1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
Абзац.(Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Здание относится к домам блокированной застройки, и право долевой собственности собственников квартир-блоков на земельный участок возникло в силу закона (ст. 16 Закона № 476-ФЗ, ст. 552 ГК РФ). Поскольку застройщик-собственник ликвидирован, а иные собственники домов уже зарегистрировали права на участки, отказ ставит истцов в неравное положение; правила ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность) неприменимы, надлежащий способ защиты — признание права собственности.
Цитата из акта
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
ВС указал, что по ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ право пожизненного наследуемого владения, приобретенное до введения ЗК РФ, сохраняется, а земельный участок считается предоставленным в собственность гражданину без необходимости отдельного решения органа власти. Суд также сослался на ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, отметив, что при продаже недостроенного объекта покупатель приобретает право на использование занятой им части земельного участка, а вступившее в силу решение 2013 года по ст. 61 ГПК РФ уже установило принадлежность истцу спорного свидетельства.
Цитата из акта
Положениями пункта 6 договора купли-продажи предусмотрено, что З********а Е.И. приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым недостроенным садовым домом и необходимым для его использования в соответствии со статьёй 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия ВС РФ указала, что в силу ст. 552 ГК РФ и разъяснений Пленума ВАС РФ при продаже недвижимости к покупателю переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, включая условие о договорной подсудности. Согласно ст. 32 ГПК РФ стороны могут изменить территориальную подсудность соглашением. Пункт 6.3 договора аренды предусматривал разрешение споров по месту нахождения арендодателя, что является соглашением о подсудности. Поскольку Б******а М.Ю. стала стороной договора аренды в силу закона, условие о подсудности распространяется и на нее. Обстоятельств, исключающих договорную подсудность (ст. 26, 27, 30 ГПК РФ), не установлено.
Цитата из акта
…Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права (ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, ст. 195–198, 56, 67 ГПК РФ). На момент выдачи застройщиком согласия (08.09.2015) он уже не являлся собственником всех помещений в доме, поэтому не мог единолично разрешать использование земельного участка и фасада. Использование общего имущества МКД (включая фасад) третьими лицами допускается только по решению общего собрания собственников независимо от того, рекламный или информационный характер носят вывески (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд не дал оценку доводам истицы о нарушении её прав и заключению строительно-технической экспертизы о несоответствии лестничного марша противопожарным требованиям.
Цитата из акта
По смыслу приведенных правовых норм в их взаимосвязи с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, после передачи застройщиком жилых помещений в построенном многоквартирном доме при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства - помещение (квартиру) в таком…
ВС отменил оба судебных акта. Позиция: в силу ст. 273, 552 ГК РФ при приобретении нежилых помещений к ООО «Лаки» перешло право на долю в земельном участке; затем это право перешло к Р******й О.А. и далее к истице. Судам надлежало установить момент возникновения права собственности ответчика на участок (ст. 56 ГПК РФ). Вывод о пропуске исковой давности ошибочен, т. к. земельный участок находится во владении истицы, на нём расположен её объект, поэтому на требования распространяется ст. 208 ГК РФ (срок исковой давности не применяется).
Цитата из акта
Положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (в редакции Федерального закона № 14-ФЗ от 10 января 2003 г., действовавшего на момент приобретения 25 июня 2003 г. ООО «Лаки» нежилых помещений), также предусматривали, что с передачей права собственности на объект…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
К покупателю зданий переходит право пользования только частью земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования (ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Апелляция не установила, в каком объёме и на каких условиях владел землёй предыдущий собственник Б******в Е.Г. (ч.2 ст.198 ГПК РФ). Ст.36 ЗК РФ предоставляла гражданину право выкупить или арендовать участок, а не обязывала к этому. Вывод о злоупотреблении правом не основан на законе. Участок не формировался как единый комплекс лесобазы.
Цитата из акта
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ отменил постановление президиума и апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм материального права: для возникновения права собственности на земельный участок необходима государственная регистрация перехода права (ст. 131, 223 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ); на момент приобретения участка АО «Черномортранснефть» на нём отсутствовали объекты недвижимости; президиум не дал оценки доводам о добросовестности приобретателя и злоупотреблении правом.
Цитата из акта
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, ст. 35, 33, 11.9 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, указал, что раздел земельного участка по ст. 252 ГК РФ возможен только в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности. Заявитель не является участником долевой собственности. Суд не применил ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ о праве на часть участка, занятую приобретённой недвижимостью. Размер участка определён без учёта норм отвода земель для деятельности колонии, экспертное заключение не проверено.
Цитата из акта
По настоящему делу подлежали применению положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответственно, с учетом указанного принципа положения пункта 2 статьи 271 и статьи 552 ГК Российской Федерации направлены на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, а пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет общее правило о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, которое, однако, не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2022 года № 3353-О и др.).
Таким образом, пункты 1 и 2 статьи 222, пункт 1 статьи 552 ГК Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что права на земельный участок у его владельца прекратились до момента приобретения заявительницей прав на строение, располагавшееся на данном участке, а также что спорное строение фактически является вновь возведенным объектом, не соответствующим градостроительным нормам и правилам, требованиям технической и пожарной безопасности.
Оспариваемые положения пункта 2 статьи 271 и пункта 1 статьи 552 ГК Российской Федерации направлены – с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) – на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в том числе при продаже данного объекта в случаях, когда продавец не является собственником земельного участка, и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в указанном им аспекте.
Между тем из представленных заявительницей материалов следует, что части первая и вторая статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, пункт 1 статьи 35 и пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 245 и пункт 3 статьи 552 ГК Российской Федерации применялись судами общей юрисдикции в деле о признании права собственности на земельный участок в порядке приватизации, последнее судебное постановление по которому принято 25 марта 2015 года (определение Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации), последующие же представленные Н.В.Л*****й судебные постановления по делу о признании права собственности на вновь возведенные строения применение указанных норм не подтверждают. […] Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 3 статьи 252 ГК Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи, направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав и не может рассматриваться как нарушающий конституционные права граждан (определения от 16 июля 2013 года № 1202- О и № 1203-О, от 15 января 2015 года № 50-О, от 21 мая 2015 года № 1190- О, от 19 ноября 2015 года № 2669-О, от 25 февраля 2016 года № 341-О и др.).
Если при отчуждении помещений в здании невозможно образовать отдельный земельный участок, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя, а право собственности на долю возникает у покупателя в силу закона с момента регистрации перехода права на помещения.
с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Если застройщик возвел нежилое здание на арендованном публичном земельном участке, с момента регистрации права собственности на первое помещение возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, при этом договор аренды не прекращается и участок не переходит в общую долевую собственность собственников помещений.