Постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004 № 19ПВ04

постановление

ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Москва 17 ноября 2004 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации в составе:

Председательствующего - Верина В.П., членов Президиума - Серкова П.П., Жуйкова В.М., Кузнецова В.В., Каримова М.А., Попова Г.Н., Свиридова Ю.А. - рассмотрел в порядке надзора представление Первого заместителя Пред седателя Верховного Суда Российской Федерации Р******о В.И. по делу по иску А*******й Е.Я. к Б******у С.С. и М******й Н.Г. о признании недейст вительным договора купли-продажи комнаты.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гуцола Ю.А., объяснения Б******а С.С, А*******й Е.Я., их представителей Б******у Н.С, П****у Т.В. (доверенности в деле), Президиум Верховного Суда Россий ской Федерации

установил :

А******а Е.Я. обратилась в суд с иском к Б******у С.С. и М******й Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, при знании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире № по адресу:

. Собственником третьей комнаты в указанной квар тире являлась М*****а Н.Г., которая 10 апреля 2002г. по нотариально удосто веренному договору продала данную комнату Б******у С.С. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого по мещения.

Ответчик иск не признал.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002г. иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты размером кв.м. в квартире дома по , заключенный 10 апреля 2002г. между М******й Н.Г. и Б*******м С.С, недействительным; перевести на А******у Е.Я. права и обязанности покупателя Б******а С.С. по договору купли-продажи комнаты размером кв.м. в квартире по адресу: , заключенному М***о в*й Н.Г. и Б*******м С.С. 10 апреля 2002г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002г.

Взыскать с А*******й Е.Я. в пользу Б******а С.С. договорную покуп ную цену комнаты - рублевый эквивалент долларов США.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003г. решение суда оставлено без изменения. Определением президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004г. состоявшиеся по делу судебные постановления были оставлены без из менения, надзорная жалоба Б******а С.С- без удовлетворения.

В последующей надзорной жалобе Б******а С.С. был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 ап реля 2004г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 4 июня 2004г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховно го Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004г. решение Гагаринского район ного суда г. Москвы от 27 декабря 2002г. в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты кв.м. в квартире дома по заключенного 10 апреля 2002г. между М******й Н.Г. и Б*******м С.С, отменено, в остальной части решение того же суда и последующие судебные постановления оставлены без изменения, а надзорная жалоба Б******а С.С. - без удовлетворения.

В представлении Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации поставлен вопрос об отмене всех вынесенных по делу судебных постановлений в части требования о переводе на А******у Е.Я. прав и обязанностей покупателя и вынесении по делу в этой части нового ре шения об отказе в удовлетворении указанного требования.

Проверив материалы дела, обсудив доводы представления, Президиум Верховного Суда Российской Федерации находит его обоснованным. В соответствии со ст. 389 ГПК РФ Председатель Верховного Суда Рос сийской Федерации или заместитель Председателя Верховного Суда Россий ской Федерации имеет право внести в Президиум Верховного Суда Россий ской Федерации мотивированное представление о пересмотре судебных по становлений в порядке надзора в целях обеспечения единства судебной прак тики и законности.

Судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно примене на статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письмен ной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущест венного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом толь ко при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основ ным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя. Между тем, судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельст вующие о том, что спорная комната не находилась в собственности несколь ких лиц.

Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Феде рации от 4 июня 1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Фе дерации» (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве», а также Постановле ния Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998г. № 25- П 7 июля 1999г. между Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы (по поручению Комитета муниципаль ного жилья) и М******й Н.Г. был заключен договор передачи ей в собствен ность комнаты № жилой площадью кв.м. в квартире коммунального за селения № в доме по л.д. 19).

М*****а Н.Г. заключила договор передачи ей в собственность исключи тельно комнаты № и получила на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату № в квартире коммунального заселения № по (л.д. 20).

Из материалов дела следует также, что А******а Е.Я. позже, в 2001 го ду, заключила договор передачи двух других комнат (№ и № ) в квартире № и стала собственницей указанных комнат (л.д. 12).

Из содержания Федерального закона «О приватизации жилищного фон да в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 11 марта 1998г. № 6 «Осно вы жилищной политики города Москвы», а также Постановления Конституци онного Суда от 3 ноября 1998г. № 25-П, которым определено, что изолирован ная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в соб ственность гражданина, следует, что комната является объектом права собст венности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника- пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих право мочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в на стоящее время не существует нормативного правового акта, который бы уста навливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной соб ственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.

Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты № между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (М******й Н.Г. и А*******й Е.Я.) не воз никло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности М******й Н.Г. и А*******й Е.Я. Соответственно, М*р к**а Н.Г. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комна ту, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу. Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в от ношении имущества (комнаты № ), которое не находилось в общей собствен ности.

Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформ лен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению ор гана, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не требует ся представление документов, подтверждающих соблюдение преимуществен ного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения (л.д. 82-83).

В обоснование выводов о том, что при заключении договора куплипродажи от 10 апреля 2002г. не были выполнены требования статьи 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в договоре указывалось на про дажу комнаты № жилой площадью кв.м. с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения (л.д. 13). Отсюда, по мнению судебных инстанций, следует, что квартира № в доме № по находилась в общей долевой собственности А*******й Е.Я. и М******й Н.Г., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 10 апреля 2002г.

С доводами судебных инстанций нельзя согласиться.

Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищ ного фонда в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002г. № 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.

Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

В пункте 2 договора передачи от 7 июля 1999г. определено, что собст веннику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадле жит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комна ты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою до лю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принад лежащей ему комнаты.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчу ждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли про давца, т.к. неотделима от главной вещи- комнаты.

Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распоря диться своей долей. Указанная статья не применима к договору куплипродажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная ком ната не находится в долевой собственности и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.

Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, М*****а Н.Г. могла свободно распоря диться своей собственностью (комнатой № ) без уведомления другого собст венника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комна той, а не долей в общей собственности.

Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации на то, что объектом права собственности является квартира в це лом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей соб ственности на квартиру неосновательна, так как по договорам передачи в соб ственность каждого из нанимателей квартиры дома по в г.

М******й Н.Г. и А*******й Е.Я. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10 апреля 2002г. являлась принадлежащая на праве собственности М******й Н.Г. комната № с пропорциональной долей в праве собственности на места обще го пользования.

Таким образом, по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению и не применил закон, подлежащий применению, что в соответст вии со ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постанов лений.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 ГПК РФ по делу допус тимо вынесение нового решения об отказе А*******й Е.Я. в удовлетворении ее требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи. Руководствуясь ст. ст. 387, 388, п. 5 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессу ального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Россий ской Федерации решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского город ского суда от 4 марта 2003 г., определение президиума Московского городско го суда от 1 апреля 2004г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004г. в части тре бования о переводе на А******у Е.Я. прав и обязанностей покупателя по до говору купли-продажи комнаты размером кв.м. в квартире по адресу: г. заключенному М******й Н.Г. и Б*******м С.С. 10 апреля 2002г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002г. отменить. В указанной части по делу вынести новое решение об отказе А*******й Е.Я. в удовлетворении заявленного требования.

постановил :

Председательствующий В.П. Верин