1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса .(В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ , от 24.07.2023 № 351-ФЗ )
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
(О несоответствии Конституции Российской Федерации пункта 1 - Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 23-П )
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.(Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ )
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
(Особенности применения статьи 250 - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ )
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 250 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения принадлежит только субъекту РФ или муниципальному образованию (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), а не арендатору. Условие договора аренды о преимущественном праве арендатора не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ) и не создает обязанностей для третьих лиц (ст. 308 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции не дал оценку соответствия пункта договора закону. Также ВС отметил, что при продаже участка с нарушением преимущественного права публичного образования сделка ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), но соответствующий орган не был привлечен к участию в деле.
Цитата из акта
…разъяснено, что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Преимущественное право покупки и способ его защиты — перевод прав и обязанностей покупателя — принадлежат лицу, обладающему этим правом в силу закона (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ с исключениями по п. 2 ст. 259.2 ГК РФ; п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, где приведен также п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ). Владение, пользование и распоряжение имуществом принадлежат собственнику (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
2) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) закрепляет: а) преимущественное право субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципального образования) на покупку земельного участка сельхозназначения; б) преимущественное право других участников долевой собственности либо использующих участок сельхозорганизации или члена КФХ — на покупку доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12–14 Закона № 101-ФЗ, обеспечивающими баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счет доли не абсолютно: выдел производится по решению общего собрания либо в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ. Выдел доли, обремененной арендой, невозможен без согласия арендатора, кроме случаев, когда участник голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017)).
3) Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путем выдела. Р*******а Г.И. выделила участок в установленном порядке с согласия арендатора, и на момент продажи он в долевой собственности не находился, принадлежал только ей. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц, имеющих право на их приобретение, к продаже такого участка неприменимы — действует ст. 8 Закона № 101-ФЗ. Договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может быть основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
4) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды не создает обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства (п. 3 ст. 308 ГК РФ), и само по себе не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ).
5) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципальное образование). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчетов (не более 90 дней). При отказе или неуведомлении в течение 30 дней продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении иных существенных условий нужно новое извещение. Сделка, совершенная с нарушением этого права, ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ; определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Суды не привлекли администрацию сельского поселения к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе и не выяснили мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи участка Б*****у А.С. В рамках своей дискреции и в целях баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности (включая сохранение сложившихся технологических и производственных связей в сельском хозяйстве) суды не проверили: а) законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки (неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления — способ защиты по абз. 13 ст. 12 ГК РФ); б) наступление последствий, предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ.
7) Ошибочное признание за арендатором преимущественного права покупки участка, образованного путем выдела, и непроверка последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования — существенные и непреодолимые нарушения. Апелляция и кассация их не исправили, и устранить их можно только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По п. 1 ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли, продаваемой постороннему лицу (кроме продажи с публичных торгов и случаев п. 2 ст. 259.2 ГК РФ). Пункт 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает способ защиты этого права при переходе доли по договору купли-продажи или мены: требование в течение трёх месяцев о переводе прав и обязанностей покупателя. С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (где упомянут и п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) такой перевод возможен только на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
2) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) закрепляет два вида преимущественного права: субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципального образования) на покупку участка сельхозназначения; других участников долевой собственности либо использующих участок сельскохозяйственной организации или члена КФХ — на покупку доли при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счёт земельной доли не абсолютно: оно обусловлено сохранением целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством. Выдел осуществляется по решению общего собрания или в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). Выдел доли, обременённой арендой, возможен лишь с согласия арендатора, кроме участников, голосовавших против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
3) Системные положения ст. 128 ГК РФ, ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела. П*****а П.Ю. выделил участок в установленном законом порядке с согласия арендатора, и на момент продажи участок в долевой собственности не находился. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц с правом на их приобретение, к продаже выделенного участка неприменимы (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может быть основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
4) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства, и само по себе не может ограничивать права собственника по ст. 209, 260 ГК РФ. Вывод судов о наличии у арендатора преимущественного права покупки ошибочен.
5) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование; исключения — продажа с публичных торгов и изъятие для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов (не более 90 дней) под расписку или заказным письмом с уведомлением (п. 2 ст. 8). При отказе органа или отсутствии ответа в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий он обязан направить новое извещение (п. 3 ст. 8). Сделка с нарушением преимущественного права покупки ничтожна (п. 4 ст. 8). Этот механизм обеспечивает баланс частных и публичных интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены продажей участка Б*****у А.С., не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления является способом защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Тем не менее суды в рамках своей дискреции не обеспечили проверку законности отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка П*****и П.Ю., необходимую для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, в том числе для сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей. Не проверено и наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования, предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ.
7) Допущенные нарушения существенны и непреодолимы, не исправлены апелляцией и кассацией и могут быть устранены только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Способ защиты преимущественного права покупки доли — перевод прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25). Он применяется при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
2) Оборот земельных долей и земельных участков, образованных выделом, различен (ст. 128 ГК РФ, ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ). Право на выдел не абсолютно, а особенности регулирования оборота долей направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). При наличии согласия всех участников долевой собственности на передачу участка в аренду выдел доли, обремененной арендой, возможен только с согласия арендатора (п. 4 Обзора № 3 (2017)).
3) На момент продажи участок, образованный с согласия арендатора, уже не находился в долевой собственности и принадлежал только продавцу. Г****о С.И. осуществила выдел в установленном порядке. Особенности регулирования долей, включая круг лиц с правом приобретения, не применимы при продаже образованных выделом участков (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может быть основанием для перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно признали такое право у арендатора.
4) При продаже участка из земель сельхозназначения преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальному образованию. Продавец обязан письменно известить компетентный орган, а сделка, совершенная с нарушением этого права, ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ; определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
5) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе, ее мнение о продаже участка не выяснено. Суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки, хотя неприменение судом акта органа местного самоуправления, противоречащего закону, является способом защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Суды также не проверили наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Это необходимо для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности и сохранения технологических и производственных связей.
6) Нарушения норм права существенны, непреодолимы и устранимы только отменой судебных постановлений (ст. 390.14 ГПК РФ).
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т. д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ отметил, что по п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, а по п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 защита преимущественного права покупки осуществляется путем перевода прав и обязанностей покупателя только при наличии такого права, установленного законом; п. 1 и 3 ст. 250 ГК РФ касаются продажи доли в праве общей собственности, а не продажи индивидуально определенного земельного участка. Пункт 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ предусматривает преимущественное право на покупку доли, в том числе для использующей участок сельскохозяйственной организации, но не на покупку выделенного участка; ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ и ст. 128 ГК РФ разграничивают правовой режим земельных долей и сформированных участков, а особенности оборота долей, включая круг субъектов, имеющих право на их приобретение, не применяются при продаже выделенного участка (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поскольку участок на момент продажи 19 апреля 2019 г. в долевой собственности не находился и принадлежал только Р******й А.С., которая с согласия арендатора в установленном порядке выделила его в счет земельной доли, условие п. 2.3 договоров аренды о преимущественном праве покупки доли не могло служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору продажи уже образованного участка. Участок является индивидуально определенной недвижимой вещью (п. 3 ст. 6 ЗК РФ); право на выдел не носит абсолютного характера и обусловлено требованиями сохранения целевого назначения земель и общими интересами сособственников (п. 1, 2 ст. 13 Закона № 101-ФЗ). Согласно п. 4 Обзора № 3 (2017) при согласии всех участников долевой собственности на передачу участка в аренду выдел доли, обремененной арендой, требует согласия арендатора, за исключением голосовавших против; такое согласие было дано, участок образован на основании письменного согласия общества с условием сохранения срока аренды без изменений. Кроме того, по п. 1–3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ преимущественное право покупки сельскохозяйственного участка принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а продажа с нарушением этого права ничтожна (п. 4 ст. 8); ВС РФ сослался на определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О о допустимости такого преимущественного права публично-правовых образований. Суды не привлекли администрацию Савосьскинского сельского поселения в надлежащем процессуальном статусе, не выяснили мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи участка Б*****у А.С. и не проверили законность ее отказа от преимущественного права письмом от 17 апреля 2019 г. № 135, чем не обеспечили баланс частных и публичных интересов; ст. 12 ГК РФ допускает неприменение противоречащего закону акта органа местного самоуправления как способ защиты гражданских прав. Допущенные нарушения признаны существенными и неустранимыми без отмены судебных постановлений.
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т. д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Нарушенное преимущественное право покупки защищается путём перевода прав и обязанностей покупателя на лицо, обладающее этим правом в силу закона. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене продажи и на прочих равных условиях; при его нарушении они в течение трёх месяцев могут требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ). Тот же вывод следует из п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, где в числе примеров назван п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
2) Закон № 101-ФЗ закрепляет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения при его продаже за субъектом РФ, а в случаях, установленных законом субъекта, — за муниципальным образованием. Преимущественное право покупки доли при её возмездном отчуждении принадлежит другим участникам долевой собственности либо использующим участок сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ (п. 1, 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ). К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
3) Право на выдел участка в счёт земельной доли не носит абсолютного характера: оно обусловлено сохранением целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством. Выдел допустим, если не противоречит требованиям к образованию участков, и по общему правилу производится по решению общего собрания либо в порядке п. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). При согласии всех участников на передачу участка в аренду выдел доли, обременённой арендой, без согласия арендатора невозможен; исключение — участники, голосовавшие против предоставления участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
4) Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела доли. Спорный участок выделен З********м В.П. в установленном порядке с согласия арендатора и на момент сделки принадлежал только ему, в долевой собственности не находился. Особенности оборота долей, включая круг лиц, вправе их приобрести, к продаже выделенных участков не применяются (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно признали за арендатором такое право.
5) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства, и само по себе не может ограничивать права собственника, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.
6) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки имеет субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта, муниципальное образование (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов, который не может превышать 90 дней (п. 2). При отказе органа или его молчании в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий он обязан направить новое извещение (п. 3). Сделка, совершённая с нарушением этого права, ничтожна (п. 4). Механизм направлен на охрану земли, баланс интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
7) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, о продаже участка Б*****у А.С. не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления является способом защиты (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Несмотря на это, суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки и не проверили, наступили ли последствия нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Такая проверка необходима для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
8) Решение первой инстанции не отвечает требованиям законности и обоснованности. Допущенные нарушения не исправлены апелляцией и кассацией, являются существенными и непреодолимыми и могут быть устранены только отменой всех судебных постановлений.
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Преимущественное право покупки участников долевой собственности и требование о переводе прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ) — способ защиты при переходе доли к постороннему лицу по договору купли-продажи или мены. С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (со ссылкой в том числе на п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) перевод прав и обязанностей покупателя осуществляется на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
2) Закон № 101-ФЗ регулирует оборот земельных участков и долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 1). Оборот основывается, в частности, на двух преимущественных правах (п. 3 ст. 1). Первое — право субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципального образования) на покупку земельного участка при его продаже, кроме продажи с публичных торгов. Второе — право других участников долевой собственности, использующей участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13 и 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов на основе принципа пропорциональности (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
3) Право на выдел участка в счёт земельной доли не носит абсолютного характера: оно обусловлено требованиями сохранения целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством, и реализуется в порядке п. 1, 2 ст. 13 Закона № 101-ФЗ. Согласно п. 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г., при согласии всех участников на передачу участка в аренду выдел доли, обременённой арендой, невозможен без согласия арендатора. Исключение — участники, голосовавшие против аренды.
4) Земельный участок — недвижимая индивидуально определённая вещь (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ в системной связи определяют различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела доли.
5) Спорный участок выделен Г****о Т.В. в установленном порядке с согласия арендатора. На момент продажи Б*****у А.С. он в долевой собственности не находился и принадлежал только продавцу. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц, имеющих право на их приобретение, к продаже такого участка неприменимы (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может служить основанием для перевода прав покупателя по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно установили наличие у арендатора преимущественного права покупки.
6) При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ (в установленных случаях — муниципальное образование), кроме продажи с публичных торгов и изъятия для государственных или муниципальных нужд. Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган с указанием цены, размера, местоположения участка и срока расчётов (не более 90 дней). При отказе или отсутствии ответа в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении иных существенных условий требуется новое извещение. Сделка с нарушением этого права ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Со ссылкой на определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О ВС указал, что механизм обеспечивает баланс частных и публичных интересов и продовольственную безопасность государства.
7) Администрация сельского поселения не привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены продажей участка Б*****у А.С., не выяснено. ВС сослался на абз. 13 ст. 12 ГК РФ: неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления является способом защиты. Суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка, принадлежащего Г****о Т.В. Н* проверено и наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Такая проверка нужна для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
8) Нарушения суда первой инстанции, не исправленные апелляцией и кассацией, признаны существенными и непреодолимыми и устранимыми только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли при её продаже постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ), кроме продажи с публичных торгов и случаев п. 2 ст. 259.2 ГК РФ. При нарушении этого права они вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ); это способ защиты при переходе доли к постороннему лицу по купле-продаже или мене. С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (примеры: п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) такой перевод возможен на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
2) Закон № 101-ФЗ (ст. 1) устанавливает правила и ограничения оборота земельных участков и долей из земель сельскохозяйственного назначения. По п. 3 ст. 1 оборот основан, в частности, на двух преимущественных правах: субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципального образования) на покупку участка при его продаже; других участников долевой собственности либо использующих участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена КФХ на покупку доли при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13 и 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
3) Право на выдел участка в счёт доли не носит абсолютного характера (п. 1, 2 ст. 13 Закона № 101-ФЗ). Выдел доли, обременённой арендой, без согласия арендатора невозможен, кроме участников, голосовавших на общем собрании против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
4) Земельный участок — индивидуально определённая недвижимая вещь (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела доли.
5) Спорный участок образован Р***й Р.В. в установленном законом порядке с согласия арендатора. На момент продажи он в долевой собственности не находился и принадлежал только продавцу. Особенности оборота долей, включая круг лиц, вправе их приобрести, к продаже выделенных участков не применяются — действует ст. 8 Закона № 101-ФЗ. Поэтому условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
6) По ст. 8 Закона № 101-ФЗ при продаже участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципальное образование), кроме продажи с публичных торгов и изъятия для государственных или муниципальных нужд. Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов (не более 90 дней). Если орган откажется от покупки или в течение 30 дней не уведомит о намерении приобрести участок, продавец вправе в течение года продать его третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении других существенных условий продавец обязан направить новое извещение. Сделка с нарушением этого права ничтожна (п. 4). Механизм ст. 8 обеспечивает баланс частных и публичных интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
7) Администрация сельского поселения (указана в деле в качестве третьего лица) к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе не привлечена. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены продажей участка Б*****у А.С., не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления — способ защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Тем не менее суды в рамках предоставленной им дискреции не проверили законность действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки участка, принадлежащего Р**е Р.В. Т***я проверка нужна для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
8) Итог: суды ошибочно признали за арендатором преимущественное право покупки участка, образованного выделом доли. Они также не проверили наступление предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования. Эти нарушения существенны (ст. 390.14 ГПК РФ), не исправлены апелляцией и кассацией и могут быть устранены только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
…что последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положения статьи 250 ГК Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности, обеспечивают защиту имущественных прав участников долевой собственности и баланс их интересов (определения от 31 января 2023 года № 170-О, от 18 июля 2024 года № 1908-О и др.). […] Положения данной статьи не содержат неопределенности в аспекте, указанном в жалобе, и не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, в деле с участием которого суд, установив правомерность продажи финансовым управляющим квартиры целиком, пришел к выводу, что правила о преимущественном праве покупке доли в данном случае применению не подлежат.
Конституционный Суд Российской Федерации, среди прочего, указал, что пункт 2 статьи 250 ГК Российской Федерации, направленный на защиту имущественных прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июля 2019 года № 1980-О, от 25 июня 2024 года № 1595-О и др.), сам по себе не может рассматриваться в качестве нарушающего в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы.
Пункт 2 статьи 250 ГК Российской Федерации имеет целью защиту имущественных прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июля 2019 года № 1980-О, от 25 июня 2024 года № 1595-О и др.).
Рассматриваемые с учетом выводов, содержащихся в указанном Постановлении и сохраняющих свою силу, оспариваемые положения пункта 1 статьи 250 ГК Российской Федерации, направленные на защиту имущественных прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
При переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли с нарушением преимущественного права покупки истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость.
Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов.
При банкротстве сособственника цена его доли определяется на открытых торгах, но сособственнику предоставляется преимущественное право покупки доли по цене, предложенной победителем торгов.
внесение Х. доли в уставный капитал общества не нарушает права Р. как сособственника недвижимого имущества, не требует её предварительного уведомления, не наделяет её преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет ей возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Преимущественное право покупки доли применяется только к договорам купли-продажи и мены; на внесение доли в уставный капитал общества оно не распространяется.
По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.
Наличие или отсутствие у наследника денежных средств для покупки доли не влияет на существование преимущественного права покупки; вопрос платёжеспособности решается при рассмотрении иска по существу.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее
Пленум уточнил правила преимущественного права покупки доли: трёхмесячный срок для перевода прав покупателя исчисляется с момента, когда участник узнал о нарушении (ст.200 ГК). При иске истец обязан внести на депозит суда уплаченную покупателем сумму.
общество (участники общества), изъявившее желание приобрести соответствующую долю с оплатой кредитору ее действительной стоимости, вправе на основании статьи 6 и пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона) требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному на торгах.
При продаже доли с публичных торгов до истечения трёхмесячного срока общество или участники вправе по аналогии закона требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя
Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»», пункт 10
Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст.250 ГК РФ срока.
Продажа доли в приватизированной квартире постороннему лицу возможна лишь при отказе остальных сособственников от преимущественной покупки или истечении срока по ст. 250 ГК.