1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.(В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ )
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3 1 . Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.(Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
3 2 . Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.(Дополнение частью - Федеральный закон от 06.07.2016 № 374-ФЗ )
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 22 Жилищного кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
1. Признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ перечислены исчерпывающе. Это частноправовое нарушение (отсутствие права на землю) либо публично-правовое: формальное (отсутствие разрешений) или содержательное (нарушение норм и правил) (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44; п. 11 Обзора от 16 ноября 2022 г.). Право собственности на самовольную постройку признается лишь при одновременном соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
2. При строительстве правообладатель обязан соблюдать правовой режим участка, определяемый категорией земель и видом разрешенного использования (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41, подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ; п. 18 постановления Пленума № 44). Постройка с нарушением вида разрешенного использования подлежит сносу, если не доказана возможность приведения ее в соответствие с требованиями (п. 19 постановления Пленума № 44).
3. Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты. Он недоступен при явном недобросовестном поведении истца, например при обращении за разрешением лишь для вида (ст. 10 ГК РФ; п. 43 постановления Пленума № 44).
4. Суды не учли, что объект расположен на двух участках с разными видами разрешенного использования: «оказание социальной помощи населению» и индивидуальные жилые дома. Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 29 ноября 2021 г. № 31-02-1-4-1947 собственникам отказано в разрешении на условно разрешенный вид использования «магазины» (4.4) в зоне Ж-4.
5. Для объекта ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 ЖК РФ) разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, достаточно уведомления (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Этот упрощенный порядок не распространяется на объекты нежилого коммерческого назначения: для них нужна разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ). Понятие реконструкции определено п. 14 ст. 1 ГрК РФ (в тексте — «подпункт 4»).
6. Размещение предприятий и организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 1, 3 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 22, п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
7. Перевод объекта ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обхода установленной ГрК РФ процедуры возведения и введения в оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке под видом жилого дома (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утв. 22 декабря 2025 г.).
8. Здание возведено без разрешительной документации и контроля уполномоченных органов, а право на него зарегистрировано как на жилое. Поэтому при переводе в нежилое необходимо исследовать его соответствие строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом использования неограниченным кругом лиц. Суды этого не сделали.
Цитата из акта
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ (№ 18-КГ19-58, 30.07.2019) отменил апелляционное определение. Суд не исследовал правовой статус земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, федеральная собственность, передан в аренду для гаражного кооператива, а не для жилого строительства). Не проверены условия договора аренды (запрет на возведение капитальных строений?). Не выяснено функциональное использование других гаражей — не нарушаются ли права других членов кооператива. Изменение назначения помещения осуществляется органом местного самоуправления (административный порядок — ст. 22, 23 ЖК РФ), а не судом. Суд не исследовал вопрос, является ли объект частью блокированного здания. Нарушены ст. 22, 23 ЖК РФ, ст. 85 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ, ст. 195, 196, 327 ГПК РФ.
Цитата из акта
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал, что суд не дал правовой квалификации произведённым работам: являются ли они перепланировкой/переустройством (ст. 25 ЖК РФ) или реконструкцией (п. 14 ст. 1, ст. 51 ГрК РФ). Обустройство входных групп с демонтажем стен, изменением параметров объекта капитального строительства и уменьшением площади помещений может являться реконструкцией, требующей разрешения на строительство. Кроме того, суд неправомерно подменил орган местного самоуправления в вопросе перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22-24 ЖК РФ), не проверив обоснованность отказа администрации.
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал, что суд не квалифицировал работы (перепланировка/переустройство или реконструкция). Обустройство двух входных групп (крылец) за пределами здания на прилегающем земельном участке может являться реконструкцией, требующей согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36, 40, 44 ЖК РФ). Вывод суда о несформированности земельного участка не подтверждён материалами дела и не исследовался судом. Кроме того, суд подменил орган местного самоуправления, не проверив обоснованность отказа в переводе (ст. 22-24 ЖК РФ).
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС отменил решения: по проекту предусмотрен демонтаж окна и балконной двери с вырезом подоконной части стены и устройство отдельного входа через лоджию на части земельного участка. Это затрагивает общее имущество (ч.1 ст.36 ЖК РФ) и требует согласия всех собственников (ч.3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ). Суды не применили эти нормы и не учли, что решение общего собрания не было получено.
Цитата из акта
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
судами существенно нарушены нормы материального и процессуального права. В результате перепланировки изменено функциональное назначение помещения — с жилого на нежилое, затронуты ограждающие несущие конструкции и земельный участок (общее имущество). Такой перевод возможен только с соблюдением ст. 22–24 ЖК РФ, а не по правилам ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), а не 62% голосов на собрании. Суд не дал оценку основаниям отказа администрации, не проверил, являются ли работы перепланировкой или реконструкцией
Цитата из акта
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Указал: поскольку перевод жилого помещения в нежилое предполагает устройство входной группы (крыльца) на прилегающем земельном участке, являющемся общим имуществом собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ), требуется согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Положения ст. 23 ЖК РФ об исчерпывающем перечне документов подлежат применению в совокупности с нормами, требующими согласия собственников.
Цитата из акта
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Оспариваемые положения статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащие условия, при которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое (часть 2) и нежилого помещения в жилое (часть 4), учитывают необходимость соответствия переводимого помещения установленным нормативным требованиям, обеспечивают соблюдение прав собственников помещений многоквартирного дома, не допускают произвольного применения и не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права А.В.П********а.
Нормы части 2 статьи 22 и части 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи с положениями части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 246 ГК Российской Федерации, не могут трактоваться как нарушающие конституционные права заявительницы, поскольку не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.