1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Суды допустили существенные нарушения: необоснованно отказали в принятии уточнённых требований, ошибочно расценив их как изменение предмета и основания иска (фактически менялось лишь основание); применили не подлежащую применению ст. 619 ГК РФ вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, тогда как арендодатель в одностороннем порядке отказался от договоров аренды (уведомления 2021 г.), и договоры на момент иска прекращены; не дана оценка правомерности возведения и нахождения строений на участках, не установлены признаки реконструкции или обособленности конструкций.
Цитата из акта
…рассмотрении настоящего дела судебные инстанции применили не подлежащую применению норму права, а именно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку уведомлением от 16 марта 2021 г. и уведомлением от 31 августа 2021 г., направленными в адрес ответчика, управление муниципальной собственности г.…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций не учли положения ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях: заявление У****й Е.Е. о продлении договора было направлено до истечения срока, и риск неполучения корреспонденции лежит на адресате (арендодателе). Также не проверено, имелись ли основания для отказа в заключении дополнительного соглашения по ч. 3 ст. 8 ФЗ № 58-ФЗ. Кроме того, суды не учли, что договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок по ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжал пользоваться участком без возражений. При этом односторонний отказ арендодателя по ст. 610 ГК РФ возможен, но не может быть признан недействительным, если не доказана недобросовестность. Также не установлено, возникли ли у Ю***а А.А. права по договору замены стороны, который не прошел государственную регистрацию (ст. 131, 164 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).
Цитата из акта
Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) утв.
Верховный Суд оставил без изменения решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд РФ оставил судебные акты без изменения, указав, что спорные земельные участки являются самостоятельными объектами, а не общей долевой собственностью, поэтому нормы ст. 15 ФЗ № 101-ФЗ не применяются. Суд подтвердил, что истец надлежащим образом исполнял обязанности, своевременно уведомил о желании заключить новый договор, а ответчики, заключив договор с третьим лицом, нарушили преимущественное право арендатора (ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ). Доводы о ненадлежащем исполнении обязательств по оплате отклонены как недоказанные.
Цитата из акта
…по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
По ст. 12, 8 и 9 ФЗ № 101-ФЗ, а также ст. 209, 260, 621, 308.3, 431, 421 и 12 ГК РФ преимущественное право арендатора на покупку участка сельскохозяйственного назначения законом не предусмотрено; ст. 250 ГК РФ применяется к долевой собственности, которой здесь не было. Условие договора аренды само по себе не может ограничивать правомочия собственника, а перевод прав покупателя как способ защиты в этом случае законом не установлен.
Цитата из акта
Данная норма согласуется также с положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Отношения вытекают из договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), а не виндикации. По п. 34 ППВС/ПВАС № 10/22 спор из договорных отношений разрешается по нормам о договоре, ст. 301, 302 ГК РФ неприменимы. Имущество передано по воле истца в рамках договорных отношений. Апелляция не установила выбытие помимо воли, не обосновала невозможность возврата в натуре (повреждение ≠ гибель). Следовало определить основание иска: неисполнение обязательства возврата по ст. 689 ГК РФ или деликт по ст. 1064 ГК РФ. Нарушены ст. 56, ст. 198 ГПК РФ, ст. 607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.
Цитата из акта
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 данного кодекса.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Согласиться нельзя. По ст. 1102, 1109 ГК РФ распределяется бремя доказывания. Признав договорные отношения (ссуда), суд не дал верную квалификацию и применил только нормы о неосновательном обогащении, не оценив довод о добровольном безвозмездном несении расходов (п. 4 ст. 1109 ГК РФ) в нарушение ст. 198 ГПК РФ. К ссуде (ст. 689 ГК РФ) применяются лишь ст. 607, 610, 615, 621, п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ; суд ошибочно сослался на возмещение по п. 2 ст. 623 ГК РФ, не применимое к ссуде. Неверно определена исковая давность (ст. 195, 196, 200 ГК РФ; Пленум № 43): по требованию из неосновательного обогащения срок течет с момента завершения работ, а не с даты признания права собственности.
Цитата из акта
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 данного кодекса.
ВС РФ указал, что незарегистрированный договор аренды не является ничтожным — на момент его заключения (06.12.2013) п. 1 ст. 165 ГК РФ (в ред. ФЗ № 100-ФЗ) не содержал указания на ничтожность при отсутствии регистрации. Договор является заключённым (ст. 432 ГК РФ) и порождает обязательственные отношения между сторонами. Истец как арендатор обладает правом на оспаривание решения собрания (ст. 181.3, 181.4 ГК РФ, ст. 9, 14 ФЗ № 101-ФЗ), так как оно затрагивает его права. Расторжение действующего договора в одностороннем порядке не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ).
Цитата из акта
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ВС РФ указал, что суды не установили совпадение множественности лиц на стороне арендодателя и предмета договоров. По договору от 15.05.2007 арендодателями были 770 человек, а предмет — часть участка (225 обособленных участков площадью 8617,5 га). По договору с ООО «Моя мечта» арендодателем были все собственники, а предмет — весь участок площадью не менее 8668,4 га. Суд допустил математическую ошибку в расчётах, не сопоставив данные с ЕГРН. Кроме того, суд не дал надлежащей оценки доказательствам ответчиков о ненадлежащем использовании истцом земель (зарастание сорняками, перевод орошаемых земель в неорошаемые, админправонарушения, субаренда и т.д.), нарушив ст. 67, 198 ГПК РФ. Также часть собственников привлечена как третьи лица вместо соответчиков, что нарушает ст. 40 ГПК РФ.
Цитата из акта
…заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор, которому было отказано в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года заключил договор аренды с другим лицом, при условии соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положения пункта 1 статьи 621 ГК Российской Федерации, предусматривая в том числе возможность реализации арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и устанавливая, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, направлены на защиту… […] Соответственно, пункт 1 статьи 621 ГК Российской Федерации не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права заявителя, в деле с участием которого суд апелляционной инстанции указал в том числе на отсутствие согласия истца на принятие предложения о заключении договора на условиях, предложенных арендодателем.
Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. Статья 621 ГК Российской Федерации обеспечивает баланс интересов сторон договора аренды с учетом особенностей соответствующих правоотношений и сама по себе не может расцениваться в качестве нарушающей в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя.
Во вновь поступившем в Конституционный Суд Российской Федерации обращении о нарушении конституционных прав теми же положениями во взаимосвязи с примененными судами в деле с участием Ю.И.Щ*****а пунктами 1 и 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации, не нарушающими в обозначенном в жалобе аспекте его конституционные права, не содержится доводов или материалов, которые могли бы дать основания для принятия Конституционным Судом Российской Федерации иного решения по предмету жалобы.
Таким образом, положения пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 621 и 699 ГК Российской Федерации, действующие во взаимосвязи с другими положениями гражданского и земельного законодательства, направлены на создание условий, обеспечивающих реализацию прав и законных интересов сторон договора безвозмездного пользования земельным участком для размещения сооружения (в том числе сооружения религиозного назначения), заключенного на условиях, согласованных физическими и… […] Таким образом, положения пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 621 и 699 ГК Российской Федерации, действующие во взаимосвязи с другими положениями гражданского и земельного законодательства, направлены на создание условий, обеспечивающих реализацию прав и законных интересов сторон договора безвозмездного пользования земельным участком для размещения сооружения (в том числе сооружения религиозного назначения), заключенного на условиях, согласованных физическими и юридическими лицами (включая религиозные организации, созданные в целях совместного вероисповедования и распространения веры) с уполномоченным органом публичной власти, действующим также, с учетом характера договора, не в целях извлечения прибыли, способствуя тем самым соблюдению баланса конституционно защищаемых интересов – публичных и частных, и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя – религиозной организации.
Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Если арендатор продолжил пользоваться участком, предоставленным без торгов до 1 марта 2015 г., после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.
К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 396 ЗК РФ.
К возобновлению на неопределенный срок договоров аренды сельскохозяйственных земель, заключенных до 1 марта 2015 года, не применяется правило п. 1 ст. 396 ЗК РФ о необходимости торгов.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок, в том числе для земельных участков, аренда которых была заключена без торгов.