1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судебная коллегия указала, что суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка не допускается, за исключением случаев, если участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Суды не проверили возможность одновременной приватизации участка и не учли, что цена сделки должна включать стоимость земельных прав (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Также не установлены противоправные действия уполномоченного органа, необходимые для взыскания убытков (ст. 15, 16, 1069 ГК РФ). Суды не исследовали обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ от 20.12.2010 № 22-П.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса установленная в договоре купли-продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, руководствуясь ст. 291.11 АПК РФ, указала на существенные нарушения норм материального права. Суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), а также положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ст. 555 ГК РФ, требующие одновременной приватизации земельного участка или учета его стоимости. Не исследованы причины, по которым земельный участок не был сформирован. По требованиям о взыскании убытков не установлены противоправные действия уполномоченного органа и причинная связь. Суды не оценили обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ от 20.12.2010 № 22-П.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса установленная в договоре купли-продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Договором согласованы возможное изменение площади и перерасчёт цены, поэтому уменьшение площади не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества или недостатках объекта по смыслу ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Суды не установили, является ли нарушение срока выплаты разницы основанием для неустойки по ст. 23 Закона о защите прав потребителей либо лишь для процентов за пользование чужими денежными средствами; ошибочный расчёт неустойки повлёк и неверный расчёт штрафа.
Цитата из акта
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
По ч.1 ст.4, ч.1-2 ст.5 ФЗ №214-ФЗ цена может определяться через цену единицы площади с возможностью изменения; по п.3 ст.555 ГК цена определяется по фактическому размеру. По ч.1-2 ст.7 ФЗ №214-ФЗ при отступлениях, ухудшающих качество, участник вправе требовать уменьшения цены; со ссылкой на Обзор №3 (2021) п.3 передача меньшей площади — нарушение предмета, основание для уменьшения цены, но договором могут быть установлены пределы погрешности. По договору (п.3.4, 3.5, 4.1, 4.6, 4.7, 4.9) изменение площади до 5% оговорено, перерасчёт при разнице более 1 кв.м — это не нарушение качества/предмета. По ч.9 ст.4 ФЗ №214-ФЗ применяется ЗоЗПП; суды применили ст.22, 23 (с отсылкой к ст.20, 21) ЗоЗПП, не установив, относится ли изменение площади к недостаткам по ч.2 ст.7 ФЗ №214-ФЗ, и является ли просрочка основанием для неустойки по ст.23 ЗоЗПП или процентов по ст.395 ГК. По ч.1 ст.327, ст.328, 329, ч.1 ст.195, ч.5 ст.198 ГПК и Пленуму №23 (п.11) резолютивная и мотивировочная части противоречивы — фактически отменён отказ в процентах ст.395 ГК, но вывод в резолютивной части отсутствует
Цитата из акта
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Стороны вправе согласовать цену по цене единицы площади с изменением при отклонении (ст.4, ст.5, ст.7 Закона №214-ФЗ; п.3 ст.555 ГК). По договору (п.3.4,3.5,4.6,4.7,4.9) изменение площади допустимо и не свидетельствует об ухудшении качества/недостатке. Суд не установил, относится ли изменение площади к недостаткам по ч.2 ст.7 Закона №214-ФЗ, и потому не определил, подлежит ли неустойка по ст.23 ЗоЗПП (ст.20,21,22) или проценты за пользование чужими деньгами (ч.9 ст.4 Закона №214-ФЗ; ст.22 ЗоЗПП; Обзор №3(2021) п.3).
Цитата из акта
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Верховный Суд оставил без изменения апелляционное определение и определение кассационного суда
Оснований для пересмотра нет. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену (ст. 549, 555 ГК РФ). По п. 2 ст. 450 ГК РФ договор расторгается при существенном нарушении; неоплата переданного товара — существенное нарушение (п. 8 Обзора ВС № 5 (2017)). При расторжении продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата имущества по ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ (с учетом п. 4 ст. 453 ГК РФ). Апелляция обоснованно истолковала п. 3 договора и установила отсутствие доказательств оплаты. Доводы жалобы об оплате отцом покупателя касаются оценки доказательств и противоречивы; ВС в силу ч. 2 ст. 390.15 ГПК не переоценивает доказательства.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 555 названного кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ отменил апелляционное определение и определение Пятого КСОЮ. Указал, что передача квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора и дает право на соразмерное уменьшение цены (п. 1 ст. 424, п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ, ст. 5, 7 Закона № 214-ФЗ). Условия договора не согласовали пределы погрешности площади, поэтому участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены. Суды неправильно применили нормы материального права.
Цитата из акта
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что отступление застройщика от условий договора (передача объекта меньшей площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены на основании подп. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ. Условие о непригодности для использования относится к иным недостаткам, а не к отступлениям от договора. Пределы допустимых погрешностей должны быть согласованы договором; в договоре № 7 такие пределы не установлены. Ссылка на 5% несостоятельна — этот порог установлен для одностороннего расторжения, а не для допустимости уменьшения цены (ст. 5, 7 ФЗ № 214-ФЗ).
Цитата из акта
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», представленными материалами не подтверждается применение в конкретном деле пункта 3 статьи 555 ГК Российской Федерации, а потому жалоба не может быть признана допустимой.
Кроме того, вопреки статьям 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», представленными материалами не подтверждается применение пунктов 2 и 3 статьи 555 ГК Российской Федерации и пункта 7 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в деле с участием О.Н.С*******й.
Положения статьи 555 ГК Российской Федерации о цене в договоре продажи недвижимости и статьи 556 того же Кодекса о передаче недвижимости направлены на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости, а также на достижение баланса интересов участников гражданского оборота и сами по себе также не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.