1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.
5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.(В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:
1) по основаниям, установленным законом;
2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);
3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.(Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )(Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ )
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
Верховный Суд указал, что пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предоставляет арендатору по договору аренды на срок более пяти лет право передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, и это право не может быть ограничено договором. Пункт 7 статьи 448 ГК РФ не подлежит применению, поскольку договор аренды для индивидуального жилищного строительства может быть заключен как на торгах, так и без них (статья 39.18 ЗК РФ), и запрет на уступку не распространяется на такие договоры. Суд также отметил, что постановление Конституционного Суда РФ от 4 июня 2026 г. № 37-П подтверждает конституционность пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Цитата из акта
Одновременно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает необходимым отметить, что, действительно, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым руководствовались суды апелляционной и кассационной инстанций, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не…
Судебная коллегия указала, что договор аренды публичного земельного участка заключается на торгах в форме аукциона (часть 1 статьи 396 и статья 391.2 ЗК РФ), а условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении (пункт 3 статьи 448 ГК РФ). Размер ежегодной арендной платы определяется по результатам аукциона — в сумме, предложенной победителем, или равной начальной цене при заключении договора с единственным участником (пункт 2 статьи 397 и пункт 20 статьи 391.2 ЗК РФ); начальная цена может устанавливаться в размере ежегодной арендной платы по рыночной оценке или не менее полутора процентов кадастровой стоимости (пункт 14 статьи 391.1 ЗК РФ), участники подают предложения о цене с увеличением на шаг аукциона (пункт 14.1 статьи 391.2 ЗК РФ), победителем признается предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы (пункт 17 статьи 391.2 ЗК РФ). По условиям аукциона от 9 июля 2024 г. победитель определялся по наибольшему размеру ежегодной арендной платы, подлежавшей внесению единым платежом при заключении договора с учетом задатка; К*****а Д.С. стал победителем, увеличив начальную цену на шаг аукциона, поэтому Комитет заключил договор аренды на основании пункта 1 статьи 447 ГК РФ и засчитал задаток в счет арендной платы (пункт 21 статьи 391.2 ЗК РФ). Цена предмета аукциона — право на заключение договора аренды; внесение задатка и предложенная наибольшая сумма являются существенными условиями проведения аукциона и заключения договора аренды, такой механизм обеспечивает права третьих лиц, принципы конкуренции и заинтересованность победителя. Условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены только в случаях пункта 8 статьи 448 ГК РФ, при этом недопустимо изменение условий, имевших существенное значение для определения цены на торгах; со ссылкой на пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. № 2 Коллегия отметила, что изменение договора, влияющее на существенные условия, например на цену, при наличии оснований полагать, что при изначальном предложении измененных условий состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, может квалифицироваться как обход статьи 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а соглашение об изменении считается ничтожным на основании частей 1 и 2 указанной статьи, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ. Цена аукциона представляла твердую сумму годового размера арендной платы, вносимую единовременно за право заключения договора и учитываемую в счет арендной платы за первый год; обязанность по внесению ежемесячных платежей возникает только со второго года аренды. Требование о возврате платы за право аренды фактически направлено на изменение цены аукциона, что нарушает существенное условие аукциона и конкуренцию. Использование участка меньший срок является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от действий арендодателя; по первому абзацу пункта 4 статьи 453 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды не дает арендатору права требовать возврата исполненного, а договором такая возможность не предусмотрена. Задаток составлял 100% начальной цены; по статье 380, пункту 2 статьи 381 ГК РФ и пункту 21 статьи 391.2 ЗК РФ, если за неисполнение условий аукциона и договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; задаток не подлежит возврату и при расторжении договора по инициативе внесшей его стороны при отсутствии обстоятельств невозможности исполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной, чего арендатором не приведено и судами не установлено. Дополнительно Коллегия отметила, что предприниматель выкупил участок без торгов на основании постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629, которым введены антикризисные меры, в том числе для приобретения без торгов публичных участков для ведения личного подсобного хозяйства; согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 393 и статье 391.8 ЗК РФ такие участки предоставляются без торгов только гражданам для собственных нужд. Предприниматель приобрел участок через 23 дня после заключения договора аренды как предпринимательский актив, и эти действия вместе с требованием о возврате задатка не могут считаться добросовестными и не соответствуют целям введения антикризисных мер.
Цитата из акта
…иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 указанной статьи, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Срок исковой давности по требованию о признании недействительными торгов составляет один год и течёт со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ), а не с момента ознакомления истца с выпиской из ЕГРН. При применении исковой давности значение имеет не только когда истец узнал о нарушении, но и когда он в силу объективных обстоятельств должен был узнать; должник, сама инициировавшая банкротство, должна была узнать об обстоятельствах продажи. Кроме того, действия финансового управляющего и сами торги в деле о банкротстве оспорены не были, а процедура реализации завершена вступившим в силу определением. Этим обстоятельствам нижестоящие суды надлежащей оценки не дали.
Цитата из акта
Организация и порядок проведения торгов определены в статье 448 Гражданского кодекса.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Реализация заложенного имущества осуществляется по правилам ст. 350 ГК (продажа с публичных торгов), ст. 78, 93 ФЗ № 229-ФЗ; публичные торги по ст. 449.1 проводятся для исполнения решения суда, к ним применяются ст. 448, 449 ГК. Результат завершённых торгов — реализация по действительной рыночной цене (ст. 447 ГК, п. 73 Пленума № 23 от 27.06.2023): цена реализации предполагается рыночной и не может быть опровергнута только новым отчётом оценщика. Признание торгов недействительными (ст. 449 ГК) влечёт недействительность договора и последствия по ст. 167 ГК. Пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, повторное проведение торгов в отношении того же имущества, в т.ч. с иной нач. ценой, не допускается. Квартира уже продана М*********у на торгах, которые недействительными не признаны — суды это не оценили.
Цитата из акта
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Судебная коллегия ВС РФ указала, что уступка права на компенсационную выплату не запрещена законом. Статья 18 Закона об ОСАГО не содержит запрета на уступку, а компенсационная выплата является денежным обязательством, не связанным неразрывно с личностью кредитора (ст. 383 ГК РФ). Ссылаясь на п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 54, ВС отметил, что уступка прав по денежным обязательствам допустима. Также ВС признал необоснованным вывод о несоблюдении досудебного порядка, так как претензии направлялись правопредшественником истца, и о необходимости возмещения вреда в деле о банкротстве, поскольку отзыв лицензии и банкротство страховщика являются самостоятельными основаниями для компенсационной выплаты (подп. «а», «б» п. 2 ст. 18 Закона об ОСАГО).
Цитата из акта
Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам (пункт 9).
Верховный Суд отменил определение кассационного суда и направил дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции
Кассационным судом общей юрисдикции допущены существенные нарушения норм права (ст. 449 ГК РФ, ст. 87, 69, 93 Закона об исполнительном производстве, ст. 446 ГПК РФ, ст. 390 ГПК РФ). Кассационный суд вышел за пределы своих полномочий (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), переоценил доказательства и установил новые факты. Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем, могут служить основанием для признания торгов недействительными. Должник не был извещён о существенных этапах исполнительного производства. Наличие иного жилья в другом регионе не может служить основанием для отказа в иске без согласия должника на изменение места жительства (постановление КС РФ № 15-П от 26.04.2021).
Цитата из акта
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством.
ВС РФ отменил акты апелляции и кассации. Указал: при банкротстве кредитной организации уступка прав требования осуществляется на открытых торгах, в которых вправе участвовать любое лицо (ст. 189.89, 139, 140, 448 ФЗ № 127-ФЗ); ограничение п. 51 постановления Пленума ВС РФ № 17 о необходимости лицензии на уступку не применяется к торгам в рамках банкротства.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
Верховный Суд оставил без изменения решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Нарушений норм материального и процессуального права не допущено. По ст.9, 421, 807, 808, 166–168, 329 ГК РФ договоры заключены добровольно. Для ст.177 ГК РФ нужно доказать неспособность понимать значение действий — истцы на учётах не состоят, экспертизу не просили. По п.3 ст.179 ГК РФ кабальность не доказана: Г*******в получил деньги, платил проценты, в заседании 20.03.2019 пояснял, что был согласен на продажу не менее чем за 1 000 000 руб. Реализация заложенного имущества по ст.78 ФЗ № 229-ФЗ, ст.79 ФЗ № 229-ФЗ, ст.449, 449.1, 448, 167 ГК РФ, ст.57 ФЗ № 102-ФЗ, ст.93 ФЗ № 229-ФЗ (Пленум № 50, п.71): существенных нарушений торгов не установлено. По ст.334 ГК РФ, ст.1, 2, 3, 4, 5, 50, 74, 77, 78 ФЗ № 102-ФЗ, ч.1 ст.446 ГПК РФ, ст.130 ГК РФ обращение взыскания на единственное жильё, заложенное по ипотеке, допустимо. Доводы жалобы направлены на переоценку (ч.2 ст.390 ГПК РФ).
Цитата из акта
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.
Между тем из представленных материалов следует, что с момента завершения рассмотрения дела заявителя и до подачи им в Конституционный Суд Российской Федерации жалобы, содержащей требование о проверке конституционности пункта 7 статьи 448 ГК Российской Федерации, а также пунктов 4, 5 и 15 статьи 110 и пункта 3 статьи 139 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», прошло более одного года.
Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, сформировавшаяся судебная практика исходит из того, что пункт 7 статьи 448 ГК Российской Федерации применяется, в частности, в случаях, связанных с передачей в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов, и в системе действующего правового регулирования не предполагает произвольного ограничения правомочий участников соответствующих правоотношений, позволяющих им в целях осуществления экономической деятельности и управления имуществом самостоятельно, под свою ответственность принимать необходимые решения, в том числе относительно участия в торгах, проводимых в целях заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (определение от 16 мая 2024 года № 1123-О). […] Таким образом, оспариваемое положение, в том числе с учетом приведенных позиций Конституционного Суда Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», не может рассматриваться в качестве нарушающего конституционные права заявительницы в обозначенном в жалобе аспекте.
Кроме того, ограничена возможность передачи своих прав и обязанностей арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, для предоставления которых законодательством установлено обязательное проведение торгов (пункт 7 статьи 448 ГК Российской Федерации).
При этом вопреки доводам жалобы оспариваемые нормы отвечают требованиям определенности, поскольку пункт 2 статьи 448 ГК Российской Федерации прямо закрепляет возможность установления законом иной регламентации сроков опубликования извещения о проведении торгов.
Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
Установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет на уступку прав по договору, заключенному на торгах, не применяется к договорам комплексного освоения, заключенным до 1 июня 2015 г.; применяется ранее действовавшая редакция ГК РФ.
Между тем вопрос о законности указанных условий не может быть предметом спора по иску о внесении изменений в договоры со ссылкой на пункт 2 статьи 450 ГК РФ.
Сторона договора, заключенного на торгах, которая считает условия о размере арендной платы незаконными, вправе оспорить торги и договор, но не может требовать внесения изменений в договор в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
подписанный сторонами протокол о результатах торгов имеет силу договора, означает, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст.
Подписанный по итогам торгов протокол может иметь силу как основного, так и предварительного договора в зависимости от того, являлись ли торги способом заключения договора или способом определения контрагента.
Изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом
Изменение условий договора по итогам торгов допускается в пределах закона и само по себе не нарушает ст. 17. Но если изменение настолько существенно, что при изначальном предложении на таких условиях состав участников или победитель были бы иными, — это обход требований ст. 17 и соглашение ничтожно
Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по спорному договору, арбитражный суд округа не учел, что правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2015 г., то есть до 1 июня 2015 г.
Запрет на уступку прав по договору, заключенному на торгах, не распространяется на договоры, правоотношения по которым возникли до 1 июня 2015 г., включая договоры аренды для комплексного освоения территории.
нарушает требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора, до 01.06.2018) о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Изменение договора, заключенного по результатам закупки, которое влияет на условия, имевшие существенное значение для определения победителя и цены, не допускается.
В случае причинения вреда в состоянии необходимой обороны (ст. 448 ГК РСФСР) следует учитывать, что лица, причинившие вред при превышении ее пределов, отвечают перед потерпевшими на общих основаниях (ст. 444 ГК РСФСР). Размер возмещения должен быть определен судом в зависимости от степени вины как потерпевшего, действиями которого был вызван вред, так и причинителя вреда.
При превышении пределов необходимой обороны причинитель отвечает на общих основаниях; размер возмещения определяется с учётом степени вины обеих сторон и имущественного положения причинителя
Признано утратившим силу постановлением Пленума от 26.04.2007 № 15.