1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.(В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ , от 04.12.2006 № 201-ФЗ )
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.(В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ )
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.(Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ )
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Ипотека, включая залог доли в праве общей собственности на недвижимость, подлежит государственной регистрации. Она возникает с момента регистрации либо с момента возникновения обеспеченного обязательства, если оно возникло после внесения записи в ЕГРН (ст. 8.1, подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. 2 и 3 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ, п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23). К ипотеке применяются правила ГК РФ о вещных правах и Закон об ипотеке, а в неурегулированной части — общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Предметом ипотеки может быть недвижимость, права на которую зарегистрированы (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ); залогодателем может быть как должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 329, ст. 335 ГК РФ). Поскольку переход права на долю в праве собственности на недвижимость подлежит регистрации, к сделкам с такими долями, включая залог доли, применяются правила о сделках с недвижимостью (ст. 223, 251 ГК РФ).
2) Для возникновения ипотеки в договоре должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки или согласован порядок её определения (п. 1 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ, п. 12 постановления Пленума № 23). Отсутствие этого условия по общему правилу исключает возникновение залогового обязательства, а несоблюдение требований ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» исключает наличие обременения. Условие п. 3.3 договора займа об обязанности заёмщика в будущем (не позднее 10 мая 2016 г.) заключить договор залога земельных долей само по себе не свидетельствует о возникновении залоговых правоотношений.
3) Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинён специальному регулированию (ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ об особенностях сделок с долями), а их залог осуществляется по Закону об ипотеке. Применительно к спорным отношениям в залог могли предоставляться исключительно земельные участки, выделенные в счёт земельных долей. Суд первой инстанции не применил нормы об обороте недвижимых вещей и не учёл эту специфику; кассационный суд также не учёл особенности сделок с такими долями и специальное регулирование их залога.
4) Обязательство не создаёт обязанностей для третьих лиц (п. 3 ст. 308 ГК РФ), а единоличный исполнительный орган действует от имени общества (п. 3 ст. 40 ФЗ № 14-ФЗ). Поэтому заключение ООО «Заря» в лице генерального директора договора займа (его наличие установлено в деле № А64-830/2019) не порождает обязанности заключить договор залога земельных долей, принадлежащих физическому лицу В*******й Р.И. В****ы судов первой и кассационной инстанций об обратном противоречат закону и условиям договора займа. Вывод кассационного суда о признаках злоупотребления правом в действиях В*******й Р.И. ошибочен, так как такие факты при рассмотрении спора не устанавливались.
5) Требовать признания недействительной сделки по отчуждению заложенной недвижимости без своего согласия вправе залогодержатель (п. 1 ст. 37, ст. 39 ФЗ № 102-ФЗ, абз. 1 п. 1 ст. 173 ГК РФ, п. 40 постановления Пленума № 23). ИП Б***в О.Н. не может быть признан залогодержателем долей, ранее принадлежавших В*******й Р.И., и потому не вправе оспаривать сделки по их отчуждению третьему лицу.
6) Реализация заложенной вещи по общему правилу осуществляется путём продажи с публичных торгов: для движимых вещей — по ст. 350 ГК РФ, для недвижимости — по ст. 449 ГК РФ и ст. 56 ФЗ № 102-ФЗ, а также по законодательству об исполнительном производстве. Обращая взыскание на заложенную недвижимость, суд должен установить начальную продажную цену. Если иное не установлено законом, залогодержатель вправе приобрести предмет залога при признании повторных публичных торгов несостоявшимися — в порядке и сроки, установленные Законом об ипотеке, с учётом законных ограничений. Суд первой инстанции в нарушение этого порядка передал в собственность ИП Б****а О.Н. часть участка, принадлежащего другому лицу, хотя оснований для этого не имелось.
7) Апелляционный суд правомерно установил отсутствие залоговых правоотношений между ИП Б*****м О.Н. и В*******й Р.И. О* обоснованно указал, что применительно к спорным отношениям закон не предусматривает обращения взыскания путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Его выводы соответствуют закону и разъяснениям Пленума, тогда как кассационный суд неправильно определил подлежащие применению нормы права и пришёл к ошибочным выводам по существу спора.
Цитата из акта
…закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Кассационный суд не установил нарушений норм материального права и не поставил под сомнение выводы по существу. Орган, уполномоченный выступать от имени РФ (МТУ Росимущества), был привлечён и требования не оспаривал. Лица, заключившие договоры купли-продажи долей в домах без госрегистрации перехода права (ст. 131, 549 ГК РФ), собственниками не стали — судебные акты их права не затрагивают, потому их жалобы подлежат оставлению без рассмотрения. Оснований для отмены у кассационного суда не было.
Цитата из акта
…О.А., 20 июля 2022 г. продал 1/3 доли в праве собственности на жилой дом Г*****у В.Ю. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что выводы нижестоящих судов основаны на неправильном применении норм материального права. Согласно п. 5 ст. 287 ГК РФ и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ собственник здания или сооружения на государственном или муниципальном земельном участке имеет исключительное право на приобретение этого участка. В силу ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до введения в действие ГрК РФ, имеет право на бесплатное предоставление земельного участка в собственность при определенных условиях. Гараж 1961 года постройки имеет фундамент, кирпичные стены, что свидетельствует о прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба (ст. 130 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации права не препятствует признанию объекта недвижимостью (ст. 131 ГК РФ, ст. 6 ФЗ № 122-ФЗ, ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ). Технический учет гаража до 1 января 2013 г. подтверждает его характеристики. Договор аренды 2014 г. заключался для эксплуатации уже существующего гаража, что подтверждается схемами. Условие об инвалидности в договоре отсутствовало.
Цитата из акта
…положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Отнесение объекта к недвижимости определяется по установленным законом критериям (прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба) вне зависимости от функционального назначения; термин «объект капитального строительства» не подменяет правовую категорию «объект недвижимости». При наличии двух экспертиз, подтвердивших капитальность и прочную связь с землёй (заглублённый фундамент, связанный каркас), у апелляции не было достаточных оснований для иной оценки тех же доказательств; первая инстанция применила нормы материального права верно.
Цитата из акта
…положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
ВС указал, что суд апелляционной инстанции необоснованно отверг выводы двух судебных экспертиз, установивших признаки недвижимости (ст. 130 ГК РФ, ст. 86 ГПК РФ). Также ВС отметил, что вступившими в законную силу судебными актами (решение от 01.03.2017, апелляционное определение от 19.09.2023) уже установлено, что спорный объект является недвижимостью, что обязательно для суда (ст. 61, 209 ГПК РФ). Наименование «асфальтированная площадка» не тождественно замощению земельного участка (п. 38 постановления Пленума № 25, ст. 133 ГК РФ), так как объект имеет самостоятельное функциональное назначение.
Цитата из акта
…№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды неправильно применили нормы об исковой давности. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований исчисляется с момента, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о нарушении права, а не с момента прокурорской проверки. Государственным органам было известно о предоставлении участка с 2011 года, иск подан в 2022 году, что свидетельствует о пропуске срока. Также ВС отметил, что требования об истребовании имущества (ст. 301, 302 ГК РФ) являются имущественными, а не направленными на защиту нематериальных благ, поэтому на них распространяется исковая давность (ст. 208 ГК РФ не применима). Ссылки на ст. 128, 130, 150, 195, 196, 199, 200, 208, 301, 302 ГК РФ, ст. 45, 46, 195, 327 ГПК РФ.
Цитата из акта
Согласно статье 130 этого же кодекса земельные участки относятся к недвижимым вещам и являются недвижимым имуществом.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Суд не учёл презумпцию вины причинителя вреда (п.2 ст.1064 ГК РФ) — в отличие от уголовного права (ст.14 УПК РФ), в гражданском праве бремя доказывания невиновности лежит на причинителе вреда. Привлечение к уголовной ответственности не является обязательным условием для возмещения по ст.15, 1064 ГК РФ.
2) Экспертиза установила очаг в домике №7 (Кокохи), причина — электротехническая. Обязанность доказать отсутствие вины должна быть возложена на Кокоху.
3) Нарушения пожарной безопасности кооператива могли быть основанием для его долевой ответственности, но не для освобождения причинителя.
4) Домики — движимое имущество (металлические, быстровозводимые, перемещаемые без ущерба — ст.128, 130 ГК РФ), регистрация в ЕГРН не требуется. Даже при самовольном строительстве причинитель не освобождается от ответственности за уничтожение материалов и имущества внутри.
5) Нарушен принцип непосредственности (ст.157 ГПК РФ) — суд основывался на материалах доследственной проверки, не допросив свидетелей.
6) Размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности (п.12 ПП ВС №25 от 23.06.2015). Нарушены ст.67, 198 ГПК РФ, ст.401 ГК РФ.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 130 названного кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы об исковой давности. Требования об истребовании земельного участка основаны на ст. 301, 302 ГК РФ, которые регулируют имущественные правоотношения, а не личные неимущественные права. Земельные участки являются недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), а нематериальные блага (ст. 150 ГК РФ) к ним не относятся. Ссылка на ст. 208 ГК РФ ошибочна. Срок исковой давности подлежит применению, и его течение начинается с момента, когда публично-правовое образование узнало о нарушении права. Поскольку участок был предоставлен в 2010 году, право зарегистрировано в 2012 году, а иск подан в 2022 году, срок исковой давности пропущен. Также ВС сослался на постановления КС РФ от 31.10.2024 № 49-П и от 28.01.2025 № 3-П, подтверждающие применение исковой давности к таким требованиям, за исключением особо охраняемых природных территорий, но суды не установили, что участок относится к таким территориям. Кроме того, ВС отметил, что отмена распоряжения о предоставлении участка сама по себе не прекращает право собственности добросовестного приобретателя, и течение срока исковой давности должно начинаться со дня отмены такого акта.
Цитата из акта
Согласно статье 130 этого же кодекса земельные участки относятся к недвижимым вещам и являются недвижимым имуществом.
Положения пункта 1 статьи 130 и статьи 222 ГК Российской Федерации, пункта 12 статьи 3, части 1 статьи 13 и части 1 статьи 17 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пункта 4 статьи 6 Федерального закона «О безопасности дорожного движения», определяющие признаки относимых к недвижимому имуществу объектов, условия и правовые последствия признания строения самовольной постройкой, понятие «содержание автомобильной дороги», а также устанавливающие полномочия органов местного самоуправления по вопросам использования и содержания автомобильных дорог и обеспечения безопасности дорожного движения, направлены на защиту прав граждан и на соблюдение баланса публичных и частных интересов. […] Следовательно, они не могут расцениваться как нарушающие указанные в жалобе конституционные права заявителя, в деле которого суды установили, что органами местного самоуправления для жителей населенного пункта, в том числе для А.А.Т*******а, в соответствии с установленными требованиями организован проезд к их жилым домам и обеспечен доступ к объектам социальной, инженерной и иной инфраструктуры.
Конституционный Суд Российской Федерации в связи с этим указывал, что пункт 1 статьи 130 ГК Российской Федерации, закрепляющий, в частности, понятие недвижимых вещей, обеспечивает защиту прав собственника или иного законного владельца; при этом установление наличия признаков недвижимого имущества у конкретного объекта осуществляется судами на основании всех обстоятельств дела (определения от 21 июля 2022 года № 1819-О и от 28 февраля 2023 года № 348-О). […] Таким образом, оспариваемое законоположение не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права заявителя в указанном им аспекте.
При наличии предусмотренных этим предписанием условий понятие недвижимого имущества, раскрытое в статье 130 ГК Российской Федерации, может использоваться для толкования положений налогового законодательства. […] Таким образом, оспариваемые законоположения, обеспечивающие в их взаимосвязи применение принятого законодателем в пределах его усмотрения льготного регулирования налогообложения доходов физических лиц, не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявителей в указанном ими аспекте.
Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. Статья 130 ГК Российской Федерации, закрепляющая понятия недвижимого и движимого имущества, сама по себе не нарушает каких-либо конституционных прав заявителя, которому в рамках приведенного спора было отказано в удовлетворении исковых требований по причинам, не связанным с законодательным разделением этих видов имущества.
недвижимостью в силу своих объективных свойств, обеспечивающих прочную связь с землей. По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, о чем указано в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Вещь признается недвижимостью в силу объективных свойств, обеспечивающих прочную связь с землей; государственная регистрация права не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 130 названного кодекса к недвижимым вещам
Объекты, не связанные прочно с землей и допускающие перемещение без несоразмерного ущерба, признаются движимым имуществом, регистрация прав на них не требуется.
положения статьи 222 ГК РФ о сносе самовольных построек применяются только в отношении объектов недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ).
Положения статьи 222 ГК РФ о самовольных постройках применяются исключительно к объектам недвижимости; объект, не являющийся недвижимостью, не может быть признан самовольной постройкой.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в
Объект может быть признан недвижимой вещью, если полностью завершены работы по сооружению фундамента; требование о признании права собственности отсутствующим не удовлетворяется, если объект фактически достроен и введён в эксплуатацию.
государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости; для признания объекта незавершенного строительства достаточно завершения работ по фундаменту.
Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, и на них может быть признано право собственности по решению суда.
Транспортные средства отнесены законом к движимому имуществу, поэтому право собственности у приобретателя возникает в момент передачи автомобиля, а не с момента регистрационных действий.
является ли самостоятельным объектом опора линии электропередачи или она лишь элемент линии электропередачи как линейного объекта (единого самостоятельного объекта недвижимости)
При разрешении спора о сносе опоры ЛЭП необходимо установить, является ли она самостоятельным объектом недвижимости по смыслу ст. 130 ГК РФ, либо лишь составной частью неделимого линейного объекта.
(далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объект, не обладающий признаками недвижимой вещи (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), не подлежит кадастровому учету. Временные сборно-разборные конструкции (навес) и асфальтобетонное покрытие, являющееся улучшением земельного участка, не относятся к объектам недвижимости.
при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, только если на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы; три вбитые в землю сваи таким объектом не являются.
При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам; замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств
Вещь — недвижимая либо в силу природных свойств (прочная связь с землёй), либо в силу указания закона. Госрегистрация права не является обязательным условием признания объекта недвижимостью. Объект незавершённого строительства — при наличии хотя бы фундамента.
признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, Устиновский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
Объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу, что позволяет участнику долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию требовать признания права на такой объект.
собственностью ТЛПХ; наличие технического паспорта на сооружение «дорога и трасса водопровода с водонапорной станцией», на который ссылается суд, также не влечѐт возникновения на сооружение права собственности конкретных физических лиц.
Устройство асфальтового покрытия дороги за счёт личных средств членов товарищества не влечёт возникновения у них права собственности на дорогу как на объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом, и регистрация прав на такое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в Законе.
Автотранспортные средства являются движимым имуществом, и по общему правилу регистрация прав на них не требуется.