2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
1) Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума № 44). Перечень признаков исчерпывающий. Последствия самовольной постройки — снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления Пленума № 44).
2) Собственник вправе строить в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты, а также строительные, противопожарные и иные нормы (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Он обязан соблюдать правовой режим участка и установленные ограничения (ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ, ст. 1, 7 ЗК РФ).
3) Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования участка является основанием для сноса, если не доказана возможность привести ее в соответствие с требованиями. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием, само по себе не делает его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума № 44). При наличии правил землепользования и застройки допустимость строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 36, 37 ГрК РФ, ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ).
4) Понятие объекта ИЖС определено в п. 39 ст. 1 ГрК РФ и ст. 16 ЖК РФ. Для строительства или реконструкции ИЖС достаточно уведомительного порядка (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Однако этот упрощенный порядок не распространяется на нежилые объекты коммерческого назначения: для них требуется разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ).
5) Размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Размещение предприятий возможно только после перевода помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22, 24 ЖК РФ). Перевод ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обойти разрешительную процедуру строительства коммерческого объекта под видом жилого дома (п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Заявитель должен указать цель использования объекта и доказать, что работы выполнены с соблюдением норм, а объект отвечает требованиям к зданиям коммерческого использования, с учетом его использования неограниченным кругом лиц.
6) Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24 установило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей; объект не является ИЖС. В нем нет помещений для постоянного проживания (СП 55.13330.2016). Конструктивные элементы и оборудование указывают на иное функциональное назначение. Ответчик не отрицал использование здания третьими лицами как автосервиса. Суды не проверили и не оценили по правилам ст. 67 и 79 ГПК РФ доказательства строительства нового нежилого здания автосервиса (п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ), включая протокол осмотра и технические документы.
7) Объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой. При технической возможности он приводится в соответствие с требованиями путем демонтажа части, созданной реконструкцией (п. 5 постановления Пленума № 44). Должник вправе выполнить работы и обратиться за вводом объекта в эксплуатацию или с уведомлением об окончании реконструкции ИЖС (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Суды не разрешили вопрос о технической возможности эксплуатировать объект как жилой дом.
8) Суды не исследовали акты градостроительного зонирования: Правила землепользования и застройки городского округа Чехов (постановление администрации от 29 июля 2021 г. № 1263/13-01; участок находится в зоне Ж-2) и классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412; код 2.7.1 не включает гаражи с кодами 2.7.2 и 4.9). Не проверено, допускается ли на участке размещение специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
1. Признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ перечислены исчерпывающе. Это частноправовое нарушение (отсутствие права на землю) либо публично-правовое: формальное (отсутствие разрешений) или содержательное (нарушение норм и правил) (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44; п. 11 Обзора от 16 ноября 2022 г.). Право собственности на самовольную постройку признается лишь при одновременном соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
2. При строительстве правообладатель обязан соблюдать правовой режим участка, определяемый категорией земель и видом разрешенного использования (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41, подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ; п. 18 постановления Пленума № 44). Постройка с нарушением вида разрешенного использования подлежит сносу, если не доказана возможность приведения ее в соответствие с требованиями (п. 19 постановления Пленума № 44).
3. Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты. Он недоступен при явном недобросовестном поведении истца, например при обращении за разрешением лишь для вида (ст. 10 ГК РФ; п. 43 постановления Пленума № 44).
4. Суды не учли, что объект расположен на двух участках с разными видами разрешенного использования: «оказание социальной помощи населению» и индивидуальные жилые дома. Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 29 ноября 2021 г. № 31-02-1-4-1947 собственникам отказано в разрешении на условно разрешенный вид использования «магазины» (4.4) в зоне Ж-4.
5. Для объекта ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 ЖК РФ) разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, достаточно уведомления (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Этот упрощенный порядок не распространяется на объекты нежилого коммерческого назначения: для них нужна разрешительная документация (ст. 51 ГрК РФ). Понятие реконструкции определено п. 14 ст. 1 ГрК РФ (в тексте — «подпункт 4»).
6. Размещение предприятий и организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 1, 3 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 22, п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
7. Перевод объекта ИЖС в нежилое здание не должен служить способом обхода установленной ГрК РФ процедуры возведения и введения в оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке под видом жилого дома (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утв. 22 декабря 2025 г.).
8. Здание возведено без разрешительной документации и контроля уполномоченных органов, а право на него зарегистрировано как на жилое. Поэтому при переводе в нежилое необходимо исследовать его соответствие строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом использования неограниченным кругом лиц. Суды этого не сделали.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
По ст. 215 КАС РФ акт может быть признан недействующим лишь при несоответствии акту большей юридической силы. Регистрационный учёт по ст. 27 Конституции РФ и Закону о праве на свободу передвижения имеет уведомительный характер и не создаёт жилищных прав; поэтому требование представить документ-основание для вселения и согласие собственников при необходимости соответствует ст. 10 ЖК РФ, ст. 209, 247, 288, 292 ГК РФ и Правилам регистрации. Спор о праве на жилое помещение должен разрешаться в гражданском процессе, а не через оспаривание регламента.
Цитата из акта
Закрепление в подпункте 49.4 пункта 49 Административного регламента обязанности предоставления письменного согласия о вселении гражданина в жилое помещение от всех участников долевой собственности в полной мере согласуется с положениями как гражданского, так и жилищного законодательства (статьи 209, 247, 288 ГК РФ, статья 30 ЖК РФ).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по ст. 288, 209, 304 ГК РФ, ст. 17, 41, 42 ЖК РФ и ст. 246, 247 ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире вправе по соглашению, а при его отсутствии в судебном порядке, определить порядок пользования общим имуществом. Суд первой инстанции учёл доли, нуждаемость сторон и фактически сложившиеся отношения, поэтому оснований отменять решение в этой части у апелляции не было.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Апелляционная коллегия ВС РФ установила, что оспариваемая норма издана Правительством РФ в пределах полномочий (ст. 23 ФКЗ «О Правительстве РФ», ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Норма не определяет прав нанимателя, а лишь констатирует право собственника и членов его семьи. Права нанимателей возникают в силу договора (ст. 30, 31, 33, 34 ЖК РФ, ст. 288, 671 ГК РФ). Норма не исключает возникновения права пользования у лиц, не являющихся членами семьи, в силу закона или договора. Содержание нормы является определённым.
Цитата из акта
Пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
При наличии нескольких собственников жилого помещения положения ст. 30 ЖК РФ подлежат применению в нормативном единстве со ст. 247 ГК РФ об осуществлении правомочий владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех участников. При невозможности предоставления части помещения, соразмерной доле, собственник вправе требовать компенсации. Вселив истца без определения порядка пользования, суд апелляционной инстанции не разрешил спор с учётом баланса интересов всех собственников (ст. 2 ГПК РФ, ст. 10 ГК РФ).
Цитата из акта
В силу п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. ВС РФ указал:
1) суд апелляционной инстанции не дал оценки представленным ответчиком протоколу общего собрания от 16.08.2014 и подписным листам собственников;
2) не рассмотрен вопрос о возможном наличии согласия всех собственников;
3) суду следовало определить, в какой форме выражено согласие и каковы его условия;
4) нарушены ст. 67, 71, 195-198 ГПК РФ о полноте исследования доказательств.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
ВС указал, что при определении порядка пользования жилым помещением (ст. 247 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 30 ЖК РФ) необходимо учитывать, что право собственника на предоставление части жилья, соразмерной доле, может быть реализовано и иными способами, в частности путем требования компенсации, если предоставление части жилья невозможно (например, вследствие планировки). Принцип недопустимости злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) позволяет суду отказать во вселении конкретному лицу, установив компенсацию. Апелляционный суд, вселив Л******а и отказав в определении порядка пользования, не применил ст. 247 ГК РФ и нарушил ст. 2 ГПК РФ о задачах судопроизводства, не разрешив спор с соблюдением баланса интересов всех сособственников.
Цитата из акта
В силу пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Пункт 1 статьи 288 ГК Российской Федерации конкретизирует гарантии, предусмотренные статьей 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, и направлен – на основе общеправового принципа неприкосновенности собственности – на защиту прав собственника, в том числе собственника жилого помещения. […] Таким образом, оспариваемые положения не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права С.И.П****а, в деле с участием которого суды указали, что доказательств уведомления наймодателя о вселении заявителя в квартиру в качестве члена семьи нанимателя не представлено.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 288, пункту 2 статьи 671 ГК Российской Федерации, частям 1 и 2 статьи 16 и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения, в том числе жилые дома, предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Что касается пункта 2 статьи 288 ГК Российской Федерации, определяющего в развитие положений статей 35 и 40 Конституции Российской Федерации объем прав собственника жилого помещения, в том числе с учетом его целевого назначения, то сам по себе он какие-либо конституционные права граждан не нарушает.
Статья 209 ГК Российской Федерации конкретизирует гарантии, предусмотренные статьей 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2017 года № 1876-О, от 27 февраля 2018 года № 396-О и др.), как и статья 288 того же Кодекса и статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 года № 530-О). […] Оспариваемые нормы – в том числе с учетом того, что после приватизации жилого помещения самостоятельное право пользования им признается за гражданами, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), т.е. права нанимателя по договору социального найма, который вправе вселять в жилое помещение без согласия членов семьи нанимателя и бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма лишь своих несовершеннолетних детей (часть 2 и 4 статьи 69, часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации), – не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителей.