Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.12.2018 № 5-КГ18-228

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело №5-КГ18-228 определение г. Москва 18 декабря 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Юрьева И.М., судей Горохова Б.А. и Назаренко Т.Н. с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации В******й Т.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К******а М*****а В*********а к Департаменту городского имущества г. Москвы, Управлению Росреестра по г. Москве о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и возложении обязанности совершить действия по переходу права собственности, по встречному иску Департамента городского имущества г.

Москвы к К******у М*****у В*********у о признании договора незаключённым, признании права собственности по кассационной жалобе К******а М.В. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 26 июля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2018 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., выслушав объяснения представителя К******а М.В. - Г****а Р.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов кассационной жалобы представителя Департамента городского имущества г.

Москвы В*******й А.П. и представителя Р*********а по г, Москве Ф*****й Н.С., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации В******й ТА., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила : К*****н М.В. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ г. Москвы), Управлению Росреестра по г. Москве о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и возложении обязанности совершить действия по переходу права собственности, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 11 октября 2016 г., заключённому с К*******й И.Г. (бывшей супругой), он приобрёл право собственности на квартиру, расположенную по адресу: .

Оплата стоимости квартиры произведена истцом до подписания договора, объект недвижимости принят К*******м М.В. по акту передачи в день заключения договора, К*******м М.В. получены ключи от квартиры. 28 октября 2016 г. истец и представитель К*******й И.Г. - Я****а А*. (на основании доверенности от 5 октября 2016 г.) обратились в Управление Росреестра по г.

Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. 12 декабря 2016 г. государственный регистратор сообщил К******у М.В. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 11 октября 2016 г., поскольку в результате проведения проверки подлинность доверенности не подтвердилась. 28 октября 2016 г. К******а И.Г. умерла, в связи с чем не представляется возможным осуществить регистрацию перехода права собственности на квартиру по независящей от продавца и покупателя причине, регистрация перехода права собственности во внесудебном порядке не представляется возможной. В настоящее время истец в данной квартире сделал частичный ремонт, производит оплату коммунальных платежей. ДГИ г.

Москвы обратился со встречным иском к К******у М.В. о признании договора незаключённым, признании права собственности, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 11 октября 2016 г. в установленном порядке не зарегистрирован, спорное имущество является выморочным и должно перейти в собственность г. Москвы. Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 26 июля 2017 г. в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2018 г. решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ДГИ г. Москвы, в этой части принято новое решение, которым договор купли-продажи от 11 октября 2016 г. признан незаключённым, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: , признано за городом Москвой. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В кассационной жалобе К*******м М.В. ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и апелляционного определения суда апелляционной инстанции, как принятых с нарушением требований закона.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя 3 августа 2018 г. судьёй Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28 ноября 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы К******а М.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений. В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения норм права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено и из материалов дела следует, что К******а И.Г. являлась собственником квартиры общей площадью 38,3 кв.м, расположенной по адресу: , право собственности на которую за ней [адрес скрыт]). С 2002 года по 2012 год К*****н М.В. и К******а И.Г. состояли в браке. 11 октября 2016 г. между К********и заключён договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого К******а И.Г. продала К******у М.В. указанную квартиру.

Договор заключён в письменной форме, между сторонами согласованы существенные условия договора, стоимость квартиры в размере 4 000 000 руб. оплачена покупателем путём передачи денежных средств продавцу в полном размере до подписания договора, квартира передана продавцом покупателю по передаточному акту от 11 октября 2016 г. (л.д. 19, 105-107). 28 октября 2016 г. К*****н М.В. и Я****а А.Н., представляющая интересы К*******й И.Г. на основании нотариальной доверенности от 5 октября 2016 г., обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру (л.д. 25, 108). Согласно письму от 11 ноября 2016 г. Управлением Росреестра по г.

Москве регистрация перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена в связи с возникшими у регистратора сомнениями в подлинности представленной доверенности от 5 октября 2016 г., выданной на имя Я*****й А.Н. и удостоверенной нотариусом г. Москвы А*******й Н.В. (л.д. 27). 12 декабря 2016 г. Управлением Росреестра по г. Москве отказано в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Данный вывод государственного регистратора основан на том, что нотариус А******а Н.В. не подтвердила факт совершения 5 октября 2016 г. нотариального действия по удостоверению доверенности от имени К*******й И.Г. (л.д. 29, 100). 28 октября 2016 г. К******а И.Г. умерла (л.д. 26 оборот). Наследников у К*******й И.Г. не имеется.

По сообщению Московской городской нотариальной палаты от 17 мая 2017 г. информации об открытии наследственного дела к имуществу К*******й И.Г. не имеется (л.д. 71). 10 января 2017 г. по факту представления на государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру документов, подлинность которых вызывает сомнение, ОУР УВД по СЗАО ГУ МВД РФ по Москве проведена проверка, материалы которой 12 апреля 2017 г. переданы по подследственности в ОМВД по району Щукино г. Москвы. Отказывая К******у М.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что К*****н М.В. не доказал факт уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю на основании договора купли-продажи от 11 октября 2016 г.

Принимая решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ДГИ г. Москвы, суд первой инстанции указал на то, что оспариваемый договор заключен К*******й И.Г. при жизни, доказательств, опровергающих данный факт, не представлено, в связи с чем оснований для включения спорной квартиры в наследственную массу в качестве выморочного имущества не имеется. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения в части отказа К******у М.В. в удовлетворении исковых требований, согласившись с выводами суда первой инстанции в этой части, и отменил решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ДГИ г. Москвы, приняв в данной части новое решение об удовлетворении данных требований.

Принимая новое решение, суд указал на то, что договор купли-продажи спорной квартиры не может быть признан заключенным в установленном законом порядке, поскольку он не прошёл государственную регистрацию, поэтому у К******а М.В. не возникло право собственности на квартиру. В связи с тем, что наследников у К*******й И.Г. не имеется, спорная квартира является выморочным имуществом и подлежит включению в собственность г. Москвы.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что обжалуемые судебные постановления приняты с нарушением норм материального права. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору куплипродажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведённые выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершённой с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости. Однако это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций. Вывод суда апелляционной инстанции о признании договора куплипродажи от 11 октября 2016 г. незаключённым в связи с тем, что государственная регистрация указанной сделки в установленном порядке не произведена, противоречит действующему законодательству.

Пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Выводов о фактическом неисполнении договора купли-продажи от 11 октября 2016 г., основанных на том, что К******а И.Г. до момента смерти проживала в спорной квартире, была в ней зарегистрирована и иного жилья не имела, на которые ссылается Департамент городского имущества г. Москвы, судебные акты не содержат. Напротив, К*****н М.В. указывал на то, что договор не содержит условий о снятии К*******й И.Г. с регистрационного учёта в квартире и выезде из неё.

Доверительные отношения с бывшей супругой, забота и помощь с его стороны на протяжении длительного периода являлись предметом проверки органов внутренних дел, которые не установили каких-либо нарушений. В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 11 октября 2016 г., не подлежавший государственной регистрации, совершён К*******й И.Г. и К*******м М.В. в надлежащей форме, продавцом К*******й И.Г. исполнена обязанность по передаче квартиры, а покупателем К*******м М.В. - обязанность по оплате её стоимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками о получении денежных средств и передаточным актом, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к К******у М.В. на основании договора купли-продажи от 11 октября 2016 г. являются неправомерными. Департаментом городского имущества г. Москвы не заявлено требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 26 июля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2018 г. подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона. Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила : решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 26 июля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2018 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Председательствующие Судьи