В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 554 Гражданского кодекса РФ
ВС РФ оставил апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу В*********й — без удовлетворения. Указано, что в силу ст. 129, 130, 131, 218, 420, 432, 549, 551, 554, 556 ГК РФ, ст. 2, 13, 16, 18 ФЗ № 122-ФЗ договор считается незаключенным при несогласовании предмета. Помещение не было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, его часть не принадлежала продавцу, поэтому оно не могло быть предметом сделки. Кассационная жалоба не содержит доводов о существенных нарушениях.
Цитата из акта
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
По договору от 01.08.2012 (ст.421, 425 ГК) при перепродаже долей продавец обязан был вернуть 3 500 000 руб. и проценты до 15.01.2014 — применимы условия договора и п.3 ст.1103 ГК (возврат исполненного по обязательству); не учтено признание ответчиком иска в этой части и требование о процентах 794 062 руб. (п.7.5). По 17/421 долей: договор подлежал госрегистрации (ст.432, 433, 554, 558 ГК), в регистрации отказано из-за несуществующего кадастрового номера, обе стороны утратили интерес — следовало рассмотреть возврат исполненного по незаключённой сделке (ст.1102, п.1 ст.1103 ГК). Нормы материального права применены неправильно.
Цитата из акта
Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Предварительный договор содержал полный адрес, этажность, литеру, площадь, конкретные помещения, составляющие продаваемую долю, и земельный участок — данных достаточно для индивидуализации (ст. 429, 554, 432 ГК РФ). Вывод о безденежности противоречит п. 2.1 договора, где указано об уплате до подписания, и этот пункт не оспорен (ст. 431 ГК РФ).
Цитата из акта
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ, руководствуясь ст. 387, 327, 167, 113, 155 ГПК РФ, ст. 429, 432, 554 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ, ст. 123 Конституции РФ, указал: предварительный договор содержит данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество; площадь относится к техническим характеристикам, которые на момент подписания договора могли быть не известны ввиду раздела квартиры. Кроме того, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело 10.04.2014 в отсутствие К*******й И.В., не извещённой надлежащим образом о переносе заседания с 01.04.2014, что является существенным нарушением процессуального права (ст. 113, 167 ГПК РФ).
Цитата из акта
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции и апелляционное определение
ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Правовая позиция:
(1) в силу ст.432, 454, 550, 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, с указанием данных, позволяющих определённо установить недвижимое имущество;
(2) между сторонами письменный договор купли-продажи не заключался, существенные условия не согласованы;
(3) расписка о задатке от 27.12.2008 не содержит существенных условий договора купли-продажи;
(4) договор займа от 24.07.2008 не содержит условий об оплате земельного участка;
(5) денежные средства в полном объёме не переданы, акт приёма-передачи отсутствует;
(6) суд нарушил ч.4 ст.198 ГПК РФ — не указал, на основании каких доказательств сделан вывод о зачёте суммы займа в счёт оплаты участка.
Цитата из акта
В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 200 ГК Российской Федерации сформулирован таким образом, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (постановление от 4 июля 2022 года № 27-П; определения от 28 февраля 2019 года № 339-О, от 29 сентября 2022 года № 2368-О, от 28 сентября 2023 года № 2356-О и др.). Статья 554 ГК Российской Федерации направлена на достижение необходимой определенности в отношении условия договора куплипродажи недвижимости о предмете. […] Таким образом, оспариваемые законоположения сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, доводы которого свидетельствуют о том, что, формально оспаривая конституционность указанных законоположений, он не связывает нарушение своих прав с их содержанием, а фактически выражает несогласие с выводами судов по делу с его участием.
договор купли-продажи несуществующего объекта не может пройти регистрацию до окончания строительства и не будет считаться заключенным.
Договор долевого участия не может квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимости, так как объект на момент заключения не существует и не идентифицирован.