Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 550 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
(1) Судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ).
(2) Исходные положения: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ); права на имущество в предусмотренных законом случаях подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), но ее отсутствие не является основанием для признания договора недействительным; государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения возникновения, перехода и прекращения права (п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
(3) Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением от 27 сентября 2023 г., обязательны для суда и не подлежат оспариванию (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ). Этим решением установлено, что право собственности Б*****н Т.Н. зарегистрировано на основании решения суда от 25 февраля 2000 г. (свидетельство от 5 мая 2000 г.), а ООО «Тисе» собственником не является и владеет объектом без законных оснований. Право Б*****н Т.Н. возникло в 2000 г. на основании судебного акта и подтверждено в споре об истребовании, поэтому вывод судов об отсутствии у нее правомочий по распоряжению объектом ошибочен.
(4) Оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. Таковы решения, в резолютивной части которых разрешен вопрос о наличии или отсутствии права либо о возврате имущества во владение собственника (абз. 2 п. 52 постановления № 10/22). Зарегистрированное право ООО «Тисе» оспаривалось в рамках спора об истребовании, разрешенного в пользу Б*****н Т.Н. П*****у запись о праве ООО «Тисе» не может сохраняться в реестре по причине недостоверности, а суды, положив в основу выписку из ЕГРН от 10 февраля 2025 г., ошибочно исходили из недостоверных сведений публичного реестра. В обоснование ВС сослался также на абз. 13 ст. 12 ГК РФ: суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания его недействительным (п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
(5) Вступившие в законную силу судебные постановления обязательны для всех (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ). Если на основании такого акта изменения в публичный реестр не внесены, суды должны руководствоваться сведениями из судебных актов по спорам о правах на недвижимость; подлежавшая аннулированию запись ЕГРН о правообладателе не может противопоставляться такому акту.
(6) При подготовке дела суд обязан установить правоотношения сторон и определить закон, подлежащий применению (ч. 1 ст. 147, абз. 3 ч. 1 ст. 148 ГПК РФ). Он должен вынести на обсуждение юридическую квалификацию правоотношения (ст. 148 ГПК РФ, ст. 133 АПК РФ) и определить нормы, применимые к установленным обстоятельствам (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, ч. 1 ст. 168 АПК РФ). Если избранный способ защиты не может обеспечить восстановление права, это не основание для отказа в принятии иска, его возвращения или оставления без движения (п. 3 постановления № 10/22, п. 9 постановления № 25). Ссылка истца на неприменимые нормы сама по себе не влечет отказа в иске. Право выбора способа защиты принадлежит истцу, но неправильная юридическая квалификация требования не освобождает суд от обязанности оценить правоотношения и применить надлежащий закон.
(7) Требование о признании права собственности, основанное на договоре купли-продажи, акте приема-передачи и уклонении продавца от регистрации, по своей правовой природе направлено на понуждение ответчика к государственной регистрации перехода права собственности. При уклонении одной стороны суд по требованию другой вправе вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 постановления № 10/22). Суд первой инстанции не квалифицировал правоотношения, не определил применимые нормы материального права и рассмотрел требование в ненадлежащей процессуальной форме, что повлекло необоснованный отказ в иске.
Цитата из акта
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
СКГД ВС РФ, сославшись на ст. 39, 131, 168, 169, 182, 185, 186, 188, 189, 301, 302, 434, 550, 551 ГК РФ, ст. 2, 56, 195-196 ГПК РФ, указала, что суды не определили юридически значимые обстоятельства: принималось ли общим собранием решение о продаже, подписан ли договор директором, кем получены деньги, была ли доверенность. Суды не учли, что сделка по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 ГК РФ), а не ничтожной; не применили правила об эстоппеле (п.2, 5 ст.166 ГК РФ); не обсудили вопросы добросовестности и двусторонней реституции.
Цитата из акта
Вместе с тем ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 данного кодекса).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал, что мировое соглашение, утверждённое судом, по своей правовой природе содержит элементы гражданско-правовой сделки (ст. 218, 550 ГК РФ). Оно является сделкой по приобретению недвижимости, направленной на улучшение жилищных условий детей. Определение суда об утверждении мирового соглашения, а также произведённая на его основании госрегистрация права общей долевой собственности являются достаточными основаниями для распоряжения средствами МСК. Отсутствие отдельного договора купли-продажи не может препятствовать распоряжению средствами. Кроме того, вступившее в законную силу определение суда обязательно для всех (ч. 2 ст. 13 ГПК РФ).
Цитата из акта
На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал: по ст.431 ГК РФ договор между Айрапетяном и ООО «Альбирэо» является договором купли-продажи квартиры (ст.454, 549, 550 ГК РФ), так как дом был введён в эксплуатацию. Обязательства Айрапетяном исполнены, квартира передана, договор не расторгнут и не признан недействительным. Отказ в иске по мотиву неисполнения обязательств перед третьим лицом не основан на законе.
Цитата из акта
В соответствии со статьей 550 данного кодекса в указанной редакции договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
ВС РФ оставил судебные постановления без изменения. Указано, что ст. 10, 168 ГК РФ (злоупотребление правом) применены правильно: дарение 1/90 доли с последующей продажей остального — целенаправленное лишение сособственников преимущественного права покупки; предварительный договор купли-продажи содержал все существенные условия, оплачен, фактически исполнялся, поэтому признан состоявшимся договором купли-продажи (ст. 429, 445, 550, 434 ГК РФ). Принцип добросовестности (ст. 1, 9, 10 ГК РФ, ст. 17 Конституции РФ) нарушен.
Цитата из акта
На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
2) на 09.08.2013 С******а Т.В. оставалась собственником квартиры (регистрация перехода — 02.09.2013);
3) отчуждение квартиры после ЧС — намеренные действия для получения поддержки (п. 1.2[2] Порядка № 16);
4) приобретение С*******м Ю.А. нового дома 17.10.2013 свидетельствует об отсутствии нуждаемости;
5) соцподдержка не направлена на полное восстановление жилищных условий.
Цитата из акта
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
ВС указал, что апелляция неправильно применила ст. 245 ГК РФ (долевая собственность) вместо ст. 253 ГК РФ (совместная собственность). Квартира находилась в совместной собственности супругов Б*******х. Действия одного участника совместной собственности (Б******а И.В.) по получению денег признаются совершёнными в интересах всех (ст. 253 ГК РФ). Кроме того, М*****в открыл банковский счёт на имя Б*******й В.И. и перевёл деньги.
Цитата из акта
Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции и апелляционное определение
ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Правовая позиция:
(1) в силу ст.432, 454, 550, 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, с указанием данных, позволяющих определённо установить недвижимое имущество;
(2) между сторонами письменный договор купли-продажи не заключался, существенные условия не согласованы;
(3) расписка о задатке от 27.12.2008 не содержит существенных условий договора купли-продажи;
(4) договор займа от 24.07.2008 не содержит условий об оплате земельного участка;
(5) денежные средства в полном объёме не переданы, акт приёма-передачи отсутствует;
(6) суд нарушил ч.4 ст.198 ГПК РФ — не указал, на основании каких доказательств сделан вывод о зачёте суммы займа в счёт оплаты участка.
Цитата из акта
В соответствии со статьёй 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Положения статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов указанных в ней граждан (часть 1) и на реализацию принципа предоставления жилых помещений лишь реально нуждающимся в них лицам (часть 2), а также статьи 550 ГК Российской Федерации, устанавливающие форму договора продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения, сами по себе конституционные права заявителя и его несовершеннолетних детей также не нарушают.