1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;(В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ )
1 1 ) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ )
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.(В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ )
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 24 Жилищного кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
1. Признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ перечислены исчерпывающе. Это частноправовое нарушение (отсутствие права на землю) либо публично-правовое: формальное (отсутствие разрешений) или содержательное (нарушение норм и правил) (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44; п. 11 Обзора от 16 ноября 2022 г.). Право собственности на самовольную постройку признается лишь при одновременном соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
2. При строительстве правообладатель обязан соблюдать правовой режим участка, определяемый категорией земель и видом разрешенного использования (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41, подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ; п. 18 постановления Пленума № 44). Постройка с нарушением вида разрешенного использования подлежит сносу, если не доказана возможность приведения ее в соответствие с требованиями (п. 19 постановления Пленума № 44).
3. Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты. Он недоступен при явном недобросовестном поведении истца, например при обращении за разрешением лишь для вида (ст. 10 ГК РФ; п. 43 постановления Пленума № 44).
4. Суды не учли, что объект расположен на двух участках с разными видами разрешенного использования: «оказание социальной помощи населению» и индивидуальные жилые дома. Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 29 ноября 2021 г. № 31-02-1-4-1947 собственникам отказано в разрешении на условно разрешенный вид использования «магазины» (4.4) в зоне Ж-4.
5. Для объекта ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 ЖК РФ) разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, достаточно уведомления (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Этот упрощенный порядок не распространяется на объекты нежилого коммерческого назначения: для них нужна разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ). Понятие реконструкции определено п. 14 ст. 1 ГрК РФ (в тексте — «подпункт 4»).
6. Размещение предприятий и организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 1, 3 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 22, п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
7. Перевод объекта ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обхода установленной ГрК РФ процедуры возведения и введения в оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке под видом жилого дома (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утв. 22 декабря 2025 г.).
8. Здание возведено без разрешительной документации и контроля уполномоченных органов, а право на него зарегистрировано как на жилое. Поэтому при переводе в нежилое необходимо исследовать его соответствие строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом использования неограниченным кругом лиц. Суды этого не сделали.
Цитата из акта
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал, что суд не дал правовой квалификации произведённым работам: являются ли они перепланировкой/переустройством (ст. 25 ЖК РФ) или реконструкцией (п. 14 ст. 1, ст. 51 ГрК РФ). Обустройство входных групп с демонтажем стен, изменением параметров объекта капитального строительства и уменьшением площади помещений может являться реконструкцией, требующей разрешения на строительство. Кроме того, суд неправомерно подменил орган местного самоуправления в вопросе перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22-24 ЖК РФ), не проверив обоснованность отказа администрации.
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал, что суд не квалифицировал работы (перепланировка/переустройство или реконструкция). Обустройство двух входных групп (крылец) за пределами здания на прилегающем земельном участке может являться реконструкцией, требующей согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36, 40, 44 ЖК РФ). Вывод суда о несформированности земельного участка не подтверждён материалами дела и не исследовался судом. Кроме того, суд подменил орган местного самоуправления, не проверив обоснованность отказа в переводе (ст. 22-24 ЖК РФ).
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС отменил решения: по проекту предусмотрен демонтаж окна и балконной двери с вырезом подоконной части стены и устройство отдельного входа через лоджию на части земельного участка. Это затрагивает общее имущество (ч.1 ст.36 ЖК РФ) и требует согласия всех собственников (ч.3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ). Суды не применили эти нормы и не учли, что решение общего собрания не было получено.
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
судами существенно нарушены нормы материального и процессуального права. В результате перепланировки изменено функциональное назначение помещения — с жилого на нежилое, затронуты ограждающие несущие конструкции и земельный участок (общее имущество). Такой перевод возможен только с соблюдением ст. 22–24 ЖК РФ, а не по правилам ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), а не 62% голосов на собрании. Суд не дал оценку основаниям отказа администрации, не проверил, являются ли работы перепланировкой или реконструкцией
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Указал: поскольку перевод жилого помещения в нежилое предполагает устройство входной группы (крыльца) на прилегающем земельном участке, являющемся общим имуществом собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ), требуется согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Положения ст. 23 ЖК РФ об исчерпывающем перечне документов подлежат применению в совокупности с нормами, требующими согласия собственников.
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ (27.06.2017, предс. Ю***в И.М.) отменил акты нижестоящих судов. Указано: поскольку реконструкция повлекла уменьшение общего имущества (земельного участка) путём возведения крыльца-пристройки, требовалось согласие всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), а не 2/3 голосов. Согласие всех собственников — обязательное условие при присоединении части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Голосование 87,7% «за» недостаточно.
Цитата из акта
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).