1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.(В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ )
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5.(Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ )
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.(В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ )
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 131 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
При передаче недвижимости в качестве отступного обязательство считается исполненным только с момента государственной регистрации перехода права собственности к приобретателю, а не с момента заключения соглашения. Соглашение об отступном с отсроченным предоставлением порождает факультативное обязательство: должник вправе исполнить первоначальное обязательство либо предоставить отступное. При недоказанности передачи объекта и госрегистрации отступное не исполнено, обязательства заёмщика не прекращены, и кредитор вправе требовать исполнения договора займа и обращения взыскания на залог, но не признания права собственности.
Цитата из акта
В силу статьи 8 1, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи в качестве отступного недвижимого имущества обязательство по предоставлению отступного считается исполненным с момента государственной регистрации права собственности у приобретателя недвижимой вещи в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Кассационный суд не установил нарушений норм материального права и не поставил под сомнение выводы по существу. Орган, уполномоченный выступать от имени РФ (МТУ Росимущества), был привлечён и требования не оспаривал. Лица, заключившие договоры купли-продажи долей в домах без госрегистрации перехода права (ст. 131, 549 ГК РФ), собственниками не стали — судебные акты их права не затрагивают, потому их жалобы подлежат оставлению без рассмотрения. Оснований для отмены у кассационного суда не было.
Цитата из акта
Пунктом 1 статьи 131 названного кодекса предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции
Сам по себе факт, что предметом третейского спора являются права на недвижимое имущество, не свидетельствует о нарушении публичного порядка и не является основанием для отказа в выдаче исполнительного листа. Суд обязан исчерпывающе мотивировать, в чём именно состоит нарушение публичного порядка (в т.ч. недобросовестность сторон, создание видимости частноправового спора, обход закона), чего сделано не было; третейские суды вправе рассматривать такие споры (постановления КС РФ № 10-П и № 46-П).
Цитата из акта
В постановлении от 3 октября 2023 г. № 46-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобой гражданки Т.В. С************й Конституционный Суд Российской Федерации указал, что и после реформы третейского разбирательства сохраняют силу правовые позиции…
Верховный Суд отменил определение кассационного суда и направил дело на новое рассмотрение
Споры о правах на недвижимость могут быть предметом третейского разбирательства, и сам по себе публично значимый характер спора не образует нарушения публичного порядка. Отказ в выдаче исполнительного листа возможен лишь при исчерпывающе мотивированном выводе о нарушении публичного порядка (в т.ч. недобросовестности сторон, создании видимости частноправового спора), чего суды не устанавливали, отказав лишь по факту предмета спора — прав на недвижимость.
Цитата из акта
В постановлении от 3 октября 2023 г. № 46-П по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобой гражданки Т.В. С************й Конституционный Суд Российской Федерации указал, что и после реформы третейского разбирательства сохраняют силу…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что выводы нижестоящих судов основаны на неправильном применении норм материального права. Согласно п. 5 ст. 287 ГК РФ и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ собственник здания или сооружения на государственном или муниципальном земельном участке имеет исключительное право на приобретение этого участка. В силу ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до введения в действие ГрК РФ, имеет право на бесплатное предоставление земельного участка в собственность при определенных условиях. Гараж 1961 года постройки имеет фундамент, кирпичные стены, что свидетельствует о прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба (ст. 130 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации права не препятствует признанию объекта недвижимостью (ст. 131 ГК РФ, ст. 6 ФЗ № 122-ФЗ, ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ). Технический учет гаража до 1 января 2013 г. подтверждает его характеристики. Договор аренды 2014 г. заключался для эксплуатации уже существующего гаража, что подтверждается схемами. Условие об инвалидности в договоре отсутствовало.
Цитата из акта
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций не учли положения ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях: заявление У****й Е.Е. о продлении договора было направлено до истечения срока, и риск неполучения корреспонденции лежит на адресате (арендодателе). Также не проверено, имелись ли основания для отказа в заключении дополнительного соглашения по ч. 3 ст. 8 ФЗ № 58-ФЗ. Кроме того, суды не учли, что договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок по ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжал пользоваться участком без возражений. При этом односторонний отказ арендодателя по ст. 610 ГК РФ возможен, но не может быть признан недействительным, если не доказана недобросовестность. Также не установлено, возникли ли у Ю***а А.А. права по договору замены стороны, который не прошел государственную регистрацию (ст. 131, 164 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).
Цитата из акта
Согласно пункту 2 статьи 164 и пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации соглашения к зарегистрированному договору аренды также подлежит обязательной государственной регистрации.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
ВС указал, что суд апелляционной инстанции необоснованно отверг выводы двух судебных экспертиз, установивших признаки недвижимости (ст. 130 ГК РФ, ст. 86 ГПК РФ). Также ВС отметил, что вступившими в законную силу судебными актами (решение от 01.03.2017, апелляционное определение от 19.09.2023) уже установлено, что спорный объект является недвижимостью, что обязательно для суда (ст. 61, 209 ГПК РФ). Наименование «асфальтированная площадка» не тождественно замощению земельного участка (п. 38 постановления Пленума № 25, ст. 133 ГК РФ), так как объект имеет самостоятельное функциональное назначение.
Цитата из акта
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права.
1) В нарушение ст. 38, 45 ГПК РФ и ст. 131 ГК РФ дело рассмотрено без участия истца: администрация муниципального образования, в интересах которой заявлен иск, выступала ответчиком, что привело к недопустимому совпадению истца и ответчика.
2) Признавая сделки ничтожными по ст. 168 ГК РФ, суд не установил посягательства на публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 74-75 постановления Пленума ВС РФ № 25). Муниципальное образование как сторона сделки не может считаться третьим лицом, чьи права нарушены.
3) От квалификации сделки зависит применение исковой давности: для оспоримых сделок срок составляет 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Муниципальное образование знало о сделках с момента их совершения (2018-2019 гг.), поэтому срок давности пропущен.
4) В отношении С****к Е.В. как добросовестного приобретателя подлежали применению ст. 301, 302 ГК РФ, а не ст. 167 ГК РФ. Необходимо было установить, выбыл ли участок из владения муниципального образования помимо его воли.
5) Суд не учел п. 5 ст. 166 ГК РФ: поведение администрации после заключения сделок (взимание арендной платы, заключение договора купли-продажи) давало основание полагаться на их действительность.
6) Возлагая на С****к Е.В. обязанность снести постройку, суд не оценил, что она не является самовольной по смыслу ст. 222 ГК РФ: участок предоставлен для ЛПХ, нарушения градостроительных норм не установлены, право собственности зарегистрировано.
Цитата из акта
Как предусмотрено п. 2 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 данной статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Таким образом, пункт 1 статьи 131 ГК Российской Федерации, а также часть 1 и пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не могут рассматриваться в качестве нарушающих в указанном в жалобе аспекте конституционные права Е.М.С***********й, в деле с участием которой суды пришли к выводу, что в сведениях ЕГРН о правообладателях спорного земельного участка отсутствовала техническая ошибка, а также установили, что ее права в отношении участка были прекращены, а сам участок был снят с кадастрового учета.
Пункт 1 статьи 131 ГК Российской Федерации закрепляет необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, которая, в свою очередь, имеет целью реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях и, следовательно, способствует обеспечению защиты прав указанных, а также других лиц, упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2020 года № 1175-О, от 29 сентября 2020 года № 2142-О, от 27 января 2022 года № 103-О и др.). […] Таким образом, оспариваемые законоположения не могут расцениваться как нарушающие конституционные права О.А.Б*********й, в деле с участием которой суды установили, что у наследодателя заявительницы отсутствовало право на спорный земельный участок, договор аренды был прекращен, а также исходили из недоказанности расположения на данном участке указанных в иске строений.
Вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», представленными материалами не подтверждается применение судами в конкретном деле с участием заявителя статей 131, 209 и 261 ГК Российской Федерации, статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вопреки требованиям статей 96 и 97 данного Федерального конституционного закона указанными судебными постановлениями не подтверждается применение судами в конкретном деле с участием заявителя статей 131 и 222 ГК Российской Федерации.
Публичный характер государственной регистрации прав на недвижимость не исключает рассмотрение третейским судом спора о правах на недвижимость; отказ в выдаче исполнительного листа возможен только при установлении факта недобросовестности сторон и создания видимости спора.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН
Отсутствие государственной регистрации права долевой собственности всех участников на земельный участок не является препятствием для регистрации договора аренды на этот участок.