2. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).(В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ )
3. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
4. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.(В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ )
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
5. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.(В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ )
6. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
К организованным торгам правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, не применяются, если иное не установлено законом.(Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ )
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что при разрешении спора о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного по результатам торгов, необходимо учитывать, что размер арендной платы является регулируемым (пункт 1 статьи 424, пункт 4 статьи 447, статья 614 ГК РФ, пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Также суд отметил, что вступившими в законную силу судебными актами по административным делам были признаны незаконными отказы администрации в предоставлении Р*****у земельного участка в собственность, что свидетельствует о реализации им исключительного права на выкуп (статья 39.20 ЗК РФ). Согласно пункту 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) и пункту 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), арендная плата не может взыскиваться за период оспаривания незаконного отказа в выкупе, а при незаконном отказе арендная плата не может превышать земельный налог. Судам необходимо было установить момент подачи заявления о предоставлении участка и учесть сроки, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 424, пункту 4 статьи 447 и статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от…
Судебная коллегия указала, что договор аренды публичного земельного участка заключается на торгах в форме аукциона (часть 1 статьи 396 и статья 391.2 ЗК РФ), а условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении (пункт 3 статьи 448 ГК РФ). Размер ежегодной арендной платы определяется по результатам аукциона — в сумме, предложенной победителем, или равной начальной цене при заключении договора с единственным участником (пункт 2 статьи 397 и пункт 20 статьи 391.2 ЗК РФ); начальная цена может устанавливаться в размере ежегодной арендной платы по рыночной оценке или не менее полутора процентов кадастровой стоимости (пункт 14 статьи 391.1 ЗК РФ), участники подают предложения о цене с увеличением на шаг аукциона (пункт 14.1 статьи 391.2 ЗК РФ), победителем признается предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы (пункт 17 статьи 391.2 ЗК РФ). По условиям аукциона от 9 июля 2024 г. победитель определялся по наибольшему размеру ежегодной арендной платы, подлежавшей внесению единым платежом при заключении договора с учетом задатка; К*****а Д.С. стал победителем, увеличив начальную цену на шаг аукциона, поэтому Комитет заключил договор аренды на основании пункта 1 статьи 447 ГК РФ и засчитал задаток в счет арендной платы (пункт 21 статьи 391.2 ЗК РФ). Цена предмета аукциона — право на заключение договора аренды; внесение задатка и предложенная наибольшая сумма являются существенными условиями проведения аукциона и заключения договора аренды, такой механизм обеспечивает права третьих лиц, принципы конкуренции и заинтересованность победителя. Условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены только в случаях пункта 8 статьи 448 ГК РФ, при этом недопустимо изменение условий, имевших существенное значение для определения цены на торгах; со ссылкой на пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. № 2 Коллегия отметила, что изменение договора, влияющее на существенные условия, например на цену, при наличии оснований полагать, что при изначальном предложении измененных условий состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, может квалифицироваться как обход статьи 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а соглашение об изменении считается ничтожным на основании частей 1 и 2 указанной статьи, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ. Цена аукциона представляла твердую сумму годового размера арендной платы, вносимую единовременно за право заключения договора и учитываемую в счет арендной платы за первый год; обязанность по внесению ежемесячных платежей возникает только со второго года аренды. Требование о возврате платы за право аренды фактически направлено на изменение цены аукциона, что нарушает существенное условие аукциона и конкуренцию. Использование участка меньший срок является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от действий арендодателя; по первому абзацу пункта 4 статьи 453 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды не дает арендатору права требовать возврата исполненного, а договором такая возможность не предусмотрена. Задаток составлял 100% начальной цены; по статье 380, пункту 2 статьи 381 ГК РФ и пункту 21 статьи 391.2 ЗК РФ, если за неисполнение условий аукциона и договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; задаток не подлежит возврату и при расторжении договора по инициативе внесшей его стороны при отсутствии обстоятельств невозможности исполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной, чего арендатором не приведено и судами не установлено. Дополнительно Коллегия отметила, что предприниматель выкупил участок без торгов на основании постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629, которым введены антикризисные меры, в том числе для приобретения без торгов публичных участков для ведения личного подсобного хозяйства; согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 393 и статье 391.8 ЗК РФ такие участки предоставляются без торгов только гражданам для собственных нужд. Предприниматель приобрел участок через 23 дня после заключения договора аренды как предпринимательский актив, и эти действия вместе с требованием о возврате задатка не могут считаться добросовестными и не соответствуют целям введения антикризисных мер.
Цитата из акта
…стал победителем аукциона, так как предложил наибольшую цену за право заключить договор (увеличив начальную цену на величину «шага аукциона»), поэтому Комитет заключил с ним договор аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ и передал участок в пользование, а внесенный предпринимателем задаток в размере ежегодной арендной платы засчитал в счет арендной платы (пункт 21 статьи 3912 ЗК РФ).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Срок исковой давности по требованию о признании недействительными торгов составляет один год и течёт со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ), а не с момента ознакомления истца с выпиской из ЕГРН. При применении исковой давности значение имеет не только когда истец узнал о нарушении, но и когда он в силу объективных обстоятельств должен был узнать; должник, сама инициировавшая банкротство, должна была узнать об обстоятельствах продажи. Кроме того, действия финансового управляющего и сами торги в деле о банкротстве оспорены не были, а процедура реализации завершена вступившим в силу определением. Этим обстоятельствам нижестоящие суды надлежащей оценки не дали.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Реализация заложенного имущества осуществляется по правилам ст. 350 ГК (продажа с публичных торгов), ст. 78, 93 ФЗ № 229-ФЗ; публичные торги по ст. 449.1 проводятся для исполнения решения суда, к ним применяются ст. 448, 449 ГК. Результат завершённых торгов — реализация по действительной рыночной цене (ст. 447 ГК, п. 73 Пленума № 23 от 27.06.2023): цена реализации предполагается рыночной и не может быть опровергнута только новым отчётом оценщика. Признание торгов недействительными (ст. 449 ГК) влечёт недействительность договора и последствия по ст. 167 ГК. Пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, повторное проведение торгов в отношении того же имущества, в т.ч. с иной нач. ценой, не допускается. Квартира уже продана М*********у на торгах, которые недействительными не признаны — суды это не оценили.
Цитата из акта
…Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не…
ВС РФ отменил акты апелляции и кассации. Указал: при банкротстве кредитной организации уступка прав требования осуществляется на открытых торгах, в которых вправе участвовать любое лицо (ст. 189.89, 139, 140, 448 ФЗ № 127-ФЗ); ограничение п. 51 постановления Пленума ВС РФ № 17 о необходимости лицензии на уступку не применяется к торгам в рамках банкротства.
Цитата из акта
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционная коллегия ВС РФ оставила решение без изменения. Установлено:
1) оспариваемые положения приняты Правительством РФ в пределах полномочий;
2) формула расчёта начальной цены не содержит неопределённых показателей и не создаёт неравных условий — она едина для всех участников;
3) ст. 447 ГК РФ не регулирует последствия несостоявшегося аукциона — Правительство вправе их определить;
4) п. 67 и подп. «н» не освобождают от обязательств по строительству судна, а урегулируют порядок выбора верфи на Дальнем Востоке;
5) оспариваемые положения не противоречат антимонопольному законодательству.
Цитата из акта
…по рыболовству заключает договор о закреплении доли инвестиционной квоты с участником аукциона, который ранее других подал заявку на участие в аукционе, противоречат абзацу 2 пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку допускают заключение договора с участником аукциона, не предложившим более выгодную цену, но раньше всех подавшим заявку, что приводит к установлению…
Апелляционная коллегия ВС РФ оставила решение без изменения. Арендная плата, определённая по результатам торгов, не подлежит нормативному регулированию (п. 2 ст. 448, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Условие о невозможности уменьшения цены предотвращает злоупотребления. Оспариваемые положения не выходят за рамки порядка проведения торгов.
Цитата из акта
В указанном пункте разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
ВС РФ, руководствуясь ст. 447, 449 ГК РФ, ст. 54, 56, 57 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке», указал: начальная продажная цена должна определяться судом, а не судебным приставом-исполнителем (нарушение ст. 54 ФЗ №102-ФЗ); информационное сообщение о торгах не опубликовано на официальном сайте (нарушение п. 3 ст. 57 ФЗ №102-ФЗ); задаток установлен 10% при максимуме 5% (нарушение п. 4 ст. 57 ФЗ №102-ФЗ); поведение участников торгов (один не делал предложений, проживают вместе) может свидетельствовать о согласованности действий, направленных на видимость состязательности (п. 5 ст. 447 ГК РФ).
Цитата из акта
Также судами апелляционной и кассационной инстанций не дана оценка доводу о нарушении пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Положения статьи 447 ГК Российской Федерации, устанавливающие порядок заключения договора на торгах, статьи 448 данного Кодекса, регламентирующие организацию и порядок проведения торгов, статьи 449 указанного Кодекса, содержащие нормы об основаниях и последствиях признания торгов недействительными, обеспечивают реализацию имущественных прав участников торгов, достижение баланса их интересов при заключении договора на торгах и восстановление этих прав в случае их нарушения. […] Данные законоположения, не регулирующие вопросов оплаты деятельности юридического лица, выступающего оператором электронной торговой площадки, на которой подлежит реализации то или иное имущество, в том числе имущество должников в исполнительном производстве, не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенных в жалобе аспектах конституционные права заявителя, с учетом также того, что, как б
Согласно пункту 4 статьи 447 ГК Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом; выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия; форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. […] Данные положения, закрепляя правила проведения торгов и, в частности, предоставляя, по общему правилу, возможность определения формы торгов собственнику продаваемой вещи или обладателю реализуемого имущественного права, направлены на реализацию участниками гражданского оборота своих имущественных прав, достижение баланса их интересов при заключении договора на торгах и не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суд указал, что торги по продаже имущества должника являлись открытыми и ограничения допуска потенциальных покупателей к торгам не выявлено.
Пункт 4 статьи 447 ГК Российской Федерации отражает особенности заключения гражданско-правовых договоров на торгах, направлен на реализацию участниками гражданского оборота своих имущественных прав и достижение баланса их интересов при заключении договора. […] Данное положение не может расцениваться как нарушающее в указанном в жалобе аспекте конституционные права А.А.Х********а, в деле с участием которого суд, в числе прочего, исходил из того, что доводы заявителя касались формы подачи ценового предложения (открытой или закрытой), не относящейся к форме самих торгов и не меняющей формы аукциона (из открытого в закрытый).
В свою очередь, пункт 5 статьи 447 ГК Российской Федерации, устанавливая, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися, не регламентирует, какие конкретно последствия могут наступать в случае признания торгов несостоявшимися.
Вместе с тем торги выступают способом заключения договора (статья 447 ГК РФ), при котором условие о цене имущества определяется на основе соперничества равных субъектов.
Торги являются способом заключения договора, при котором цена определяется на основе конкуренции и предполагается рыночной.
имущественных прав должника производится только на публичных торгах (пункт 3 статьи 447, пункт 1 статьи 4491 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Продажа имущества должника в исполнительном производстве осуществляется на публичных торгах, и эти торги подлежат контролю со стороны антимонопольного органа.