1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса.
2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.(Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ )
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Сохранение участка под МКД в собственности публично-правового образования из-за неисполнения им обязанности по формированию и постановке на кадастровый учёт влечёт обязанность совершить эти действия, но не даёт права взимать с собственников помещений плату за пользование участком, необходимым для эксплуатации дома; право собственников на пользование таким участком безусловно и неотчуждаемо.
Цитата из акта
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
Верховный Суд указал, что в силу ст. 246 ГК РФ, ст. 290 ГК РФ, ст. 287.6 ГК РФ, ст. 36, 44, 45, 46 ЖК РФ распоряжение общим имуществом (крышей) осуществляется по решению общего собрания собственников, принятому квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов). Решение собрания от 20.08.2015 было принято с кворумом 75,16% и 96,59% голосов «за», что превышает 2/3, и не оспорено. Вывод апелляции о необходимости согласия всех собственников ошибочен. Решение собрания обязательно для всех собственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд РФ указал, что кассационный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права. Согласно ст. 246, 290 ГК РФ, ст. 36, 40 ЖК РФ, несущие стены, балконные плиты, ограждающие конструкции являются общим имуществом. Уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Суд апелляционной инстанции установил, что в результате работ уменьшено общее имущество (фасад, балконные плиты), а согласие всех собственников отсутствовало. Кассационный суд не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства (ст. 379, 390 ГПК РФ). Кроме того, кассационный суд не дал оценки тому, что реконструкция не соответствовала проекту и акту приемки, а разрешительная документация отсутствовала. ВС также отметил, что изменение параметров объекта является реконструкцией, требующей разрешения на строительство (ст. 1, 51-55 ГрК РФ).
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений,…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что юридически значимым является вопрос, относится ли участок инженерной системы, порыв которого вызвал залив, к общему имуществу многоквартирного дома или к имуществу квартиры ответчика. Суды не установили, что трубы частично расположены в плите перекрытия (общее имущество) и не выяснили, имел ли ответчик доступ к ним. Ссылаясь на ст. 1064, 210, 290 ГК РФ, ст. 30, 161, 162 ЖК РФ и Правила содержания общего имущества, ВС указал, что вина ответчика не доказана.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений,…
Апелляционная коллегия исходила из ст. 30, 36, 161 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ и п. 27 Правил содержания общего имущества, указав, что спорное правило лишь определяет место хранения одного комплекта ключей для обеспечения доступа к общему имуществу и не возлагает на владельца квартиры без его согласия самостоятельную обязанность. Ссылка на решение по делу № АКПИ23-1131 не меняет вывод, поскольку там рассматривались иные положения Правил. Оснований по ст. 215 КАС РФ для признания нормы недействующей нет.
Цитата из акта
В пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по ст. 210, 290, 539 и 544 ГК РФ и ст. 36 и 157 ЖК РФ транзитные тепловые сети внутри дома являются частью общего имущества и технологическими потерями, а не отдельным объектом продажи. Прохождение тепла через подвальное помещение без собственных теплопринимающих устройств не образует бездоговорного потребления, поскольку тепловые потери включаются в общедомовые нужды собственников дома.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 290 указанного кодекса собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
По ст. 290 ГК РФ и ст. 36, 40, 44 ЖК РФ уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а также реконструкция/перепланировка, затрагивающие часть общего имущества, допускаются только при наличии согласия всех собственников. Суды не учли, что расширение оконных проемов, устройство независимого входа и террасы уменьшали общее имущество, а согласие всех собственников и решение общего собрания отсутствовали; потому выводы не отвечают закону.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС сослался на статьи 3 и 16 ФЗ № 214-ФЗ, статью 11.2 и пункт 4 статьи 11.9 ЗК РФ, статью 36 ЖК РФ, статью 39.20 ЗК РФ и статью 305 ГК РФ. Суд указал, что у застройщика при строительстве многоквартирного дома возникает обязанность сформировать и передать собственникам квартир не только помещения, но и земельный участок в пределах, необходимых для эксплуатации дома, а собственник не вправе распоряжаться той частью земли, которая должна войти в состав общего имущества. Суды не оценили судебную экспертизу о том, что после раздела участок недостаточен для эксплуатации дома, лишает жильцов парковок и нарушает градостроительные нормы. Если сведения истцов верны, сделка по продаже участка противоречит статье 168 ГК РФ и сущности регулирования по статье 290 ГК РФ.
Цитата из акта
…по распоряжению таким участком ничтожна на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащая существу законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 названного кодекса принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как…
Пункт 1 статьи 246 и пункт 1 статьи 247 ГК Российской Федерации, устанавливающие наряду с иными нормами параграфа 1 главы 16 данного Кодекса базовые положения правового регулирования отношений, возникающих по поводу общей собственности, конкретизируют закрепленные в статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации гарантии и обеспечивают баланс интересов сособственников (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года № 1640-О, от 26 сентября 2024 года № 2411-О и др.). Статья 290 ГК Российской Федерации, закрепляющая, в частности, состав общего имущества в многоквартирном доме, а также статья 15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное, направлены на защиту прав и законных интересов всех сособственников в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан. […] Оспариваемые нормы не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суды установили наличие препятствий для истцов (собственника квартиры и собственника нежилых помещений в данном доме) в использовании общедомового имущества, в частности в доступе на крышу дома, выход на которую осуществляется через соответствующие чердачные помещения, и к общему имуществу, находящемуся в этих помещениях.
Пункт 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и пункт 2 Правил направлены на обеспечение баланса прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме, не препятствуют суду сделать вывод о субъекте, ответственном за надлежащее содержание спорного имущества, с учетом правового режима коммунальных квартир и сами по себе не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права ТСЖ «Толстовский Дом».
Пункт 1 статьи 290 ГК Российской Федерации, рассматриваемый в системе действующего правового регулирования, в том числе с учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации о его применении по аналогии закона к нежилым зданиям, обеспечивает баланс прав и законных интересов всех собственников помещений в них и не препятствует возврату стоимости реализованного на торгах арестованного имущества… […] Соответственно, оспариваемое законоположение не может расцениваться как нарушающее в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в деле с участием которого суд исходил из осведомленности С.Г.К******а при приобретении спорного нежилого помещения о том, что данное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в здании, а также отметил, что заявитель создавал препятствия собственникам иных помещений в здании в пользовании помещением, ограничивая доступ к их имуществу.
Пункт 1 статьи 290 ГК Российской Федерации, регулирующий имущественные отношения собственников помещений в многоквартирном доме и устанавливающий наряду с иными законодательными положениями состав общего имущества, рассматриваемый с учетом выраженной, в частности в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О, позиции Конституционного Суда Российской Федерации о критерии отнесения помещения к общему имуществу здания …
Сделка по продаже общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта ничтожна на основании пункта 2 статьи 168, статьи 290 ГК РФ, поскольку она противоречит закону и посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц – всех собственников помещений дома.
Продажа общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта ничтожна на основании ст. 168, 290 ГК РФ.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности несущие конструкции и иное общее имущество; использование такого имущества одним собственником без согласия остальных является неправомерным.
Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с правом собственности на помещение, в связи с чем стоимость доли в общем имуществе учитывается в выкупной цене и не может определяться отдельно.
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
Общие помещения многоквартирного дома, несущие конструкции и оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности и не могут передаваться в единоличную собственность инвестору.