1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования , за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами .(В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий общего пользования;
2) вид разрешенного использования которых устанавливается в соответствии с федеральным законом документацией по планировке территории;
3) используемые для осуществления пользования недрами;
4) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.(Часть в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
5. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.(В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ )
6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых виды разрешенного использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель.(В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
6 1 . До установления градостроительных регламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов), такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством.(Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ )
7.(Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.(В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
ВС РФ указал, что в соответствии со статьями 2, 9, 30, 34, 36, 51, 57.3 ГрК РФ и статьями 1, 42, 85 ЗК РФ правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который должен соответствовать генеральному плану. Генеральный план относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена. Проект планировки территории также не предусматривает строительство многоквартирного дома. Кроме того, минимальная площадь участка для данного вида использования составляет 3500 кв. м, а у предпринимателя – 1470 кв. м. Сведения в ГПЗУ носят информационный характер и не отменяют обязательность правил землепользования и застройки. Часть 8 статьи 36 ГрК РФ не применима, так как предприниматель не понес существенных расходов на строительство. Преюдиция отсутствует, поскольку ранее рассматривался вопрос о разрешении на условно разрешенный вид использования для 3-4-этажного дома, а не разрешение на строительство 9-этажного дома.
Цитата из акта
Арбитражный суд Республики Хакасия, сославшись на статьи 1, 30, 34, 36, 37, 38, 41, 49, 51, 573 ГрК РФ, положения Правил землепользования и застройки 2009 года и 2019 года, удовлетворил требования предпринимателя, в том числе обязал Департамент предоставить заявителю разрешение на строительство 9-этажного многоквартирного дома на указанном земельном участке.
Судья Верховного Суда РФ, сославшись на часть 1 статьи 291.1, часть 7 статьи 291.6, статью 291.11 АПК РФ, указал, что кассационная жалоба подлежит передаче, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. Судья признал, что доводы Департамента о неправильном применении положений статей 2, 36, 51, 57.3 ГрК РФ заслуживают внимания и имеются основания для передачи жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. В качестве заслуживающих проверки отмечены доводы о том, что по Проекту планировки IV жилого района города Абакана, утвержденному постановлением Администрации города Абакана от 27 февраля 2020 г. № 292, участок находится в зоне административно-деловых и торговых учреждений и размещение на нем отдельно стоящего многоквартирного дома не предусмотрено; о необходимости применения части 6 статьи 24 Правил землепользования и застройки, по которой при получении разрешения на условно разрешенный вид использования предельные параметры устанавливаются по градостроительному регламенту территориальной зоны, где такой вид является основным, и о минимальной площади 3500 кв. м по подпункту «а» пункта 1 части 2 статьи 30 Правил при площади участка 1470 кв. м; о том, что часть 8 статьи 36 ГрК РФ применима к уже возведенным или начатым строительством объектам, а не к новому строительству, которое должно соответствовать градостроительным регламентам, действующим на дату получения градостроительного плана земельного участка; о приоритете Генерального плана муниципального образования города Абакан, утвержденного решением Совета депутатов города Абакана от 18 марта 2014 г. № 87, относящего участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где не предполагается многоэтажная жилая застройка; о том, что судебные акты по делам № А74-11637/2019, № А74-8008/2020 и № А74-7577/2021 касались проектной документации трехэтажного жилого дома, а возможность строительства девятиэтажного дома судами не проверялась, поэтому преюдициального значения для настоящего спора они не имеют. Окончательной правовой оценки спора по существу судья Верховного Суда РФ не дал.
Цитата из акта
Арбитражный суд Республики Хакасия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 1, 30, 34, 36, 37, 38, 41, 49, 51, 573 ГрК РФ, Правилам землепользования и застройки, удовлетворил требования предпринимателя, в том числе обязал Департамент предоставить заявителю разрешение на строительство девятиэтажного многоквартирного дома.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
…регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок…
Апелляционная коллегия ВС РФ подтвердила законность приказа. Суд указал, что требования к градостроительным регламентам в исторических поселениях установлены в соответствии со ст. 60 ФЗ № 73-ФЗ и ст. 36, 38 ГрК РФ. Оспариваемые положения не являются произвольными, направлены на сохранение исторической среды, не нарушают конституционные права (ст. 17, 35, 40, 44 Конституции РФ). Суд отклонил доводы о правовой неопределенности понятия «усадебная застройка», сославшись на ГОСТ Р 56891.4-2016.
Цитата из акта
На основании статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1).
Верховный Суд оставил без изменения решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не нашла оснований для отмены и указала, что существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену по ст. 390.14 ГПК РФ, не допущено. Со ссылкой на п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъяснено, что перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий, а к признанию постройки самовольной приводят либо частноправовые нарушения (строительство без права на землю), либо публично-правовые нарушения формального (отсутствие разрешений) или содержательного (нарушение градостроительных и строительных норм) характера. С учетом п. 13, 14 и 40 ст. 1 ГрК РФ (понятия строительства, реконструкции и дома блокированной застройки) и заключений экспертиз от 29 июня 2022 г. № 642-06-22 и повторной от 7 августа 2024 г. № 80-08-24 ВС РФ согласился с выводом о возведении В********й Т.Н. нового объекта блокированной застройки, в отношении которого экспертиза проектной документации не проводится. По ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяются правовой режим земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, включая минимальные отступы от границ участков, количество этажей и максимальный процент застройки. Ссылаясь на п. 29 постановления Пленума № 44, ВС РФ указал, что нарушение градостроительных и строительных норм по общему правилу влечет признание постройки самовольной, но при определении последствий суд оценивает существенность нарушения: нарушение предельного количества этажей или высоты, а также строительных норм, влияющее на безопасность объекта, является существенным, а незначительное нарушение (например, минимальных отступов или максимального процента застройки), не создающее угрозу жизни и здоровью и не нарушающее права третьих лиц, может быть признано несущественным. Установленные по делу нарушения ВС РФ признал существенными, что исключает сохранение объекта и возможность приведения его в соответствие с Правилами землепользования и застройки. Также отмечено, что в силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ по вопросам, требующим специальных знаний, назначалась судебная экспертиза, а действия по регистрации граждан в спорном объекте при наличии обеспечительных мер, принятых определением Адлерского районного суда г. Сочи от 30 июля 2021 г. (запрет регистрации по месту жительства и пребывания), правового значения для спора о сносе не имеют.
Цитата из акта
…реконструкции объектов капитального строительства включают в себя в том числе минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, за пределами которых запрещено строительство; предельное количество этажей или предельную высоту зданий; максимальный процент застройки (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
1) Полномочия Минкультуры России. Согласно подп. 31 п. 1 ст. 9 и п. 6 ст. 59 Закона об объектах культурного наследия (73-ФЗ), а также Положению о Минкультуры России (постановление Правительства РФ от 20 июля 2011 г. № 590), федеральный орган охраны объектов культурного наследия вправе утверждать предмет охраны, границы территории и требования к градостроительным регламентам исторического поселения федерального значения. Порядок утверждён приказом Минкультуры России от 12 июля 2016 г. № 1604.
2) Процедура принятия. Разработка проектной документации выполнена ФГУП «Центральные научно-реставрационные мастерские» и скорректирована в 2020-2023 гг. с учётом замечаний Научно-методического совета. Проект размещён на regulation.gov.ru 6 апреля 2023 г., общественное обсуждение проведено 2-16 мая 2023 г., антикоррупционная экспертиза - 2-8 мая 2023 г. Приказ зарегистрирован и опубликован. Процедура соответствует Указу Президента РФ № 763, Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 1009, и Правилам, утверждённым постановлением № 851. Полномочия и порядок принятия приказа ранее установлены решением ВС РФ от 27 января 2026 г. № АКПИ25-944.
3) Соответствие ст. 59 и 60 73-ФЗ. Предмет охраны включает исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединённые масштабом, объёмом, структурой, стилем, материалами, цветовым решением и декором (п. 2, 3 ст. 59). Историко-культурный опорный план составляется на основе исследований (п. 4 ст. 59). Согласно историко-культурному опорному плану дом отображён под № 1402 в историческом районе «Воскресенская гора», отнесённом к ценным элементам планировки. Довод об отсутствии исследований в отношении конкретного объекта отклонён. Дом обоснованно отнесён к зоне Р-3 и верно отражён в приложении № 5.
4) Градостроительное регулирование. Деятельность в историческом поселении подлежит особому регулированию (ст. 60 73-ФЗ), а градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с этим законом (ч. 5 ст. 36 ГрК РФ). Баланс публичных и частных интересов обеспечен разделом II приложения № 4: для малоэтажных объектов в зонах Р-2 и Р-3 допускается реконструкция с пристройками при соблюдении установленных условий.
5) Отсутствие самостоятельной ценности. Довод о том, что дом не имеет самостоятельной исторической и культурной ценности, не свидетельствует о незаконности приказа: объект отнесён к предмету охраны как градоформирующий, формирующий вместе с другими зданиями историческую застройку.
6) Аварийность и износ. Закон не содержит запрета относить объекты с высоким физическим износом или признанные аварийными к исторически ценным градоформирующим объектам. Задача государственной охраны наследия - приоритетная (преамбула закона).
7) Право собственности. Включение объекта в перечень не ограничивает право собственности: собственник несёт бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), что включает расходы по содержанию и исполнение требований уполномоченных органов (определение КС РФ от 2 ноября 2006 г. № 444-О). Иск фактически обусловлен невозможностью сноса дома, что не является основанием для признания акта недействующим.
8) Вывод по ст. 215 КАС РФ: приказ принят полномочным органом, оспариваемые положения не противоречат актам большей юридической силы и не нарушают права истца.
Цитата из акта
В силу части 5 статьи 36 ГрК РФ применительно к территориям исторических поселений градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с Законом об объектах культурного наследия.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Снос — крайняя мера, требующая соблюдения принципа пропорциональности; суды должны были вынести на обсуждение вопрос об устранимости нарушений и возможности приведения объекта в соответствие, учесть, что объект ранее легализован вступившим в силу решением суда и его параметры не менялись, что нарушение отступов признано несущественным при наличии нотариального согласия соседей, а также что в постройке проживают граждане, поэтому снос возможен только с одновременным разрешением вопроса об их выселении и привлечением прокурора.
Цитата из акта
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Суды не проверили наличие публично-правовых нарушений содержательного характера при реконструкции (возник новый объект с увеличенными этажностью и площадью, возможно после сноса старого дома), необоснованно отказали в строительно-технической экспертизе, не определили уполномоченный орган (администрацию ФТ «Сириус» неправомерно привлекли лишь третьим лицом) и не привлекли достигшего совершеннолетия У****а Д.С. самостоятельным ответчиком — допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Цитата из акта
В соответствии с частью 1 статьи 36 данного кодекса градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
При таких условиях, если с момента утверждения соответствующего генерального плана прошел существенный срок, определяемый периодом, по истечении которого могут быть изменены правила землепользования и застройки, устанавливающие градостроительные регламенты применительно к земельным участкам, включенным в границы населенных пунктов из земель лесного фонда согласно части 6 статьи 32 и части 61 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.е. более года), решение вопроса о признании генеральных планов не действующими в части включения в границы населенных пунктов земель лесного фонда возможно только на основе сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов.
Применительно же к положениям части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства (определения от 26 марта 2020 года № 631-О и от 30 июня 2020 года № 1491-О). […] Таким образом, часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, призванная на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, также не может расцениваться как нарушающая в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя.
Между тем положения градостроительного законодательства, регламентирующие порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки, утверждение таких правил, а также внесение в них изменений, не предполагают произвольного применения, в том числе в отступление от требований статей 35 и 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 3 и абзац шестой пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 36 и пункт 2 части 10 статьи 511 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающие значение градостроительного регламента, обязательность его исполнения, а также направленные на предупреждение нарушений земельного и иного (в том числе градостроительного) законодательства, сами по себе конституционные права граждан не нарушают. […] Таким образом, часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и абзац четвертый пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (содержащий аналогичное, по сути, положение), призванные на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, который, как указали суды, приобрел в 2014 году земельный участок, расположенный – согласно названным Правилам землепользования и застройки, утвержденным в 2008 году, – в территориальной зоне, градостроительный регламент которой не предусматривает жилищного строительства.
Вместе с тем из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, частей 8–10
Объекты, правомерно возведенные до утверждения новых градостроительных регламентов, сохраняют прежнее разрешенное использование, а арендатор вправе получить разрешение на строительство и завершить объект.
Таким образом, факт установления в отношении земельного участка вида разрешенного использования, не предусмотренного градостроительными регламентами производственной зоны (П), к которой он в настоящее время отнесен, вопреки выводам судов апелляционной и кассационной инстанций, не является основанием для отказа в согласовании местоположения границ земельного участка.
Факт установления вида разрешенного использования, не предусмотренного действующим градостроительным регламентом территориальной зоны, не является основанием для отказа в согласовании границ земельного участка.
части 8 статьи 36 ГрК РФ и части 4 статьи 85 Земельного кодекса, что в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного
Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения в соответствие, если такое использование не опасно для жизни, здоровья, окружающей среды и объектов культурного наследия.