2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Информация о жилом доме, характеризующая и индивидуализирующая его, включается в электронный паспорт жилого дома. Форма электронного паспорта жилого дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ )
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для…
1. Признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ перечислены исчерпывающе. Это частноправовое нарушение (отсутствие права на землю) либо публично-правовое: формальное (отсутствие разрешений) или содержательное (нарушение норм и правил) (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44; п. 11 Обзора от 16 ноября 2022 г.). Право собственности на самовольную постройку признается лишь при одновременном соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
2. При строительстве правообладатель обязан соблюдать правовой режим участка, определяемый категорией земель и видом разрешенного использования (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41, подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ; п. 18 постановления Пленума № 44). Постройка с нарушением вида разрешенного использования подлежит сносу, если не доказана возможность приведения ее в соответствие с требованиями (п. 19 постановления Пленума № 44).
3. Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты. Он недоступен при явном недобросовестном поведении истца, например при обращении за разрешением лишь для вида (ст. 10 ГК РФ; п. 43 постановления Пленума № 44).
4. Суды не учли, что объект расположен на двух участках с разными видами разрешенного использования: «оказание социальной помощи населению» и индивидуальные жилые дома. Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 29 ноября 2021 г. № 31-02-1-4-1947 собственникам отказано в разрешении на условно разрешенный вид использования «магазины» (4.4) в зоне Ж-4.
5. Для объекта ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 ЖК РФ) разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, достаточно уведомления (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Этот упрощенный порядок не распространяется на объекты нежилого коммерческого назначения: для них нужна разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ). Понятие реконструкции определено п. 14 ст. 1 ГрК РФ (в тексте — «подпункт 4»).
6. Размещение предприятий и организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 1, 3 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 22, п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
7. Перевод объекта ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обхода установленной ГрК РФ процедуры возведения и введения в оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке под видом жилого дома (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утв. 22 декабря 2025 г.).
8. Здание возведено без разрешительной документации и контроля уполномоченных органов, а право на него зарегистрировано как на жилое. Поэтому при переводе в нежилое необходимо исследовать его соответствие строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом использования неограниченным кругом лиц. Суды этого не сделали.
Цитата из акта
Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Комната в доме коридорного типа без собственных кухни и санузла по бытовым характеристикам схожа с комнатой в коммунальной квартире, поэтому по аналогии закона (ст. 7, 41, 42 ЖК РФ) при расчёте выкупной цены подлежит учёту доля в площади мест общего пользования (15,7 кв. м, а не 12,1 кв. м); занижение площади нарушило право истцов на равноценное возмещение (ст. 35 Конституции РФ, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Цитата из акта
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
К комнате в доме коридорного типа, не имеющей собственных кухни и санузла, по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) применимы нормы о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ): при определении выкупной цены изымаемого помещения необходимо учитывать долю в площади вспомогательных помещений (мест общего пользования), иначе нарушается право на равноценное возмещение (ст. 35 Конституции РФ, ст. 32 ЖК РФ).
Цитата из акта
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Поскольку комнаты истцов лишены собственных вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), которые расположены в общем пользовании дома коридорного типа, такое жильё по фактическим характеристикам схоже с комнатами в коммунальной квартире, поэтому по аналогии закона (ст. 7, 41, 42 ЖК РФ) при определении выкупной цены следует учитывать долю в площади мест общего пользования (34,38 кв. м); иной подход занижает равноценное возмещение и нарушает права собственников.
Цитата из акта
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Комната в многоквартирном доме коридорного типа без собственных вспомогательных помещений (кухни, санузла) по фактическим характеристикам схожа с комнатой в коммунальной квартире, поэтому по аналогии закона (ст. 41, 42 ЖК РФ) при определении выкупной стоимости необходимо учитывать долю в площади мест общего пользования; неправильное определение площади привело к занижению равноценного возмещения более чем на 590 000 руб. и нарушению прав собственника.
Цитата из акта
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Комнаты в доме коридорного типа, не имеющие собственных кухни и санузла, по фактическим характеристикам схожи с комнатами в коммунальной квартире, поэтому к ним по аналогии закона (ст. 7, 41, 42 ЖК РФ) применимы правила определения общей площади комнаты в коммунальной квартире. При расчёте выкупной цены изымаемого аварийного жилья необходимо учитывать долю собственников в площади вспомогательных помещений (мест общего пользования), приходящихся на их помещение; неучёт этого занизил возмещение более чем на 700 000 руб. и нарушил право на равноценное возмещение.
Цитата из акта
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
У участников общей долевой собственности изымается жильё как единый объект, что предполагает единый для всех способ возмещения; различные способы возмещения для разных сособственников законом не предусмотрены. При недостижении соглашения о предоставлении равнозначного жилья в общую долевую собственность они вправе только на денежное возмещение пропорционально долям. Вывод о праве каждого долевого собственника на самостоятельный выбор способа ошибочен.
Цитата из акта
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Что касается части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, то, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, данное законоположение является нормойдефиницией (определения от 25 апреля 2019 года № 966-О и от 29 октября 2020 года № 2479-О) и с учетом предмета регулирования жилищного законодательства (часть 1 статьи 1 и статья 4 данного Кодекса) также не может нарушать конституционные права заявителя в указанном им аспекте.
С изложенным согласуются и положения части 2 статьи 15, частей 1, 3 и 4 статьи 16, а также части 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющие, помимо прочего, понятия жилого помещения, квартиры и комнаты и позволившие судам прийти к выводу о недопустимости признания квартиры в качестве коммунальной в связи с проживанием в ее комнатах членов одной семьи.
С этим согласуются предписания частей 1, 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющие, помимо прочего, понятия квартиры и комнаты (которые какой-либо неопределенности не содержат) и относящие данные объекты к видам жилых помещений. […] С учетом изложенного оспариваемые нормы ни сами по себе, ни в отмеченной в жалобе взаимосвязи не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды пришли к выводу о злоупотреблении им и другими ответчиками своими правами в целях получения дополнительных мер социальной поддержки в жилищной сфере.
С изложенным согласуются и положения частей 1, 3 и 4 статьи 16, а также части 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющие, помимо прочего, понятия квартиры и комнаты и позволившие суду в деле заявительницы прийти к выводу о недопустимости признания квартиры в качестве коммунальной в связи с проживанием в ее комнатах членов одной семьи.
Согласно пункту 3 части 1, части 4 статьи 16 данного кодекса комната является жилым помещением, представляющим собой часть жилого дома или квартиры, предназначенным для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комната как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания, может быть учтена в качестве жилого помещения.
При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Часть жилого дома, в том числе блок жилого дома блокированной застройки, может быть поставлена на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, если она является обособленной и изолированной.