2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.(В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
(1) Судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ).
(2) Исходные положения: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ); права на имущество в предусмотренных законом случаях подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), но ее отсутствие не является основанием для признания договора недействительным; государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения возникновения, перехода и прекращения права (п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
(3) Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением от 27 сентября 2023 г., обязательны для суда и не подлежат оспариванию (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ). Этим решением установлено, что право собственности Б*****н Т.Н. зарегистрировано на основании решения суда от 25 февраля 2000 г. (свидетельство от 5 мая 2000 г.), а ООО «Тисе» собственником не является и владеет объектом без законных оснований. Право Б*****н Т.Н. возникло в 2000 г. на основании судебного акта и подтверждено в споре об истребовании, поэтому вывод судов об отсутствии у нее правомочий по распоряжению объектом ошибочен.
(4) Оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. Таковы решения, в резолютивной части которых разрешен вопрос о наличии или отсутствии права либо о возврате имущества во владение собственника (абз. 2 п. 52 постановления № 10/22). Зарегистрированное право ООО «Тисе» оспаривалось в рамках спора об истребовании, разрешенного в пользу Б*****н Т.Н. П*****у запись о праве ООО «Тисе» не может сохраняться в реестре по причине недостоверности, а суды, положив в основу выписку из ЕГРН от 10 февраля 2025 г., ошибочно исходили из недостоверных сведений публичного реестра. В обоснование ВС сослался также на абз. 13 ст. 12 ГК РФ: суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания его недействительным (п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
(5) Вступившие в законную силу судебные постановления обязательны для всех (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ). Если на основании такого акта изменения в публичный реестр не внесены, суды должны руководствоваться сведениями из судебных актов по спорам о правах на недвижимость; подлежавшая аннулированию запись ЕГРН о правообладателе не может противопоставляться такому акту.
(6) При подготовке дела суд обязан установить правоотношения сторон и определить закон, подлежащий применению (ч. 1 ст. 147, абз. 3 ч. 1 ст. 148 ГПК РФ). Он должен вынести на обсуждение юридическую квалификацию правоотношения (ст. 148 ГПК РФ, ст. 133 АПК РФ) и определить нормы, применимые к установленным обстоятельствам (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, ч. 1 ст. 168 АПК РФ). Если избранный способ защиты не может обеспечить восстановление права, это не основание для отказа в принятии иска, его возвращения или оставления без движения (п. 3 постановления № 10/22, п. 9 постановления № 25). Ссылка истца на неприменимые нормы сама по себе не влечет отказа в иске. Право выбора способа защиты принадлежит истцу, но неправильная юридическая квалификация требования не освобождает суд от обязанности оценить правоотношения и применить надлежащий закон.
(7) Требование о признании права собственности, основанное на договоре купли-продажи, акте приема-передачи и уклонении продавца от регистрации, по своей правовой природе направлено на понуждение ответчика к государственной регистрации перехода права собственности. При уклонении одной стороны суд по требованию другой вправе вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 постановления № 10/22). Суд первой инстанции не квалифицировал правоотношения, не определил применимые нормы материального права и рассмотрел требование в ненадлежащей процессуальной форме, что повлекло необоснованный отказ в иске.
Цитата из акта
…Г********о Э.Н. указывала на заключенный между сторонами договор купли-продажи от 29 января 2021 г., акт приема-передачи имущества от этой же даты, а также на уклонение ответчика Б*****н Т.Н. от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, ссылаясь в том числе на положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отменил определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции и апелляционное определение
Верховный Суд указал, что кассационный суд нарушил ст. 61 ГПК РФ, не учтя преюдициальное значение решения от 14.12.2021, которым установлен факт уплаты цены. Также нарушена ч. 3 ст. 390 ГПК РФ, так как кассационный суд дал иную оценку доказательствам, что недопустимо. Согласно ст. 551 ГК РФ и п. 61 постановления Пленума ВС РФ №10/22, иск о регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (ст. 556 ГК РФ), что установлено судами. Возврат денег продавцом не лишает покупателя прав.
Цитата из акта
…права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора куплипродажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС:
1) надлежащий способ защиты при отсутствии продавца — иск о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ), а не о признании права;
2) по п. 61 Пленума ВС/ВАС № 10/22 иск о регистрации подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ);
3) по п. 62 того же Пленума обязанности продавца переходят к наследникам (ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ);
4) обстоятельства фактической передачи имущества не исследованы — до смерти Ж**********о Д.Н. проживал и был зарегистрирован по адресу спорного дома;
5) не установлено, принято ли наследство ответчиками и кто надлежащий ответчик;
6) решение не соответствует ч. 1 ст. 195, абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.
Цитата из акта
…права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора куплипродажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Договор дарения после 01.03.2013 госрегистрации не подлежит (п. 8 ст. 2 ФЗ № 302-ФЗ). Договор считается заключённым при согласовании существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие госрегистрации перехода права (ст. 131 ГК РФ) не влияет на действительность сделки. По аналогии ст. 6, п. 3 ст. 551 ГК РФ и п. 62 ППВС/ППВАС от 29.04.2010 № 10/22 (ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ): обязанности дарителя переходят к его универсальным правопреемникам. Суды не учли: договор нотариально удостоверен, исполнен — квартира передана при жизни дарителя, К***й М.Н. проживал в ней с 1995 г., оплачивал ЖКУ (включая апрель—сентябрь 2021), ключи переданы задолго до договора, регистрация не произведена из-за онкологии дарителя. Экспертиза не установила неспособность понимать значение действий (ст. 177 ГК РФ).
Цитата из акта
Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
По ст. 1, 10, 157, 165, 166, 173.1, 421, 433, 452, 453, 551, 8.1, 391, 392 ГК РФ, ст. 4 и 6 ФЗ № 214-ФЗ согласие участника на передачу прав и обязанностей застройщика с новым сроком может связывать стороны и до госрегистрации допсоглашения, а поведение стороны, принявшей такое изменение, подлежит оценке с точки зрения добросовестности. Суды не оценили, не исключает ли такое согласие взыскание неустойки за прежний период.
Цитата из акта
…права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8 1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права (ст. 390.14 ГПК РФ). Договор купли-продажи от 14.03.2016 подписан К******м собственноручно, исполнен сторонами, соглашение по всем существенным условиям достигнуто (ст. 432, 454, 551 ГК РФ). Нарушения при регистрации перехода права не являются основанием для признания сделки недействительной (п. 60 постановления Пленума ВС/ВАС № 10/22). Суд не исследовал вопрос о воле К*****а на отчуждение (выдана доверенность, договор подписан, расчёт произведён). Х****в является добросовестным приобретателем на торгах, которые никем не оспорены.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Договор дарения после 01.03.2013 не подлежит госрегистрации (п. 8 ст. 2 ФЗ №302-ФЗ, ст. 574 ГК РФ). Договор заключён при согласовании существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Отсутствие регистрации перехода права не влияет на действительность сделки (ст. 131, 551 ГК РФ). При отсутствии наследников продавца/дарителя одаряемый вправе обратиться за регистрацией, суд проверяет факт передачи (п. 62 ПП ВС/ВАС №10/22, ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, ст. 6, 551 ГК РФ). Суды не установили обстоятельства фактической передачи, хотя представлены акты, квитанции об оплате, личная книжка ГСК, показания свидетелей. Проживание дарителя в квартире после дарения не означает непередачу.
Цитата из акта
Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
Договор дарения после 01.03.2013 не подлежит госрегистрации (п. 8 ст. 2 ФЗ №302-ФЗ, ст. 574 ГК РФ). Отсутствие регистрации перехода права не влияет на действительность сделки (ст. 131, 551 ГК РФ). Фактическая передача квартиры состоялась 12.03.2017 — акт приёма-передачи, передача документов и ключей, квартира во владении И******й. При отсутствии наследников одаряемый вправе обратиться за регистрацией (п. 62 ПП ВС/ВАС №10/22). Ссылка апелляции на отсутствие иждивения не относится к юридически значимым обстоятельствам. Суд первой инстанции правильно установил все обстоятельства.
Цитата из акта
Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Положения статей 223, 398 и 551 ГК Российской Федерации сформулированы с учетом приведенного назначения института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. […] В этой связи оспариваемые нормы не могут рассматриваться в качестве нарушающих в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы.
Положения статей 223 и 551 ГК Российской Федерации предусматривают в числе прочего, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом, а также что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. […] Данные положения корреспондируют пункту 2 статьи 81 ГК Российской Федерации, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом; они не ограничивают возможностей судебной защиты имущественных прав граждан и не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителей, указанные в жалобе.
Оспариваемые заявителем положения пункта 2 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 ГК Российской Федерации, закрепляющие право суда по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость при уклонении другой стороны от соответствующей регистрации, представляют собой гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, указанные в жалобе, равно как и статья 1132 этого же Кодекса, основанная на необходимости учета действительной воли наследодателя, выраженной в завещании, и служащая реализации предписаний статей 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации.
Таким образом, статья 165 ГК Российской Федерации, устанавливающая последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки и представляющая собой гарантию надлежащего выполнения сторонами своих обязательств, как сама по себе, так как и во взаимосвязи со статьями 2, 6 и 551 ГК Российской Федерации и пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе в статье 574 ГК Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона, не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя, указанные в жалобе, в его конкретном деле.