1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 549 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
1. Договор купли-продажи квартиры является сделкой, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законом (ст. 153, п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549, ст. 166, 167 ГК РФ; п. 50 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
2. Статья 178 ГК РФ защищает лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена. Пороком сделки является не всякое заблуждение, а лишь существенное для данного лица при данных обстоятельствах, то есть такое, без которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе. Перечень в п. 2 ст. 178 ГК РФ открытый; заблуждение относительно мотивов существенным не является (п. 3 ст. 178 ГК РФ).
3. Существенность заблуждения исследуется в каждом деле с учётом особенностей положения участника сделки, состояния его здоровья, характера деятельности и значения для него сделки.
4. По п. 5 ст. 178 ГК РФ суд обязан оценить поведение другой стороны (добросовестное или недобросовестное) и её возможность распознать заблуждение.
5. Если условия для оспаривания сделки по ст. 178 ГК РФ имеются, а стороны уже осуществили взаимные предоставления, применяется двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Не применять последствия недействительности суд вправе только в случаях, предусмотренных законом.
6. Апелляция нарушила ст. 329 ГПК РФ: не указала, какие нормы нарушил суд первой инстанции, и не мотивировала, почему установленные им обстоятельства не свидетельствуют о заблуждении. Выводы суда о фактах не должны быть общими и абстрактными; они должны опираться на относимые и допустимые доказательства (ст. 2, 59, 60, 67, 71, 195–198, абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ). Дискреция суда в оценке доказательств не допускает произвольной оценки. Суд не вправе ограничиваться формальными условиями применения нормы, иначе ущемляется право на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции РФ).
7. Апелляция, не установив новых обстоятельств, необоснованно отвергла неопровергнутые пояснения представителя ответчика о том, что М***н О.А. занимается выкупом квартир. Вывод о заниженной цене сделан без учёта всей совокупности обстоятельств: профессиональной информированности ответчика о стоимости жилья, отсутствия у истца иного жилья, её возраста и эмоционального состояния.
8. Оснований для отмены решения по ст. 330 ГПК РФ у апелляции не было. Кассационный суд нарушения не выявил и не устранил, не выполнив требования ст. 379.6 и ч. 1–3 ст. 379.7 ГПК РФ.
Цитата из акта
В пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Кассационный суд не установил нарушений норм материального права и не поставил под сомнение выводы по существу. Орган, уполномоченный выступать от имени РФ (МТУ Росимущества), был привлечён и требования не оспаривал. Лица, заключившие договоры купли-продажи долей в домах без госрегистрации перехода права (ст. 131, 549 ГК РФ), собственниками не стали — судебные акты их права не затрагивают, потому их жалобы подлежат оставлению без рассмотрения. Оснований для отмены у кассационного суда не было.
Цитата из акта
…на жилой дом А********у М.И., Н*********о О.Н. и У*******й О.А., 20 июля 2022 г. продал 1/3 доли в праве собственности на жилой дом Г*****у В.Ю. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,…
Верховный Суд оставил без изменения апелляционное определение и определение кассационного суда
Оснований для пересмотра нет. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену (ст. 549, 555 ГК РФ). По п. 2 ст. 450 ГК РФ договор расторгается при существенном нарушении; неоплата переданного товара — существенное нарушение (п. 8 Обзора ВС № 5 (2017)). При расторжении продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата имущества по ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ (с учетом п. 4 ст. 453 ГК РФ). Апелляция обоснованно истолковала п. 3 договора и установила отсутствие доказательств оплаты. Доводы жалобы об оплате отцом покупателя касаются оценки доказательств и противоречивы; ВС в силу ч. 2 ст. 390.15 ГПК не переоценивает доказательства.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ указал, что суды не применили ст. 182, 185, 454, 486, 549 ГК РФ. По доверенности поверенный действует в интересах доверителя, полученные денежные средства не становятся его собственностью. Продавец Б*****в Н.И. обязан исполнить договор, но вместо этого подарил участок дочери. Суды не мотивировали отказ в иске к Б******у, чем нарушили ст. 198 ГПК РФ. Ш****в И.И. не может нести ответственность как сторона договора, действуя как представитель.
Цитата из акта
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
По п.2 ст.450 ГК существенное нарушение лишает другую сторону того, на что она рассчитывала; недоплата практически всей цены — существенное нарушение. Цена согласована (ст.549, 555 ГК). П.3 ст.486 ГК не исключает права требовать расторжения по пп.1 п.2 ст.450 ГК. С учётом п.4 ст.453 ГК и п.65 ПП ВС/ВАС №10/22 продавец, не получивший оплаты, при расторжении вправе требовать возврата имущества по ст.1102, 1104 ГК. Нарушены ст.195, 329 ГПК.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал: по ст.431 ГК РФ договор между Айрапетяном и ООО «Альбирэо» является договором купли-продажи квартиры (ст.454, 549, 550 ГК РФ), так как дом был введён в эксплуатацию. Обязательства Айрапетяном исполнены, квартира передана, договор не расторгнут и не признан недействительным. Отказ в иске по мотиву неисполнения обязательств перед третьим лицом не основан на законе.
Цитата из акта
Пункт 1 статьи 549 указанного кодекса в названной редакции предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал: на требование о регистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности (п. 64 постановления Пленума № 10/22). Течение срока начинается со дня, когда лицо узнало о нарушении права, например со дня отказа контрагента передать документы. Истечение срока доверенности само по себе не свидетельствует о создании препятствий. Истец владеет участком более 15 лет. Суд апелляционной инстанции неверно определил начальный момент течения срока исковой давности.
Цитата из акта
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
ВС РФ оставил апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу В*********й — без удовлетворения. Указано, что в силу ст. 129, 130, 131, 218, 420, 432, 549, 551, 554, 556 ГК РФ, ст. 2, 13, 16, 18 ФЗ № 122-ФЗ договор считается незаключенным при несогласовании предмета. Помещение не было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, его часть не принадлежала продавцу, поэтому оно не могло быть предметом сделки. Кассационная жалоба не содержит доводов о существенных нарушениях.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пункт 1 статьи 549 ГК Российской Федерации, содержащий легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому основной обязанностью продавца по такому договору является передача недвижимой вещи в собственность покупателю, обеспечивает правовую определенность и справедливый баланс прав и законных интересов участников гражданского оборота. […] Таким образом, оспариваемые положения не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя.