1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.(Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ )
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4.(Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
4 1 . Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.(Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ )
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 37 Градостроительного кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ не согласился с выводами апелляции и кассации. Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ); виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором (п. 2 ст. 7 ЗК РФ); изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Федеральный законодатель разграничивает процедуру изменения вида разрешенного использования (ст. 37 ГрК РФ) и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ), в рамках которой определяется, какой вид соответствует текущему (фактическому) или заявленному использованию участка; решение уполномоченного органа об установлении соответствия является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, при этом орган вправе отказать, если испрашиваемый вид не соответствует ранее установленному. Согласно ч. 11 ст. 34 Закона № 171-ФЗ разрешенное использование, установленное до дня утверждения классификатора, признается действительным вне зависимости от соответствия классификатору; до 1 января 2020 г. органы местного самоуправления обязаны были привести правила землепользования и застройки в соответствие с классификатором, а правообладатели вправе привести наименования видов разрешенного использования в соответствие классификатору. По смыслу ч. 3, 4, 15–17 ст. 5.1 Закона Московской области № 23/96-03 изменение вида разрешенного использования осуществляется после внесения собственником платы либо после решения о рассрочке; требование о предварительной оплате обеспечивает информированность заявителя о размере платы. ВС РФ учел п. 1 Обзора практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г. (собственник вправе выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований), и указал, что на момент обращения ответчика закон предусматривал в качестве последствия невнесения платы возвращение к первоначальному виду разрешенного использования, а не взыскание платы в общеисковом порядке; аналогичный подход сформулирован в определениях Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14 октября 2025 г. по делу № 5-КГ25-95-К2 и от 25 февраля 2025 г. № 4-КГ24-71-К1. Суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства и применил нормы материального права, а апелляция и кассация допустили ошибку в толковании и применении норм материального права.
Цитата из акта
Вместе с тем федеральный законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (части 13 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ), в рамках которой определяется, какой вид разрешенного использования,…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
…к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Суды не установили основания изменения ВРИ без внесения платы, не выяснили был ли ответчик информирован о размере платы и согласие сторон на платную услугу; на момент обращения закон предусматривал последствием неоплаты возврат к первоначальному ВРИ, а не принудительное взыскание платы. Суды не выяснили, соответствовал ли ВРИ участка классификатору (возможно требовалось бесплатное приведение в соответствие), проигнорировали постановление администрации об установлении ВРИ «ИЖС», а также необоснованно приняли кадастровую стоимость 0 руб. без подтверждающих документов.
Цитата из акта
В силу ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды не учли, что спорный участок относится к землям населённых пунктов, а не сельскохозяйственного назначения, поэтому ФЗ № 101-ФЗ не применим. Изменение вида разрешённого использования произведено уполномоченным органом (МТУ Росимущества) в соответствии с градостроительным регламентом (ст. 37 ГрК РФ). Договор аренды заключён в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), а не по результатам аукциона. Предъявление иска МТУ Росимущества при наличии собственного распоряжения об изменении вида разрешённого использования является противоречивым поведением (эстоппель, ст. 166 ГК РФ, п. 5 ст. 166 ГК РФ). Передача прав арендатора допускается без согласия арендодателя при аренде на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Цитата из акта
Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой, если сам объект соответствует разрешенному использованию земельного участка (п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 44, ст. 222 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ). Суд не выяснил, соответствует ли объект виду разрешенного использования, не назначил экспертизу (ст. 79 ГПК РФ) и не обсудил возможность устранения нарушений без сноса (п. 30-31 постановления Пленума № 44).
Цитата из акта
…к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешённого использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что соблюдение градостроительных регламентов и целевого назначения земель обязательно, однако выбор вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом является правом собственника, и понуждение к выбору конкретного вида законом не предусмотрено (ст. 7, 42, 85 ЗК РФ; ст. 30, 37 ГрК РФ; ст. 263 ГК РФ). Использование участка не по целевому назначению является правонарушением, но собственник вправе сам решить, прекратить ли такую деятельность или изменить вид разрешенного использования при наличии возможности. Суды неправомерно возложили на ответчика обязанность изменить вид разрешенного использования.
Цитата из акта
…земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды не установили, на каком основании был изменен вид разрешенного использования без внесения платы, не исследовали порядок информирования собственника о стоимости услуги и наличие согласия сторон. Ссылаясь на ст. 22 ФЗ № 43-ФЗ, ст. 5.1 Закона Московской области № 23/96-03 и постановление Правительства Московской области № 1190/57, ВС отметил, что плата взимается только при невозможности возврата к исходному виду разрешенного использования, чего суд не проверил. Также не выяснено, соответствовал ли исходный вид разрешенного использования классификатору (ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, ст. 37 ГрК РФ).
Цитата из акта
В силу ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды не учли разъяснения Пленума ВС РФ №44 о пропорциональности и крайней мере сноса. Суды не оценили соразмерность избранного способа защиты, не рассмотрели возможность приведения постройки в соответствие с требованиями. Суды не дали оценки сведениям о расположении участка в зоне «ОЦ-1», допускающей гостиничное обслуживание, и не учли, что экспертное заключение не признано недопустимым без мотивов, а повторная экспертиза не назначена. Также не разрешен вопрос о выселении ответчика и членов его семьи, не привлечен прокурор. Ссылки на ст. 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 263 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ №218-ФЗ, ст. 56, 86 ГПК РФ.
Цитата из акта
…градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешённого использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется…
Согласно части 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. […] С учетом изложенного оспариваемые нормы Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сами по себе не нарушают конституционных прав заявителя, притом что представленные материалы не свидетельствуют о лишении его возможности обращения с иском о возмещении убытков, причиненных неправомерными действиями органа местного самоуправления и/или государственного органа.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 7, статья 8 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 и 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обеспечивающие в развитие приведенных конституционных положений эффективное использование и охрану земли с учетом ее особого публичного предназначения, а также комплексное социально-экономическое развитие территорий, сами по себе не нарушают конституционные права заявителя.
Вопрос об использовании объекта и земельного участка с нарушением вида разрешенного использования подлежит разрешению с учетом градостроительного и земельного законодательства (статья 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Вопрос о нарушении вида разрешенного использования земельного участка и объекта не подлежит разрешению по статье 222 ГК РФ, а должен рассматриваться с применением градостроительного и земельного законодательства.
Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования в пределах градостроительного регламента без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного
Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно разрешенным и не могут быть выбраны вместо основного вида при предоставлении земельного участка.
из системного толкования ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса и ст. 7 ЗК РФ следует, что изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления собственника такого земельного участка
Изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления его собственника.