К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права) ; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.(В редакции федеральных законов от 18.03.2019 № 34-ФЗ , от 24.07.2023 № 339-ФЗ )(Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 128 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Преимущественное право покупки и способ его защиты — перевод прав и обязанностей покупателя — принадлежат лицу, обладающему этим правом в силу закона (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ с исключениями по п. 2 ст. 259.2 ГК РФ; п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, где приведен также п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ). Владение, пользование и распоряжение имуществом принадлежат собственнику (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
2) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) закрепляет: а) преимущественное право субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципального образования) на покупку земельного участка сельхозназначения; б) преимущественное право других участников долевой собственности либо использующих участок сельхозорганизации или члена КФХ — на покупку доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12–14 Закона № 101-ФЗ, обеспечивающими баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счет доли не абсолютно: выдел производится по решению общего собрания либо в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ. Выдел доли, обремененной арендой, невозможен без согласия арендатора, кроме случаев, когда участник голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017)).
3) Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путем выдела. Р*******а Г.И. выделила участок в установленном порядке с согласия арендатора, и на момент продажи он в долевой собственности не находился, принадлежал только ей. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц, имеющих право на их приобретение, к продаже такого участка неприменимы — действует ст. 8 Закона № 101-ФЗ. Договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может быть основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
4) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды не создает обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства (п. 3 ст. 308 ГК РФ), и само по себе не может ограничивать права собственника (ст. 209, 260 ГК РФ).
5) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципальное образование). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчетов (не более 90 дней). При отказе или неуведомлении в течение 30 дней продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении иных существенных условий нужно новое извещение. Сделка, совершенная с нарушением этого права, ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ; определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Суды не привлекли администрацию сельского поселения к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе и не выяснили мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи участка Б*****у А.С. В рамках своей дискреции и в целях баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности (включая сохранение сложившихся технологических и производственных связей в сельском хозяйстве) суды не проверили: а) законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки (неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления — способ защиты по абз. 13 ст. 12 ГК РФ); б) наступление последствий, предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ.
7) Ошибочное признание за арендатором преимущественного права покупки участка, образованного путем выдела, и непроверка последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования — существенные и непреодолимые нарушения. Апелляция и кассация их не исправили, и устранить их можно только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путем выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По п. 1 ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли, продаваемой постороннему лицу (кроме продажи с публичных торгов и случаев п. 2 ст. 259.2 ГК РФ). Пункт 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает способ защиты этого права при переходе доли по договору купли-продажи или мены: требование в течение трёх месяцев о переводе прав и обязанностей покупателя. С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (где упомянут и п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) такой перевод возможен только на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
2) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) закрепляет два вида преимущественного права: субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципального образования) на покупку участка сельхозназначения; других участников долевой собственности либо использующих участок сельскохозяйственной организации или члена КФХ — на покупку доли при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счёт земельной доли не абсолютно: оно обусловлено сохранением целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством. Выдел осуществляется по решению общего собрания или в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). Выдел доли, обременённой арендой, возможен лишь с согласия арендатора, кроме участников, голосовавших против передачи участка в аренду (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
3) Системные положения ст. 128 ГК РФ, ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела. П*****а П.Ю. выделил участок в установленном законом порядке с согласия арендатора, и на момент продажи участок в долевой собственности не находился. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц с правом на их приобретение, к продаже выделенного участка неприменимы (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может быть основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка.
4) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства, и само по себе не может ограничивать права собственника по ст. 209, 260 ГК РФ. Вывод судов о наличии у арендатора преимущественного права покупки ошибочен.
5) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование; исключения — продажа с публичных торгов и изъятие для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов (не более 90 дней) под расписку или заказным письмом с уведомлением (п. 2 ст. 8). При отказе органа или отсутствии ответа в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий он обязан направить новое извещение (п. 3 ст. 8). Сделка с нарушением преимущественного права покупки ничтожна (п. 4 ст. 8). Этот механизм обеспечивает баланс частных и публичных интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены продажей участка Б*****у А.С., не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления является способом защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Тем не менее суды в рамках своей дискреции не обеспечили проверку законности отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка П*****и П.Ю., необходимую для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, в том числе для сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей. Не проверено и наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования, предусмотренных п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ.
7) Допущенные нарушения существенны и непреодолимы, не исправлены апелляцией и кассацией и могут быть устранены только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путем выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Судебные акты не отвечают требованиям законности и обоснованности (ст. 2, 195, 196, 198 ГПК РФ; п. 2, 3 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»). Суд обязан квалифицировать отношения сторон, определить применимый закон, установить все значимые обстоятельства, мотивировать выводы и сформулировать исполнимую резолютивную часть.
2) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Перевод прав и обязанностей покупателя — способ защиты преимущественного права покупки, которым лицо обладает в силу закона. Ст. 250 ГК РФ (в редакции на дату договора купли-продажи) предоставляет такое право участникам долевой собственности при продаже доли постороннему лицу по договору купли-продажи или мены; в течение трёх месяцев они могут требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3). Аналогично разъяснено в п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (со ссылкой в том числе на п. 18 ст. 21 Закона № 14-ФЗ).
3) Закон № 101-ФЗ (п. 1, 3 ст. 1) разграничивает два вида преимущественного права: — право субъекта РФ (муниципального образования) на покупку земельного участка из земель сельхозназначения; — право других участников долевой собственности либо использующих участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена КФХ на покупку доли в праве общей собственности при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12–14 Закона № 101-ФЗ. Эти особенности обеспечивают баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
4) Право на выдел участка в счёт земельной доли не носит абсолютного характера. Выдел допускается, если не противоречит требованиям к образованию участков, на основании решения общего собрания или в порядке пп. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). Если все участники согласились на передачу участка в аренду, выдел доли, обременённой арендой, невозможен без согласия арендатора; исключение — участники, голосовавшие против аренды (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.). Б******а Е.М. произвела выдел в установленном законом порядке с согласия арендатора.
5) Земельный участок — индивидуально определённая недвижимая вещь (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Системные положения ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела. На момент продажи выделенный участок в долевой собственности не находился и принадлежал только продавцу. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц, обладающих правом на их приобретение, к его продаже неприменимы (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли в участке, обременённом арендой, не может служить основанием для перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка. Вывод судов о наличии у арендатора преимущественного права покупки ошибочен.
6) При продаже такого участка преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (либо, в случаях, установленных законом субъекта, орган местного самоуправления) о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов (не более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением (п. 2). Если орган откажется от покупки или в течение 30 дней не сообщит о намерении приобрести участок, продавец в течение года вправе продать его третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении других существенных условий продавец обязан направить новое извещение (п. 3). Сделка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4). Этот механизм служит охране земли и обеспечению продовольственной безопасности (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
7) Администрация сельского поселения не привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи участка Б*****у А.С. не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления является способом защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Кроме того, необходимо соблюдать баланс частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей. С учётом этого суды в рамках своей дискреции должны были проверить законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка Б*******й Е.М. О*и также должны были проверить наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
8) Допущенные нарушения существенны и непреодолимы (ст. 390.14 ГПК РФ) и могут быть исправлены только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путём выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Способ защиты преимущественного права покупки доли — перевод прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25). Он применяется при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
2) Оборот земельных долей и земельных участков, образованных выделом, различен (ст. 128 ГК РФ, ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ). Право на выдел не абсолютно, а особенности регулирования оборота долей направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). При наличии согласия всех участников долевой собственности на передачу участка в аренду выдел доли, обремененной арендой, возможен только с согласия арендатора (п. 4 Обзора № 3 (2017)).
3) На момент продажи участок, образованный с согласия арендатора, уже не находился в долевой собственности и принадлежал только продавцу. Г****о С.И. осуществила выдел в установленном порядке. Особенности регулирования долей, включая круг лиц с правом приобретения, не применимы при продаже образованных выделом участков (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому договорное условие о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может быть основанием для перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно признали такое право у арендатора.
4) При продаже участка из земель сельхозназначения преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальному образованию. Продавец обязан письменно известить компетентный орган, а сделка, совершенная с нарушением этого права, ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ; определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
5) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе, ее мнение о продаже участка не выяснено. Суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки, хотя неприменение судом акта органа местного самоуправления, противоречащего закону, является способом защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Суды также не проверили наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Это необходимо для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности и сохранения технологических и производственных связей.
6) Нарушения норм права существенны, непреодолимы и устранимы только отменой судебных постановлений (ст. 390.14 ГПК РФ).
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путем выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ отметил, что по п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, а по п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 защита преимущественного права покупки осуществляется путем перевода прав и обязанностей покупателя только при наличии такого права, установленного законом; п. 1 и 3 ст. 250 ГК РФ касаются продажи доли в праве общей собственности, а не продажи индивидуально определенного земельного участка. Пункт 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ предусматривает преимущественное право на покупку доли, в том числе для использующей участок сельскохозяйственной организации, но не на покупку выделенного участка; ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ и ст. 128 ГК РФ разграничивают правовой режим земельных долей и сформированных участков, а особенности оборота долей, включая круг субъектов, имеющих право на их приобретение, не применяются при продаже выделенного участка (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поскольку участок на момент продажи 19 апреля 2019 г. в долевой собственности не находился и принадлежал только Р******й А.С., которая с согласия арендатора в установленном порядке выделила его в счет земельной доли, условие п. 2.3 договоров аренды о преимущественном праве покупки доли не могло служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору продажи уже образованного участка. Участок является индивидуально определенной недвижимой вещью (п. 3 ст. 6 ЗК РФ); право на выдел не носит абсолютного характера и обусловлено требованиями сохранения целевого назначения земель и общими интересами сособственников (п. 1, 2 ст. 13 Закона № 101-ФЗ). Согласно п. 4 Обзора № 3 (2017) при согласии всех участников долевой собственности на передачу участка в аренду выдел доли, обремененной арендой, требует согласия арендатора, за исключением голосовавших против; такое согласие было дано, участок образован на основании письменного согласия общества с условием сохранения срока аренды без изменений. Кроме того, по п. 1–3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ преимущественное право покупки сельскохозяйственного участка принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а продажа с нарушением этого права ничтожна (п. 4 ст. 8); ВС РФ сослался на определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О о допустимости такого преимущественного права публично-правовых образований. Суды не привлекли администрацию Савосьскинского сельского поселения в надлежащем процессуальном статусе, не выяснили мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи участка Б*****у А.С. и не проверили законность ее отказа от преимущественного права письмом от 17 апреля 2019 г. № 135, чем не обеспечили баланс частных и публичных интересов; ст. 12 ГК РФ допускает неприменение противоречащего закону акта органа местного самоуправления как способ защиты гражданских прав. Допущенные нарушения признаны существенными и неустранимыми без отмены судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путем выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Процессуальные требования. Основанием отмены являются существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ); такие нарушения допущены. Согласно ст. 2, 195, 196, 198 ГПК РФ и пп. 2, 3 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» суд должен квалифицировать отношения сторон, определить применимый закон, установить все значимые обстоятельства, мотивировать выводы и сформулировать исполнимую резолютивную часть. Обжалуемые акты этим критериям не отвечают.
2) Общие правила о преимущественном праве. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Ст. 250 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора купли-продажи) закрепляет преимущественное право участников долевой собственности на покупку доли, продаваемой постороннему лицу, и способ его защиты при переходе доли по купле-продаже или мене: требование в течение трёх месяцев о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3). С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (там упомянут и п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) права и обязанности покупателя переводятся на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
3) Оборот долей по Закону № 101-ФЗ. Закон регулирует оборот земельных участков и долей сельхозназначения (п. 1 ст. 1). Он закрепляет два разных права: преимущественное право субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта, — муниципального образования) на покупку продаваемого участка и преимущественное право других участников долевой собственности, использующих участок сельскохозяйственной организации или члена КФХ на покупку доли (п. 3 ст. 1). К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12–14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П). Право на выдел участка в счёт доли не абсолютно: выдел допускается, если не противоречит требованиям к образованию участков, по решению общего собрания или в порядке пп. 4–6 ст. 13 (пп. 1, 2 ст. 13 Закона № 101-ФЗ). При согласии всех участников на передачу участка в аренду выдел доли, обременённой арендой, без согласия арендатора невозможен, кроме участников, голосовавших против (п. 4 Обзора № 3 (2017)).
4) Ключевой вывод: у арендатора нет преимущественного права на выделенный участок. Земельный участок — индивидуально определённая недвижимая вещь (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ в системе устанавливают различный оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела. К*****а Н.А. выделила спорный участок в установленном порядке с согласия арендатора, и на момент продажи он был в её единоличной, а не долевой собственности. Особенности оборота долей, включая круг лиц, имеющих право на их приобретение, при продаже выделенных участков не применяются (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка; суды ошибочно признали за арендатором такое право.
5) Преимущественное право публично-правового образования. При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта, муниципальное образование, кроме продажи с публичных торгов и изъятия для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о намерении продать, указав цену, размер, местоположение участка и срок расчётов (не более 90 дней); извещение вручается под расписку или заказным письмом с уведомлением (п. 2). При отказе от покупки или отсутствии письменного уведомления о намерении купить в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий нужно новое извещение (п. 3). Сделка с нарушением этого права ничтожна (п. 4). Механизм служит охране земли, балансу частных и публичных интересов и продовольственной безопасности (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
6) Н***********й отказ администрации. Администрация сельского поселения не привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе, мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, о продаже участка Б*****у А.С. не выяснено. Абз. 13 ст. 12 ГК РФ относит к способам защиты неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления. Однако суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка К******й Н.А. Н* проверено и наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Такая проверка нужна для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
7) И**г. Нарушения суда первой инстанции, не исправленные апелляцией и кассацией, существенны и непреодолимы и устранимы только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путём выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Нарушенное преимущественное право покупки защищается путём перевода прав и обязанностей покупателя на лицо, обладающее этим правом в силу закона. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене продажи и на прочих равных условиях; при его нарушении они в течение трёх месяцев могут требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ). Тот же вывод следует из п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, где в числе примеров назван п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
2) Закон № 101-ФЗ закрепляет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения при его продаже за субъектом РФ, а в случаях, установленных законом субъекта, — за муниципальным образованием. Преимущественное право покупки доли при её возмездном отчуждении принадлежит другим участникам долевой собственности либо использующим участок сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ (п. 1, 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ). К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
3) Право на выдел участка в счёт земельной доли не носит абсолютного характера: оно обусловлено сохранением целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством. Выдел допустим, если не противоречит требованиям к образованию участков, и по общему правилу производится по решению общего собрания либо в порядке п. 4–6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ (п. 1, 2 ст. 13). При согласии всех участников на передачу участка в аренду выдел доли, обременённой арендой, без согласия арендатора невозможен; исключение — участники, голосовавшие против предоставления участка в аренду (п. 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.).
4) Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ устанавливают различный правовой оборот земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела доли. Спорный участок выделен З********м В.П. в установленном порядке с согласия арендатора и на момент сделки принадлежал только ему, в долевой собственности не находился. Особенности оборота долей, включая круг лиц, вправе их приобрести, к продаже выделенных участков не применяются (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли в обременённом арендой участке не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно признали за арендатором такое право.
5) Закон № 101-ФЗ не предусматривает преимущественного права арендатора на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже арендодателем. Условие договора аренды в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной обязательства, и само по себе не может ограничивать права собственника, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.
6) При продаже участка сельхозназначения преимущественное право покупки имеет субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта, муниципальное образование (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене, размере, местоположении участка и сроке расчётов, который не может превышать 90 дней (п. 2). При отказе органа или его молчании в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; при снижении цены или изменении других существенных условий он обязан направить новое извещение (п. 3). Сделка, совершённая с нарушением этого права, ничтожна (п. 4). Механизм направлен на охрану земли, баланс интересов и продовольственную безопасность (определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О).
7) Администрация сельского поселения не была привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, о продаже участка Б*****у А.С. не выяснено. Неприменение судом противоречащего закону акта органа местного самоуправления является способом защиты (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Несмотря на это, суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки и не проверили, наступили ли последствия нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Такая проверка необходима для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
8) Решение первой инстанции не отвечает требованиям законности и обоснованности. Допущенные нарушения не исправлены апелляцией и кассацией, являются существенными и непреодолимыми и могут быть устранены только отменой всех судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путем выдела доли.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Преимущественное право покупки участников долевой собственности и требование о переводе прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев (п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ) — способ защиты при переходе доли к постороннему лицу по договору купли-продажи или мены. С учётом п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (со ссылкой в том числе на п. 18 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) перевод прав и обязанностей покупателя осуществляется на лицо, обладающее преимущественным правом в силу закона.
2) Закон № 101-ФЗ регулирует оборот земельных участков и долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 1). Оборот основывается, в частности, на двух преимущественных правах (п. 3 ст. 1). Первое — право субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципального образования) на покупку земельного участка при его продаже, кроме продажи с публичных торгов. Второе — право других участников долевой собственности, использующей участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли при её возмездном отчуждении. К сделкам с долями применяются правила ГК РФ, а при числе участников более пяти — с особенностями ст. 12, 13 и 14 Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Эти особенности направлены на баланс частных и публичных интересов на основе принципа пропорциональности (постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П).
3) Право на выдел участка в счёт земельной доли не носит абсолютного характера: оно обусловлено требованиями сохранения целевого назначения земель и общими интересами сособственников, выражаемыми большинством, и реализуется в порядке п. 1, 2 ст. 13 Закона № 101-ФЗ. Согласно п. 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г., при согласии всех участников на передачу участка в аренду выдел доли, обременённой арендой, невозможен без согласия арендатора. Исключение — участники, голосовавшие против аренды.
4) Земельный участок — недвижимая индивидуально определённая вещь (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Ст. 128 ГК РФ и ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ в системной связи определяют различный правовой оборот земельных долей и участков, образованных путём выдела доли.
5) Спорный участок выделен Г****о Т.В. в установленном порядке с согласия арендатора. На момент продажи Б*****у А.С. он в долевой собственности не находился и принадлежал только продавцу. Поэтому особенности оборота долей, включая круг лиц, имеющих право на их приобретение, к продаже такого участка неприменимы (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку доли не может служить основанием для перевода прав покупателя по договору купли-продажи образованного участка. Суды ошибочно установили наличие у арендатора преимущественного права покупки.
6) При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки по цене продажи имеет субъект РФ (в установленных случаях — муниципальное образование), кроме продажи с публичных торгов и изъятия для государственных или муниципальных нужд. Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган с указанием цены, размера, местоположения участка и срока расчётов (не более 90 дней). При отказе или отсутствии ответа в течение 30 дней продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении иных существенных условий требуется новое извещение. Сделка с нарушением этого права ничтожна (п. 1–4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Со ссылкой на определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О ВС указал, что механизм обеспечивает баланс частных и публичных интересов и продовольственную безопасность государства.
7) Администрация сельского поселения не привлечена к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены продажей участка Б*****у А.С., не выяснено. ВС сослался на абз. 13 ст. 12 ГК РФ: неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления является способом защиты. Суды в рамках своей дискреции не проверили законность отказа уполномоченного органа от преимущественного права покупки участка, принадлежащего Г****о Т.В. Н* проверено и наступление последствий нарушения преимущественного права публично-правового образования (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Такая проверка нужна для баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности, включая сохранение сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей.
8) Нарушения суда первой инстанции, не исправленные апелляцией и кассацией, признаны существенными и непреодолимыми и устранимыми только отменой судебных постановлений.
Цитата из акта
Системные положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путём выдела доли.
При этом статья 1225 ГК Российской Федерации, а также статья 128 данного Кодекса, определяющая перечень объектов гражданских прав, подлежат применению во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2019 года № 10 «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу которого к числу результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, охраняемых на основании и в порядке, предусмотренных частью четвертой упомянутого Кодекса, не отнесены, в частности, доменные имена; права на них подлежат защите на основании общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о способах защиты гражданских прав. […] Соответственно, оспариваемые нормы не содержат неопределенности и не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права Д.В.Г*******а, в деле с участием которого суды исходили из того, что наименование спорных доменных имен может ввести потребителя в заблуждение в отношении администратора сайта и ведения деятельности от имени или с согласия истца, а действия Д.В.Г*******а являются недобросовестными, направленными на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности за счет известности правообладателя товарных знаков.
Таким образом, отсутствуют основания полагать, что статья 94 ГПК Российской Федерации в системной связи с другими нормами гражданского процессуального законодательства, в том числе с оспариваемыми положениями статей 98 и 100 названного Кодекса, обеспечивающая гарантии эффективной судебной защиты прав сторон в части возмещения судебных издержек, в том числе необходимых и оправданных расходов стороны на представителя, а равно пункт 2 статьи 1, статья 128, пункт 1 статьи 779 и пункт 1 статьи 781 ГК Российской Федерации, направленные на реализацию принципов свободы договора, включая право свободно определять наиболее оптимальные условия оплаты оказанных услуг и самостоятельно устанавливать порядок и сроки внесения платежей, нарушают конституционные принципы свободы экономической деятельности, свободы договора и недопустимости произвольного лишения права собственности (статья 2; статья 8; статья 34, часть 1; статья 35, части 2 и 3; статья 55, части 2 и 3, Конституции Российской Федерации), ограничивают равенство всех перед законом и судом, право на государственную, в том числе судебную, защиту прав, свобод и законных интересов граждан (статья 19, часть 1; статья 35, часть 1; статья 45; статья 46, часть 1, Конституции Российской Федерации). […] Следовательно, оспариваемые нормы не могут рассматриваться в качестве нарушающих какие-либо конституционные права граждан.
Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. Статья 128 ГК Российской Федерации, перечисляющая некоторые виды объектов гражданских прав и позволяющая суду в рамках дискреционных полномочий определять, относится ли к объектам гражданских прав то или иное благо, обеспечивает интересы участников гражданского оборота (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 года № 1350-О, от 24 октября 2019 года № 2824-О и др.). […] Оспариваемые нормы сами по себе не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для вывода о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика, притом что часть полученных им от И.Н.К******й денежных средств выступала платой за оказанные ей услуги, а оставшаяся часть была переведена третьему лицу.
Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. Статья 128 ГК Российской Федерации, перечисляющая некоторые виды объектов гражданских прав и позволяющая суду в рамках дискреционных полномочий определять, относится ли к объектам гражданских прав то или иное благо, направлена на обеспечение интересов участников гражданского оборота (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 года № 1350-О, от 24 октября 2019 года № 2824-О и др.) и сама по себе не может расцениваться как нарушающая в указанном в жалобе аспекте конституционные права общества с ограниченной ответственностью «Оператор информационных систем», в деле с участием которого суды исходили из того, что гражданин, заключающий лицензионное соглашение о пользовании информационным порталом в сети Интернет, имеет целью получить определенную услугу.
Разъяснения Пленума ВС и Обзоров по статье 128 Гражданского кодекса РФ
Постановление Пленума ВС РФ от 16.06.2026 № 19 «О внесении изменений в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2002 года № 29 «О судебной практике по делам о краже, грабеже и разбое»»
исходя из пункта 2 примечаний к статье 1041 УК РФ и статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к предмету кражи, грабежа, разбоя и иного хищения чужого имущества относятся вещи, включая наличные денежные средства
Гражданско-правовое определение имущества (ст. 128 ГК) применяется для установления предмета хищения: вещи, безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права, цифровая валюта.
безналичные денежные средства, в том числе электронные денежные средства, то по смыслу положений пункта 1 примечаний к статье 158 УК РФ и статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации содеянное должно рассматриваться как хищение чужого имущества. Такое
Безналичные денежные средства (включая электронные) признаются предметом хищения как чужое имущество; мошенничество с ними окончено с момента списания со счёта владельца
к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Дорога может быть признана объектом недвижимости только при условии ее создания именно как недвижимости с соблюдением установленного порядка; асфальтовое покрытие на землях общего пользования само по себе не порождает право частной собственности.
Договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.
Имущественные права требования по инвестиционному договору являются объектами гражданских прав; их уступка фактически представляет собой куплю-продажу этих прав.