(Наименование в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
2.(Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;(Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ )(В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ )
4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.(Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ )
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.(В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
Судебная коллегия указала, что суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка не допускается, за исключением случаев, если участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Суды не проверили возможность одновременной приватизации участка и не учли, что цена сделки должна включать стоимость земельных прав (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Также не установлены противоправные действия уполномоченного органа, необходимые для взыскания убытков (ст. 15, 16, 1069 ГК РФ). Суды не исследовали обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ от 20.12.2010 № 22-П.
Цитата из акта
Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, руководствуясь ст. 291.11 АПК РФ, указала на существенные нарушения норм материального права. Суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), а также положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ст. 555 ГК РФ, требующие одновременной приватизации земельного участка или учета его стоимости. Не исследованы причины, по которым земельный участок не был сформирован. По требованиям о взыскании убытков не установлены противоправные действия уполномоченного органа и причинная связь. Суды не оценили обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ от 20.12.2010 № 22-П.
Цитата из акта
Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Признание доли в доме незначительной с прекращением права при сохранении за тем же лицом доли в земельном участке под этим домом нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 252, 273 ГК РФ). Вывод апелляции о возможности совместного использования и выдела 1/2 доли носит предположительный характер, не основан на установленных обстоятельствах и не мотивирован (нарушение п. 5 ч. 2 ст. 329 ГПК РФ).
Цитата из акта
…признания принадлежащей С******у И.В. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок незначительной и принимая в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска, хотя и процитировал в апелляционном определении положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако к спорным отношениям их не применил.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
При ненадлежащем формулировании способа защиты, но очевидности материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить характер спорного правоотношения и подлежащие применению нормы для восстановления нарушенного права. Требования истцов по существу направлены на реализацию прав по ст. 39.20 ЗК РФ; неопределённость доли не препятствовала заключению договора со вторым арендатором, а пропорциональность долей обеспечивается п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ. Отказ в иске лишает истцов защиты и позволяет арендаторам застраивать участок без учёта их интересов.
Цитата из акта
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
Нахождение на участке жилого дома, право собственности на который возникло до 18 марта 2014 г., является достаточным основанием для бесплатного приобретения участка в собственность. Наличие иных строений, в том числе спорных как самовольные, само по себе не препятствует приобретению участка, а приобретение участка не мешает разрешению спора о самовольных постройках. Апелляция отменила правильное решение без правовых оснований, не опровергнув установленные обстоятельства.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Поскольку участок предоставлен на праве застройки до введения ЗК РФ и на нём расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу и сособственникам, они имеют исключительное право на участок и вправе требовать общей долевой собственности. Суд должен был разрешить спор по существу как спор об установлении общей долевой собственности (а при заявлении о разделе/выделе — рассмотреть и эти требования), определив долю с учётом ранее вынесенных судебных постановлений и сложившегося порядка пользования, обеспечив баланс интересов всех собственников, а не ограничиваться формальным отказом.
Цитата из акта
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что предусмотренные в абзаце втором пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации способы определения порядка пользования земельным участком связаны, с одной стороны, с реализацией основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой - с…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды не оценили, когда истец должен был узнать о нарушении права, учитывая, что администрация была ответчиком по делу о признании права собственности на участок и знала об отмене судебного акта. Также суды не исследовали обстоятельства возникновения и перехода права собственности на объекты капитального строительства на участке и связанное с ними право на землю, что необходимо в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Кассационный суд вышел за пределы своих полномочий, установив обстоятельства, не исследованные нижестоящими судами (ст. 390 ЗК РФ).
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 35 данного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
ВС указал, что по ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ право пожизненного наследуемого владения, приобретенное до введения ЗК РФ, сохраняется, а земельный участок считается предоставленным в собственность гражданину без необходимости отдельного решения органа власти. Суд также сослался на ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, отметив, что при продаже недостроенного объекта покупатель приобретает право на использование занятой им части земельного участка, а вступившее в силу решение 2013 года по ст. 61 ГПК РФ уже установило принадлежность истцу спорного свидетельства.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её…
Соответственно, с учетом указанного принципа положения пункта 2 статьи 271 и статьи 552 ГК Российской Федерации направлены на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, а пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет общее правило о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, которое, однако, не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2022 года № 3353-О и др.).
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляя принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков, преследуют цель упорядочения земельных отношений, предопределены объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года № 9-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2023 года № 3439-О и др.), и действуя в системной связи с пунктом 1 статьи 271 ГК Российской Федерации, направлены, помимо прочего, на обеспечение возможности владельцев объектов недвижимого имущества использовать такие объекты в соответствии с их назначением. […] Таким образом, данные законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права А.В.К*****а в указанном в жалобе аспекте, в деле участием которого суды, отказывая в удовлетворении его требования о взыскании неосновательного обогащения, исходили, помимо прочего, из отсутствия доказательств сбережения другим сособственником названного объекта недвижимости какого-либо имущества за счет заявителя.
Таким образом, пункты 1 и 2 статьи 222, пункт 1 статьи 552 ГК Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что права на земельный участок у его владельца прекратились до момента приобретения заявительницей прав на строение, располагавшееся на данном участке, а также что спорное строение фактически является вновь возведенным объектом, не соответствующим градостроительным нормам и правилам, требованиям технической и пожарной безопасности.
Таким образом, данное положение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права заявителя в указанном в жалобе аспекте, в деле с участием которого суды признали здание и хозяйственные постройки, расположенные на спорном земельном участке, совместно нажитым имуществом.
не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение,
Нельзя завещать отдельно часть земельного участка, занятую зданием, и само здание — принцип единства судьбы; наличие таких распоряжений влечёт частичную недействительность завещания
п.4 ст.35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом.
Запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений распространяется только на участок под зданием; свободную от застройки часть участка можно продать отдельно.