1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения принадлежит только субъекту РФ или муниципальному образованию (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), а не арендатору. Условие договора аренды о преимущественном праве арендатора не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ) и не создает обязанностей для третьих лиц (ст. 308 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции не дал оценку соответствия пункта договора закону. Также ВС отметил, что при продаже участка с нарушением преимущественного права публичного образования сделка ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), но соответствующий орган не был привлечен к участию в деле.
Цитата из акта
…тем, преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено, при этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Преимущественное право покупки и способ его защиты — перевод прав и обязанностей покупателя — принадлежат лицу, обладающему этим правом в силу закона (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ с исключениями по п. 2 ст. 259.2 ГК РФ; п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, где приведен также п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ). Владение, пользование и распоряжение имуществом принадлежат собственнику (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
2) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) закрепляет: а) преимущественное право субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципального образования) на покупку земельного участка сельхозназначения; б) преимущественное право других участников долевой собственности либо использующих участок сельхозорганизации или члена КФХ — на покупку доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12–14 Закона № 101-ФЗ, обеспечивающими баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счет доли не абсолютно: выдел производится по решению общего собрания либо в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ. Выдел доли, обремененной арендой, невозможен без согласия арендатора, кроме случаев, когда участник голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017)).
3) Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путем выдела. Р*******а Г.И. выделила участок в установленном порядке с согласия арендатора, и на момент продажи он в долевой собственности не находился, принадлежал только ей. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц, имеющих право на их приобретение, к продаже такого участка неприменимы — действует ст. 8 Закона № 101-ФЗ. Договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может быть основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
4) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды не создает обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства (п. 3 ст. 308 ГК РФ), и само по себе не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ).
5) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципальное образование). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчетов (не более 90 дней). При отказе или неуведомлении в течение 30 дней продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении иных существенных условий нужно новое извещение. Сделка, совершенная с нарушением этого права, ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ; определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Суды не привлекли администрацию сельского поселения к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе и не выяснили мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи участка Б*****у А.С. В рамках своей дискреции и в целях баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности (включая сохранение сложившихся технологических и производственных связей в сельском хозяйстве) суды не проверили: а) законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки (неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления — способ защиты по абз. 13 ст. 12 ГК РФ); б) наступление последствий, предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ.
7) Ошибочное признание за арендатором преимущественного права покупки участка, образованного путем выдела, и непроверка последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования — существенные и непреодолимые нарушения. Апелляция и кассация их не исправили, и устранить их можно только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
При этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По п. 1 ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли, продаваемой постороннему лицу (кроме продажи с публичных торгов и случаев п. 2 ст. 259.2 ГК РФ). Пункт 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает способ защиты этого права при переходе доли по договору купли-продажи или мены: требование в течение трёх месяцев о переводе прав и обязанностей покупателя. С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (где упомянут и п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) такой перевод возможен только на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
2) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) закрепляет два вида преимущественного права: субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципального образования) на покупку участка сельхозназначения; других участников долевой собственности либо использующих участок сельскохозяйственной организации или члена КФХ — на покупку доли при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счёт земельной доли не абсолютно: оно обусловлено сохранением целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством. Выдел осуществляется по решению общего собрания или в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). Выдел доли, обременённой арендой, возможен лишь с согласия арендатора, кроме участников, голосовавших против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
3) Системные положения ст. 128 ГК РФ, ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела. П*****а П.Ю. выделил участок в установленном законом порядке с согласия арендатора, и на момент продажи участок в долевой собственности не находился. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц с правом на их приобретение, к продаже выделенного участка неприменимы (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может быть основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
4) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства, и само по себе не может ограничивать права собственника по ст. 209, 260 ГК РФ. Вывод судов о наличии у арендатора преимущественного права покупки ошибочен.
5) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование; исключения — продажа с публичных торгов и изъятие для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов (не более 90 дней) под расписку или заказным письмом с уведомлением (п. 2 ст. 8). При отказе органа или отсутствии ответа в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий он обязан направить новое извещение (п. 3 ст. 8). Сделка с нарушением преимущественного права покупки ничтожна (п. 4 ст. 8). Этот механизм обеспечивает баланс частных и публичных интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены продажей участка Б*****у А.С., не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления является способом защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Тем не менее суды в рамках своей дискреции не обеспечили проверку законности отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка П*****и П.Ю., необходимую для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, в том числе для сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей. Не проверено и наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования, предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ.
7) Допущенные нарушения существенны и непреодолимы, не исправлены апелляцией и кассацией и могут быть устранены только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
При этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Нарушенное преимущественное право покупки защищается путём перевода прав и обязанностей покупателя на лицо, обладающее этим правом в силу закона. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене продажи и на прочих равных условиях; при его нарушении они в течение трёх месяцев могут требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ). Тот же вывод следует из п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, где в числе примеров назван п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
2) Закон № 101-ФЗ закрепляет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения при его продаже за субъектом РФ, а в случаях, установленных законом субъекта, — за муниципальным образованием. Преимущественное право покупки доли при её возмездном отчуждении принадлежит другим участникам долевой собственности либо использующим участок сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ (п. 1, 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ). К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
3) Право на выдел участка в счёт земельной доли не носит абсолютного характера: оно обусловлено сохранением целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством. Выдел допустим, если не противоречит требованиям к образованию участков, и по общему правилу производится по решению общего собрания либо в порядке п. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). При согласии всех участников на передачу участка в аренду выдел доли, обременённой арендой, без согласия арендатора невозможен; исключение — участники, голосовавшие против предоставления участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
4) Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела доли. Спорный участок выделен З********м В.П. в установленном порядке с согласия арендатора и на момент сделки принадлежал только ему, в долевой собственности не находился. Особенности оборота долей, включая круг лиц, вправе их приобрести, к продаже выделенных участков не применяются (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно признали за арендатором такое право.
5) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства, и само по себе не может ограничивать права собственника, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.
6) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки имеет субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта, муниципальное образование (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов, который не может превышать 90 дней (п. 2). При отказе органа или его молчании в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий он обязан направить новое извещение (п. 3). Сделка, совершённая с нарушением этого права, ничтожна (п. 4). Механизм направлен на охрану земли, баланс интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
7) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, о продаже участка Б*****у А.С. не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления является способом защиты (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Несмотря на это, суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки и не проверили, наступили ли последствия нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Такая проверка необходима для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
8) Решение первой инстанции не отвечает требованиям законности и обоснованности. Допущенные нарушения не исправлены апелляцией и кассацией, являются существенными и непреодолимыми и могут быть устранены только отменой всех судебных постановлений.
Цитата из акта
При этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Спорный участок на момент продажи не находился в долевой собственности и принадлежал только продавцу, поэтому правила п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права сособственника неприменимы. ФЗ № 101-ФЗ — специальный закон — не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого сельхозучастка; преимущественное право принадлежит субъекту РФ/муниципалитету (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), а условие договора аренды само по себе не ограничивает права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ). Администрация поселения к участию в деле не привлечена.
Цитата из акта
…преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного выше закона не предусмотрено, при этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
К продаже целого участка сельхозназначения, не находящегося в долевой собственности, правила п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав покупателя не применяются: специальный закон № 101-ФЗ имеет приоритет и предусматривает преимущественное право покупки субъекта РФ/муниципалитета, а нарушение этого права влечёт ничтожность сделки, а не перевод прав. Преимущественное право арендатора на покупку такого участка законом не предусмотрено, а условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ). Кроме того, компетентный орган (администрация поселения) не был привлечён в надлежащем статусе.
Цитата из акта
…преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного выше закона не предусмотрено, при этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Спорные участки на момент продажи не находились в долевой собственности и принадлежали только продавцу, поэтому ст. 250 ГК РФ неприменима. Оборот земель сельхозназначения регулируется специальным ФЗ № 101-ФЗ, который не предусматривает перевода прав покупателя как последствия нарушения; преимущественное право покупки имеет субъект РФ/муниципалитет (ст. 8), а не арендатор. Преимущественное право арендатора на выкуп таким законом не предусмотрено, и условие договора аренды не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ). Администрация к участию в деле не привлечена.
Цитата из акта
…преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного выше закона не предусмотрено, при этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Перевод прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ) применим лишь при продаже доли в общей долевой собственности; спорный участок принадлежал единолично продавцу и в долевой собственности не находился. Оборот сельхозземель регулирует специальный Закон №101-ФЗ, который не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку и не допускает перевода прав покупателя как последствия; преимущественное право принадлежит субъекту РФ/муниципалитету, а сделка с нарушением запрета ничтожна. Условие договора аренды не может ограничивать права собственника (ст.209, 260 ГК РФ). Компетентный орган (администрация поселения) к участию в деле не привлечён.
Цитата из акта
…преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного выше закона не предусмотрено, при этом условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из положений пункта 2 статьи 209 во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 260 ГК Российской Федерации следует, что собственники земельного участка – если он не исключен из оборота или не ограничен в обороте – вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия (в том числе сдавать в аренду), не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Из положений пункта 2 статьи 209 во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 260 ГК Российской Федерации следует, что собственники земельного участка – если он не исключен из оборота или не ограничен в обороте – вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия (в том числе сдавать в аренду), не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
…подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 29 ноября 2012 года № 202-ФЗ), которым в отношении земельных участков с названными характеристиками (после включения их с 1 января 2013 года в состав облагаемого земельным налогом имущества) предусмотрено применение пониженной – не более 0,3 процента налоговой ставки, то данное законоположение направлено на защиту законных интересов плательщиков земельного налога, а следовательно, само по себе не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя, как и оспариваемые им статьи 129 и 260 ГК Российской Федерации, направленные по своему содержанию на регламентацию имущественных прав участников гражданских правоотношений.
При этом, по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания статей 260 и 261 ГК Российской Федерации и статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации.
на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.
Собственник осуществляет права на земельный участок при условии соблюдения целевого назначения; использование не по назначению не допускается, что учитывается при оценке самовольности постройки.
лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Собственник земельного участка вправе распоряжаться им, в том числе продавать его часть, если участок не изъят и не ограничен в обороте.