметрам застройки и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), пункт 2: Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; суду надлежит установить, предпринимало ли лицо меры к её легализации и не нарушает ли сохранение постройки права других лиц.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством: Статья 222 ГК РФ регулирует как административные (публичные) отношения, связанные с нарушением земельного и градостроительного законодательства, так и частноправовые, позволяя ввести постройку в гражданский оборот при определенных обстоятельствах.
Постановление Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, пункт 25: Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка; отсутствие разрешения на строительство само по себе не основание для отказа, если лицо предпринимало меры к легализации и постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан