1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд РФ указал, что кассационный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права. Согласно ст. 246, 290 ГК РФ, ст. 36, 40 ЖК РФ, несущие стены, балконные плиты, ограждающие конструкции являются общим имуществом. Уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Суд апелляционной инстанции установил, что в результате работ уменьшено общее имущество (фасад, балконные плиты), а согласие всех собственников отсутствовало. Кассационный суд не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства (ст. 379, 390 ГПК РФ). Кроме того, кассационный суд не дал оценки тому, что реконструкция не соответствовала проекту и акту приемки, а разрешительная документация отсутствовала. ВС также отметил, что изменение параметров объекта является реконструкцией, требующей разрешения на строительство (ст. 1, 51-55 ГрК РФ).
Цитата из акта
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
По ст. 290 ГК РФ и ст. 36, 40, 44 ЖК РФ уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а также реконструкция/перепланировка, затрагивающие часть общего имущества, допускаются только при наличии согласия всех собственников. Суды не учли, что расширение оконных проемов, устройство независимого входа и террасы уменьшали общее имущество, а согласие всех собственников и решение общего собрания отсутствовали; потому выводы не отвечают закону.
Цитата из акта
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство- и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
По статьям 36 и 40 ЖК РФ уменьшение общего имущества и реконструкция, затрагивающая общую собственность, возможны только с согласия всех собственников помещений. По статье 222 ГК РФ объект, возведенный без необходимых согласований и разрешений, является самовольной постройкой; по статье 51 ГрК РФ для реконструкции требовалось разрешение. Выводы экспертизы о безопасности не устраняют отсутствия согласия собственников и разрешительной документации, а ссылка на прежнее дело не могла подменять исследование прав истца как совладельца общего имущества.
Цитата из акта
Таким образом, проведение С*********м В.И. реконструкции квартиры 4 в доме 12 по улице Островной в г. Москве в силу требований статей 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации возможно только при наличии согласия истца как собственника квартиры 1/3 в этом доме.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по ст. 209, 246, 304 ГК РФ и ст. 36, 40, 44 ЖК РФ реконструкция многоквартирного дома, затрагивающая общее имущество, допускается только по решению и с согласия всех собственников, если уменьшается размер общего имущества или присоединяется его часть. Суды не исследовали, затронута ли реконструкцией общая собственность, проводилось ли общее собрание и имелось ли согласие всех собственников; нарушены также требования к законности и обоснованности решения по ст. 195 ГПК РФ и правилам оценки доказательств по ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ.
Цитата из акта
…или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Существенно нарушены нормы материального и процессуального права. Суды не установили юридически значимые обстоятельства: являлась ли установка перегородки реконструкцией, переустройством или перепланировкой, влекущей уменьшение общего имущества; требовалось ли согласие всех собственников (ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 246 ГК РФ); не дана оценка доводам истца о нарушении его права пользования общим имуществом (ст. 304 ГК РФ). Суд не определил предмет доказывания в соответствии со ст. 55, 56 ГПК РФ.
Цитата из акта
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия ВС РФ указала, что суды не определили юридически значимые обстоятельства: повлекли ли работы по установке индивидуального котла, отключению от тепловых сетей, монтажу дымоотвода изменение размера общего имущества многоквартирного дома (ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ). Не установлено наличие согласия всех собственников помещений на проведение работ, затрагивающих ограждающую конструкцию (стену) и систему центрального отопления. Суды не исследовали доводы истца о нарушении прав (попадание продуктов горения, запах газа) и не дали им оценки. Экспертиза не ответила на вопрос об угрозе жизни и здоровью, а в назначении дополнительной экспертизы было необоснованно отказано (ст. 79, 86, 87 ГПК РФ). Суды нарушили требования ст. 195, 198 ГПК РФ о законности и обоснованности решения, а также правила доказывания (ст. 55, 56, 67 ГПК РФ).
Цитата из акта
Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия ВС РФ указала, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса, повлекло ли присоединение части чердака уменьшение общего имущества и было ли получено согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Суд апелляционной инстанции оставил это без установления и оценки. Право общей долевой собственности на общее имущество (включая чердак) принадлежит собственникам квартир в силу закона (ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) независимо от регистрации в ЕГРН. Отсутствие регистрации права истца на общее имущество не препятствует предъявлению иска о признании права отсутствующим, поскольку имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права, которая не может быть устранена иными способами (п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10/22). Вывод апелляции о необходимости виндикационного иска ошибочен, так как ответчики также являются сособственниками общего имущества в силу закона.
Цитата из акта
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия ВС РФ указала, что апелляция и кассация допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Сославшись на ст. 304, 246, 247 ГК РФ, ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ, ВС отметил, что уменьшение общего имущества требует согласия всех собственников, а решение по вопросу № 7 не содержало конкретизации благоустройства, схема-план отсутствовал, формулировка носила неопределённый характер. Суд апелляционной инстанции не установил юридически значимые обстоятельства: является ли металлическое ограждение элементом благоустройства, принималось ли решение о его установке и передаче части участка в пользование Д*******у В.Н., влекло ли решение уменьшение общего имущества. Также апелляция в нарушение ст. 39, 196, 327 ГПК РФ вышла за пределы исковых требований, обязав Д*******а В.Н. выдать ключи, хотя истцы требовали демонтажа ограждения.
Цитата из акта
Из положений части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Что касается части 2 статьи 40 упомянутого Кодекса, то, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, данная норма направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме (определения от 29 мая 2019 года № 1340-О, от 28 ноября 2019 года № 3037-О, от 10 апреля 2025 года № 910-О и др.). […] Оспариваемые законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права Н.А.П********й, в деле с участием которой суды отметили, что произведенные изменения влияют на прочность конструкции фасадного витражного остекления многоквартирного дома, создавая тем самым угрозу повреждения (разрушения) общего имущества этого дома.
Что же касается части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, то они направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, а потому также не являются неопределенными и не нарушают конституционных прав В.Н.П*******а.
Положения части 2 статьи 40 данного Кодекса направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, указанные в жалобе.
Положения части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя, указанные в жалобе.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества, обязательно согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме
Реконструкция МКД с уменьшением общего имущества требует согласия всех собственников помещений и машино-мест; отсутствие согласия — основание для признания реконструкции самовольной
Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, без согласия всех собственников помещений является самовольной.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, требуется согласие всех собственников помещений.