1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2)(Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;(В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ )
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами случаях могут пересекать границы территориальных зон.(В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 283-ФЗ , от 04.08.2023 № 438-ФЗ )
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, муниципального округа, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах , которые являются приложением к правилам землепользования и застройки .(В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 459-ФЗ , от 29.07.2017 № 280-ФЗ , от 02.08.2019 № 283-ФЗ , от 13.06.2023 № 240-ФЗ )
5 1 . На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории . Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и отображаться на отдельной карте, являющейся приложением к карте градостроительного зонирования. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.(Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ )(В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 283-ФЗ , от 30.12.2020 № 494-ФЗ , от 26.12.2024 № 486-ФЗ )
5 2 . Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по ее комплексному развитию.(Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ )
5 3 . На карте градостроительного зонирования отображаются территории, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства. Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и отображаться на отдельной карте, являющейся приложением к карте градостроительного зонирования.(Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 486-ФЗ )
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
2 1 ) требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства;(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ )
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории .(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ )
6 1 . Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.(Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 507-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 240-ФЗ )
6 2 . Требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства включают в себя требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.(Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ )
7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, муниципального округа, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным в границах зон с особыми условиями использования территорий .(Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ )(В редакции федеральных законов от 13.06.2023 № 240-ФЗ , от 26.12.2024 № 485-ФЗ )
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий , не может превышать шесть месяцев.(Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ )
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 30 Градостроительного кодекса РФ
ВС РФ указал, что в соответствии со статьями 2, 9, 30, 34, 36, 51, 57.3 ГрК РФ и статьями 1, 42, 85 ЗК РФ правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который должен соответствовать генеральному плану. Генеральный план относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена. Проект планировки территории также не предусматривает строительство многоквартирного дома. Кроме того, минимальная площадь участка для данного вида использования составляет 3500 кв. м, а у предпринимателя – 1470 кв. м. Сведения в ГПЗУ носят информационный характер и не отменяют обязательность правил землепользования и застройки. Часть 8 статьи 36 ГрК РФ не применима, так как предприниматель не понес существенных расходов на строительство. Преюдиция отсутствует, поскольку ранее рассматривался вопрос о разрешении на условно разрешенный вид использования для 3-4-этажного дома, а не разрешение на строительство 9-этажного дома.
Цитата из акта
Арбитражный суд Республики Хакасия, сославшись на статьи 1, 30, 34, 36, 37, 38, 41, 49, 51, 573 ГрК РФ, положения Правил землепользования и застройки 2009 года и 2019 года, удовлетворил требования предпринимателя, в том числе обязал Департамент предоставить заявителю разрешение на строительство 9-этажного многоквартирного дома на указанном земельном участке.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ не согласился с выводами апелляции и кассации. Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ); виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором (п. 2 ст. 7 ЗК РФ); изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Федеральный законодатель разграничивает процедуру изменения вида разрешенного использования (ст. 37 ГрК РФ) и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ), в рамках которой определяется, какой вид соответствует текущему (фактическому) или заявленному использованию участка; решение уполномоченного органа об установлении соответствия является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, при этом орган вправе отказать, если испрашиваемый вид не соответствует ранее установленному. Согласно ч. 11 ст. 34 Закона № 171-ФЗ разрешенное использование, установленное до дня утверждения классификатора, признается действительным вне зависимости от соответствия классификатору; до 1 января 2020 г. органы местного самоуправления обязаны были привести правила землепользования и застройки в соответствие с классификатором, а правообладатели вправе привести наименования видов разрешенного использования в соответствие классификатору. По смыслу ч. 3, 4, 15–17 ст. 5.1 Закона Московской области № 23/96-03 изменение вида разрешенного использования осуществляется после внесения собственником платы либо после решения о рассрочке; требование о предварительной оплате обеспечивает информированность заявителя о размере платы. ВС РФ учел п. 1 Обзора практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г. (собственник вправе выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований), и указал, что на момент обращения ответчика закон предусматривал в качестве последствия невнесения платы возвращение к первоначальному виду разрешенного использования, а не взыскание платы в общеисковом порядке; аналогичный подход сформулирован в определениях Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14 октября 2025 г. по делу № 5-КГ25-95-К2 и от 25 февраля 2025 г. № 4-КГ24-71-К1. Суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства и применил нормы материального права, а апелляция и кассация допустили ошибку в толковании и применении норм материального права.
Цитата из акта
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
…градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на…
Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм права. ВС отметил, что перечень признаков самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ) является исчерпывающим. Использование жилого дома не по назначению не является признаком самовольной постройки. Суд апелляционной инстанции не проверил предельные параметры разрешенного строительства (высоту, отступы, площадь застройки), на которые ссылалась администрация. Также не исследовался вопрос о технической возможности приведения здания в первоначальное состояние или в соответствие с требованиями, тогда как в силу п. 5 постановления Пленума №44 при реконструкции возможен снос только части объекта. Кроме того, ВС указал, что до 1 марта 2031 г. реконструкция объекта ИЖС не требует разрешения на строительство (подп. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), поэтому вывод апелляции о нарушении порядка уведомления ошибочен. Ссылки на нормы: ст. 222 ГК РФ, ст. 30 ГрК РФ, ст. 51 ГрК РФ, ст. 79 ГПК РФ, ст. 70 ФЗ №218-ФЗ.
Цитата из акта
В соответствии со статьёй 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для планировки территорий муниципальных образований и включают в себя в том числе градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что апелляция и кассация неправильно применили ст. 222 ГК РФ и разъяснения Пленума ВС №44. Строительство гаража на земельном участке с видом разрешенного использования, допускающим размещение гаражей для собственных нужд, не требует разрешения на строительство (п.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ). Фактическое использование объекта не по целевому назначению (магазин) не является основанием для признания постройки самовольной (п.6 Обзора судебной практики от 16.11.2022). Суд первой инстанции правильно установил обстоятельства и применил нормы права.
Цитата из акта
…градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешённого использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права. ВС отметил, что при разделе земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, с сохранением целевого назначения и вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства и ведения садоводства) не требуется подготовка документации по планировке территории, если не предусмотрено размещение объектов капитального строительства (ст. 41 ГрК РФ). Также ВС сослался на ст. 4.1 и ст. 6 ФЗ № 217-ФЗ, указав, что для ведения садоводства на землях сельскохозяйственного назначения не требуется перевод в другую категорию, а разработка проекта планировки не обязательна. ВС подчеркнул, что межевые планы выполнены в соответствии с требованиями, категория и вид разрешенного использования не изменялись, поэтому выводы апелляции о незаконности межевых планов необоснованны. Кроме того, суд апелляционной инстанции не оценил факт передачи части образованных участков в публичную собственность и не установил, входят ли спорные участки в территориальные зоны населенных пунктов (ст. 35, 36 ГрК РФ).
Цитата из акта
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30, пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой, если сам объект соответствует разрешенному использованию земельного участка (п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 44, ст. 222 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ). Суд не выяснил, соответствует ли объект виду разрешенного использования, не назначил экспертизу (ст. 79 ГПК РФ) и не обсудил возможность устранения нарушений без сноса (п. 30-31 постановления Пленума № 44).
Цитата из акта
…градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешённого использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что соблюдение градостроительных регламентов и целевого назначения земель обязательно, однако выбор вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом является правом собственника, и понуждение к выбору конкретного вида законом не предусмотрено (ст. 7, 42, 85 ЗК РФ; ст. 30, 37 ГрК РФ; ст. 263 ГК РФ). Использование участка не по целевому назначению является правонарушением, но собственник вправе сам решить, прекратить ли такую деятельность или изменить вид разрешенного использования при наличии возможности. Суды неправомерно возложили на ответчика обязанность изменить вид разрешенного использования.
Цитата из акта
В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Территории, в границах которых предусматривается КРТ, в обязательном порядке устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая является составляющей правил землепользования и застройки; при этом в случаях, когда планируется осуществление КРТ, обязательной является подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства (пункт 2 части 2 и часть 51 статьи 30, пункт 7 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации). […] Следовательно, также не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права заявителя в указанных им аспектах пункт 30 Методики определения необходимости включения территорий в границы территории для осуществления деятельности по ее комплексному развитию, принятый Правительством Московской области в пределах его полномочий по осуществлению градостроительного регулирования.
Карта градостроительного зонирования, включенная в правила землепользования и застройки, устанавливает границы территориальных зон, а также в обязательном порядке отображает среди прочих границы зон с особыми условиями использования территорий (пункт 2 части 2, части 4 и 5 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» этими материалами не подтверждается применение оспариваемых В.И.Л*******м положений статей 33 и 61 ГПК Российской Федерации, а также статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в конкретном деле с его участием, а потому данная жалоба в этой части не может быть признана допустимой.