1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Принятие покупателем товара с неоговорёнными недостатками не освобождает продавца от ответственности по п.1 ст.23 Закона о защите прав потребителей, но дата начала начисления неустойки (24.04.2023, до передачи квартиры и до истечения срока) не обоснована; неустойку на будущее следует присуждать по день вынесения нового решения, а не по день решения суда первой инстанции; ст.333 ГК РФ подлежала применению как к неустойке за прошлый период (более 103 млн руб.), так и к штрафу, причём отказ снизить штраф не мотивирован.
Цитата из акта
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному ,акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции и апелляционное определение
Верховный Суд указал, что кассационный суд нарушил ст. 61 ГПК РФ, не учтя преюдициальное значение решения от 14.12.2021, которым установлен факт уплаты цены. Также нарушена ч. 3 ст. 390 ГПК РФ, так как кассационный суд дал иную оценку доказательствам, что недопустимо. Согласно ст. 551 ГК РФ и п. 61 постановления Пленума ВС РФ №10/22, иск о регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (ст. 556 ГК РФ), что установлено судами. Возврат денег продавцом не лишает покупателя прав.
Цитата из акта
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС:
1) надлежащий способ защиты при отсутствии продавца — иск о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ), а не о признании права;
2) по п. 61 Пленума ВС/ВАС № 10/22 иск о регистрации подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ);
3) по п. 62 того же Пленума обязанности продавца переходят к наследникам (ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ);
4) обстоятельства фактической передачи имущества не исследованы — до смерти Ж**********о Д.Н. проживал и был зарегистрирован по адресу спорного дома;
5) не установлено, принято ли наследство ответчиками и кто надлежащий ответчик;
6) решение не соответствует ч. 1 ст. 195, абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.
Цитата из акта
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
ВС РФ указал, что договор купли-продажи заключён после 01.03.2013, поэтому госрегистрация сделки не требовалась (п. 8 ст. 2 ФЗ № 302-ФЗ, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Договор совершён в надлежащей форме, стороны согласовали существенные условия, квартира передана и оплачена. При отсутствии наследников продавца покупатель вправе требовать регистрации перехода права собственности (п. 62 постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010, ст. 58, 551, 556, 1110, 1112 ГК РФ). Выводы судов об отказе в регистрации и о признании договора незаключённым неправомерны (ст. 218, 432, 551, 556 ГК РФ).
Цитата из акта
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Суд апелляционной инстанции не применил ст.431 ГК РФ о буквальном толковании договора. Подписав договор лично, истец подтвердил факт получения денег. Покупатель фактически принял квартиру (проживает, оплачивает коммунальные услуги, сделал ремонт), что свидетельствует о принятии имущества даже без подписания акта приёма-передачи (ст.556 ГК РФ). Отсутствие акта приёма-передачи не является существенным нарушением для расторжения договора по п.2 ст.450 ГК РФ. Также не соблюдён досудебный порядок расторжения договора (п.2 ст.452 ГК РФ).
Цитата из акта
С учётом приведённых выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчёта сторонами.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал: на требование о регистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности (п. 64 постановления Пленума № 10/22). Течение срока начинается со дня, когда лицо узнало о нарушении права, например со дня отказа контрагента передать документы. Истечение срока доверенности само по себе не свидетельствует о создании препятствий. Истец владеет участком более 15 лет. Суд апелляционной инстанции неверно определил начальный момент течения срока исковой давности.
Цитата из акта
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал, что не были учтены положения ст. 551, 556 ГК РФ о том, что иск о регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства по передаче имущества. В предмет доказывания входят: факт заключения сделки, фактическое исполнение, уклонение ответчика от регистрации. Суд не дал оценки заключению судебно-технической экспертизы (ФБУ Воронежский РЦСЭ), установившей, что листы договора купли-продажи выполнены в разных условиях и отсутствует единство текста. Также не рассмотрено заявление о подложности договора. Кроме того, не исследован вопрос о сроке исковой давности (ст. 195, 196, 200 ГК РФ) — стороны в регистрирующий орган не обращались, препятствия для регистрации при жизни продавца не установлены.
Цитата из акта
…покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества; согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого…
ВС РФ оставил апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу В*********й — без удовлетворения. Указано, что в силу ст. 129, 130, 131, 218, 420, 432, 549, 551, 554, 556 ГК РФ, ст. 2, 13, 16, 18 ФЗ № 122-ФЗ договор считается незаключенным при несогласовании предмета. Помещение не было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, его часть не принадлежала продавцу, поэтому оно не могло быть предметом сделки. Кассационная жалоба не содержит доводов о существенных нарушениях.
Цитата из акта
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Положения статьи 431 ГК Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, преследуют цель выявления общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым – реализации возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия и, рассматриваемые в том числе во взаимосвязи с нормами статьи 556 этого Кодекса, обеспечивающими надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости, а также достижение баланса интересов участников гражданского оборота, не могут расцениваться как нарушающие какие-либо конституционные права заявителя.
Применение же иных положений статей 7 и 8 данного Федерального закона, а также пункта 2 статьи 456, пункта 2 статьи 556 и пункта 3 статьи 558 ГК Российской Федерации в конкретном деле с участием заявителя, вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», представленными материалами не подтверждается. […] Таким образом, оспариваемые положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.
Положения статьи 555 ГК Российской Федерации о цене в договоре продажи недвижимости и статьи 556 того же Кодекса о передаче недвижимости направлены на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости, а также на достижение баланса интересов участников гражданского оборота и сами по себе также не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.
С учетом изложенного положения статей 1, 2, 6 и 7 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации, регламентирующего вопросы передачи недвижимости по договору купли-продажи, сами по себе не нарушают конституционные права заявительницы в указанном ею аспекте.