1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;(В редакции Федерального закона от 03.10.2004 № 123-ФЗ )
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;(В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ )
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;(В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ , от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.
ВС РФ указал, что в соответствии со статьями 2, 9, 30, 34, 36, 51, 57.3 ГрК РФ и статьями 1, 42, 85 ЗК РФ правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который должен соответствовать генеральному плану. Генеральный план относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена. Проект планировки территории также не предусматривает строительство многоквартирного дома. Кроме того, минимальная площадь участка для данного вида использования составляет 3500 кв. м, а у предпринимателя – 1470 кв. м. Сведения в ГПЗУ носят информационный характер и не отменяют обязательность правил землепользования и застройки. Часть 8 статьи 36 ГрК РФ не применима, так как предприниматель не понес существенных расходов на строительство. Преюдиция отсутствует, поскольку ранее рассматривался вопрос о разрешении на условно разрешенный вид использования для 3-4-этажного дома, а не разрешение на строительство 9-этажного дома.
Цитата из акта
Одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
Верховный Суд указал, что при неосновательном пользовании чужим имуществом размер обогащения определяется по цене, существовавшей во время окончания пользования (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Однако в данном случае арендатор не вправе требовать рыночную стоимость, поскольку договор аренды запрещал передачу участка в субаренду без согласия арендодателя, и истец не мог извлечь доход в таком размере. Суд также отметил, что арендатор, зная о нахождении на участке строения ответчика, не воспользовался правами, предусмотренными ст. 612 ГК РФ (уменьшение арендной платы, расторжение договора), и не принял мер к освобождению участка. Поэтому размер неосновательного обогащения должен определяться как часть арендной платы, уплаченной истцом арендодателю, пропорционально площади, занимаемой ответчиком.
Цитата из акта
…2023 г. по 14 ноября 2024 г. Арбитражный суд Краснодарского края, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на положения статей 209, 612, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), удовлетворил исковые требования общества «Грин Моторс», сделав следующие выводы.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия указала, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) и пункте 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), согласно которым при незаконном отказе органа власти в предоставлении земельного участка арендная плата не подлежит взысканию в размере, превышающем земельный налог, с момента нарушения права. Также ВС отметил, что суды не оценили доводы К**********й И.В. о том, что она принимала меры для восстановления права, и не учли принцип платности землепользования (ст. 1 ЗК РФ). Суды должны были применить положения статей 39.3, 39.17, 39.20 ЗК РФ и дать оценку обстоятельствам, указанным в статьях 198, 329 ГПК РФ.
Цитата из акта
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Судебная коллегия указала, что суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка не допускается, за исключением случаев, если участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Суды не проверили возможность одновременной приватизации участка и не учли, что цена сделки должна включать стоимость земельных прав (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Также не установлены противоправные действия уполномоченного органа, необходимые для взыскания убытков (ст. 15, 16, 1069 ГК РФ). Суды не исследовали обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ от 20.12.2010 № 22-П.
Цитата из акта
…недвижимостью и необходимого для его использования, при неустановлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса, противоречат требованиям приведенных норм законодательства и нарушают один из основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, руководствуясь ст. 291.11 АПК РФ, указала на существенные нарушения норм материального права. Суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), а также положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ст. 555 ГК РФ, требующие одновременной приватизации земельного участка или учета его стоимости. Не исследованы причины, по которым земельный участок не был сформирован. По требованиям о взыскании убытков не установлены противоправные действия уполномоченного органа и причинная связь. Суды не оценили обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ от 20.12.2010 № 22-П.
Цитата из акта
…недвижимостью и необходимого для его использования, при неустановлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса, противоречат требованиям приведенных норм законодательства и нарушают один из основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд РФ указал, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права. Ссылаясь на ст. 218 ГК РФ, ст. 39 ЗК РФ, ст. 59 ЗК РФ и ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, суд отметил, что О****в А.Б. имеет право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, поскольку является собственником гаража. Договор аренды с Р*********м А.Н. не может препятствовать этому, так как Р*******в не использовал участок и не имел прав на гараж. Суд также указал, что ссылка на ненадлежащий способ защиты несостоятельна.
Цитата из акта
Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закреплённого в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.
ВС РФ указал на публичный характер спора: речь идет о значительном уменьшении площади особо ценных продуктивных сельхозугодий, которые имеют особый статус, подлежат особой охране, не могут использоваться для застройки, а изменение вида разрешенного использования недопустимо без законных оснований. Сославшись на подпункт 2 пункта 1 статьи 1, статью 7, статьи 77 и 79 ЗК РФ, часть 2 статьи 5 Закона № 264-ФЗ, пункт 1 части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ и документы стратегического планирования, ВС РФ подчеркнул приоритет охраны сельхозземель и недопустимость выведения особо ценных угодий из сельскохозяйственного оборота. По статье 79 ЗК РФ и части 1 статьи 18 Закона № 532-КЗ особо ценные угодья могут включаться в перечень земель, не допускающих иное использование; их особый режим не может прекращаться произвольно. Перевод из земель сельхозназначения в другую категорию по пункту 3 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ допускается в исключительных случаях, включая изменение черты населенных пунктов, и может быть основанием исключения из перечня по части 2 статьи 18 Закона № 532-КЗ; решение от 27.03.2018 № 281 было таким актом. Однако ВС РФ учел, что в производстве Краснодарского краевого суда находилось дело № 3а-7/2025 об оспаривании генерального плана и Правил землепользования и застройки в части включения сельхозугодий в границы населенных пунктов; производство прекращено 22.07.2025 в связи с внесением изменений. По актуальному генеральному плану, принятому решением от 13.11.2024 № 568, 202 спорных участка возвращены в зону сельхозугодий и выведены за границы населенных пунктов; решением от 25.06.2025 № 662 Правила землепользования и застройки приведены в соответствие с генеральным планом; по письму Управления архитектуры и градостроительства от 01.10.2025 7 участков находятся в границах населенного пункта, 2 — частично, не состоят на кадастровом учете и имеют статус «погашено». Эти обстоятельства, на которые ссылался департамент, свидетельствуют об отсутствии оснований для исключения 202 участков и нарушений прав предпринимателя как собственника всех спорных участков и не были учтены судами. Суды не применили статью 143 АПК РФ о приостановлении производства, несмотря на ходатайства; кассация хотя и приостановила дело определением от 19.12.2024, но не учла обстоятельства административного дела. Кроме того, суды признали незаконным бездействие при наличии письма департамента от 10.03.2023, содержавшего результат рассмотрения обращения (отказ), полученного 17.03.2023; по части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований необходимо установить незаконность и нарушение прав, а по пункту 3 части 4 и пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ — определить соразмерный способ устранения нарушения. Обязание департамента подготовить проект распоряжения № 283-р сделано в отсутствие правовых оснований и противоречит закону и фактическим обстоятельствам. Как существенное нарушение норм материального и процессуального права это является основанием для отмены по части 1 статьи 291.11 АПК РФ; с учетом установленных фактических обстоятельств ВС РФ счел возможным принять новый судебный акт об отказе.
Цитата из акта
Земельный кодекс в качестве одного из основных принципов земельного законодательства определяет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подпункт 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
…судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оспариваемые же А.В.С*******м положения подпунктов 7 и 11 пункта 1 статьи 1, а также пунктов 1 и 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие принцип платности использования земли, а также конкретизирующие указанный принцип и обеспечивающие тем самым реализацию поименованного положения Конституции Российской Федерации, носят общий характер и не содержат каких-либо предписаний, касающихся обязательств владельцев земельных участков в конкретных правоотношениях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 марта 2013 года № 436- О), а следовательно, не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Что же касается подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, то он, закрепляя один из основных принципов земельного законодательства, конкретизируемый в различных формах, преследует цель упорядочения земельных отношений и предопределен объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года № 9-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2023 года № 3439-О и др.). […] Соответственно, данное законоположение само по себе не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права заявителей в обозначенном ими аспекте.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляя принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков, преследуют цель упорядочения земельных отношений, предопределены объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (постановление… […] Таким образом, данные законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права А.В.К*****а в указанном в жалобе аспекте, в деле участием которого суды, отказывая в удовлетворении его требования о взыскании неосновательного обогащения, исходили, помимо прочего, из отсутствия доказательств сбережения другим сособственником названного объекта недвижимости какого-либо имущества за счет заявителя.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляя один из основных принципов земельного законодательства, преследует цель упорядочения земельных отношений и предопределен объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года № 9- П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2023 года № 3439-О и др.). […] Соответственно, сами по себе оспариваемые положения не могут рассматриваться в качестве нарушающих перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы.
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Принцип платности использования земли не исключает, что при незаконном отказе органа местного самоуправления передать арендатору участок в собственность арендная плата не может взыскиваться в размере, превышающем земельный налог.
основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Правило о распространении ипотеки на вновь возведённый объект основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.
Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов означает, что собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, вправе приобрести в собственность часть участка, занятую зданием и необходимую для его эксплуатации.
законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов препятствует освобождению участка от недвижимости, если объект возведен правомерно.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Объекты недвижимости и земельный участок, принадлежащие одному лицу, не могут выступать в обороте раздельно; выкуп недвижимости по договору аренды с правом выкупа влечет переход права на земельный участок.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Деление земель по целевому назначению является принципом земельного законодательства; постройка, возведенная с нарушением целевого назначения, считается самовольной.