1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.(В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ )
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 263 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических,…
Верховный Суд отменил определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции и апелляционное определение
Кассационный суд вышел за пределы своих полномочий: он не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые обстоятельства (ст. 379.6, 379.7, ч. 3 ст. 390 ГПК РФ). Нижестоящие суды установили все необходимые обстоятельства, правильно применили нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ, постановление Пленума ВС РФ № 44), оценили судебную экспертизу; кассация немотивированно отклонила их выводы и необоснованно потребовала дополнительной экспертизы.
Цитата из акта
На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Снос самовольной постройки — крайняя мера; необходимость сноса обусловлена не только отсутствием разрешения, но и несоответствием постройки требованиям безопасности и нарушением прав третьих лиц. Суд первой инстанции немотивированно отверг заключение судебного эксперта (в нарушение ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ), признавшего отсутствие угрозы жизни и здоровью и нарушений прав третьих лиц, и исходил исключительно из отсутствия разрешения на строительство, не установив, что восстановление прав возможно только сносом и что соблюдён баланс публичных и частных интересов.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Вывод апелляции о признаках многоквартирного дома немотивирован и опровергает заключение эксперта без назначения дополнительной/повторной экспертизы и без вынесения вопроса на обсуждение сторон. Снос — крайняя мера; суд обязан был установить неустранимость нарушений и обсудить возможность приведения постройки в соответствие с разрешённым использованием, чего сделано не было.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Снос — крайняя мера; необходимость сноса связана не только с отсутствием разрешения на строительство, но и с несоответствием постройки требованиям безопасности и нарушением прав третьих лиц. Экспертизы подтвердили соответствие строений нормам и отсутствие угрозы жизни и здоровью, нарушение отступов признано несущественным. Суды не указали существенность нарушения, не оценили пропорциональность и соразмерность сноса и не вынесли на обсуждение вопрос об устранимости нарушений и приведении постройки в соответствие.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
С 2018 года (ФЗ № 340-ФЗ) для строительства объектов ИЖС, к которым относится гостевой дом, разрешение на строительство не требуется — достаточно уведомления, поэтому вывод о самовольности из-за отсутствия разрешения ошибочен. Суд обязан был вынести на обсуждение вопрос об устранимости нарушений без сноса (постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023), тем более что экспертизы предложили варианты приведения объекта в соответствие.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Строительство велось с учётом целевого назначения участка и при действующем разрешении на строительство (отмена которого судом признана незаконной); отмена разрешения сама по себе не делает объект самовольной постройкой (п.26 Пленума №44); судами не установлен факт начала строительства после предъявления требований о расторжении аренды и не учтено, что строительство завершено в 2022 г.
Цитата из акта
На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Снос — крайняя мера; установив факт самовольной постройки, суд обязан определить, можно ли привести строение в соответствие с установленными требованиями (в т.ч. изменить наименование на жилой дом и привести коэффициент использования территории объединением участков), и только при невозможности приведения выносить решение о сносе. Апелляция эти обстоятельства, установленные экспертизой и судом первой инстанции, не оценила.
Цитата из акта
На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.
Вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», представленными материалами не подтверждается применение пункта 1 статьи 263 ГК Российской Федерации и пункта 1 части 1 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в конкретном деле с участием заявителя.
Что же касается пункта 1 статьи 263 того же Кодекса, то он обеспечивает – в развитие положений статей 35 (части 1 и 2) и 36 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации – реализацию права собственности на земельный участок (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 26 февраля 2021 года № 232-О, от 27 мая 2021 года № 1012-О и др.) при одновременном соблюдении необходимого баланса частных и публичных интересов. […] Таким образом, оспариваемые положения не могут расцениваться как нарушающие в указанном в жалобе аспекте конституционные права И.Н.М*******а, в деле с участием которого суд, отказывая в удовлетворении исковых требований о сносе строений, изменении их места расположения, принял во внимание выводы судебного эксперта о возможности устранения нарушений прав заявителя посредством осуществления мероприятий по предотвращению попадания осадков на принадлежащий ему земельный участок.
В свою очередь, пункт 1 статьи 263 и статья 304 данного Кодекса обеспечивают – в соответствии с гарантиями, предусмотренными статьями 35 (части 1 и 2) и 36 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, – защиту и реализацию права собственности. […] Соответственно, оспариваемые законоположения сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы в указанном ею аспекте.
Что же касается пункта 1 статьи 263 того же Кодекса, устанавливающего, в частности, что собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, то он обеспечивает – в соответствии с гарантиями, предусмотренными статьями 35 (части 1 и 2) и 36 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, – реализацию права собственности на земельный участок.
Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
Собственник вправе возводить здания на участке, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о целевом назначении.