1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 610 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Суды допустили существенные нарушения: необоснованно отказали в принятии уточнённых требований, ошибочно расценив их как изменение предмета и основания иска (фактически менялось лишь основание); применили не подлежащую применению ст. 619 ГК РФ вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, тогда как арендодатель в одностороннем порядке отказался от договоров аренды (уведомления 2021 г.), и договоры на момент иска прекращены; не дана оценка правомерности возведения и нахождения строений на участках, не установлены признаки реконструкции или обособленности конструкций.
Цитата из акта
В силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором (п. 1).
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций не учли положения ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях: заявление У****й Е.Е. о продлении договора было направлено до истечения срока, и риск неполучения корреспонденции лежит на адресате (арендодателе). Также не проверено, имелись ли основания для отказа в заключении дополнительного соглашения по ч. 3 ст. 8 ФЗ № 58-ФЗ. Кроме того, суды не учли, что договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок по ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжал пользоваться участком без возражений. При этом односторонний отказ арендодателя по ст. 610 ГК РФ возможен, но не может быть признан недействительным, если не доказана недобросовестность. Также не установлено, возникли ли у Ю***а А.А. права по договору замены стороны, который не прошел государственную регистрацию (ст. 131, 164 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).
Цитата из акта
Впоследствии в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района направлен отказ от договора аренды от 12 октября 2012 г. № 10657/1 (письмо от 1 марта 2023 г. №01-23/2121).
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по статьям 195, 199, 200, 208, 222, 301-305, 610, 615, 621, 622 ГК РФ и статье 35 ЗК РФ иск о сносе самовольной постройки, заявленный арендодателем, который не лишён владения земельным участком, по существу является требованием об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, и исковая давность к нему не применяется. Суд апелляционной инстанции неправильно исчислил момент начала давности, приравняв аренду к утрате владения.
Цитата из акта
…договора аренды или акта приема-передачи, свидетельствующего о возврате земельного участка собственнику, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), а П*******о А.Г. является стороной по ранее заключенному муниципальным образованием договору аренды.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Отношения вытекают из договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), а не виндикации. По п. 34 ППВС/ПВАС № 10/22 спор из договорных отношений разрешается по нормам о договоре, ст. 301, 302 ГК РФ неприменимы. Имущество передано по воле истца в рамках договорных отношений. Апелляция не установила выбытие помимо воли, не обосновала невозможность возврата в натуре (повреждение ≠ гибель). Следовало определить основание иска: неисполнение обязательства возврата по ст. 689 ГК РФ или деликт по ст. 1064 ГК РФ. Нарушены ст. 56, ст. 198 ГПК РФ, ст. 607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.
Цитата из акта
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 данного кодекса.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Согласиться нельзя. По ст. 1102, 1109 ГК РФ распределяется бремя доказывания. Признав договорные отношения (ссуда), суд не дал верную квалификацию и применил только нормы о неосновательном обогащении, не оценив довод о добровольном безвозмездном несении расходов (п. 4 ст. 1109 ГК РФ) в нарушение ст. 198 ГПК РФ. К ссуде (ст. 689 ГК РФ) применяются лишь ст. 607, 610, 615, 621, п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ; суд ошибочно сослался на возмещение по п. 2 ст. 623 ГК РФ, не применимое к ссуде. Неверно определена исковая давность (ст. 195, 196, 200 ГК РФ; Пленум № 43): по требованию из неосновательного обогащения срок течет с момента завершения работ, а не с даты признания права собственности.
Цитата из акта
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 данного кодекса.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал множество нарушений:
(1) не дана оценка доводам о мнимости сделки купли-продажи (ст.170 ГК РФ) — аффилированность покупателя, создание за 19 дней до сделки, уставный капитал 10 000 руб., тот же адрес, нет денег, не осматривал объекты, всё за месяц;
(2) ссылка на решение Тверского суда не снимала обязанность оценить возражения о мнимости (п.71, 86 ПП ВС №25);
(3) по п.3 ст.308 ГК РФ размер задатка по сделке между истцом и его аффилированным покупателем не определяет объём ответственности П*******й;
(4) условие о праве арендодателя на односторонний отказ ничтожно по п.2 ст.310, ст.168 ГК РФ — арендодатель ведёт предпринимательскую деятельность, арендатор нет;
(5) после возобновления договора на неопределённый срок (п.2 ст.621 ГК РФ) применяется п.2 ст.610 ГК РФ — предупреждение за 3 месяца для недвижимости;
(6) уведомление доставлено 13.05.2014, значит аренда до 13.08.2014;
(7) неправильная квалификация как краткосрочного найма без учёта фактической непрерывности пользования (ст.683 ГК РФ).
Цитата из акта
Таким образом, с учётом взаимосвязанных положений статей 310 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации к данному условию договора подлежат применению положения статьи 168 указанного кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения сделки.
Данная норма призвана обеспечивать определенность гражданских правоотношений и стабильность гражданского оборота и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя, равно как и абзац второй пункта 2 статьи 610 того же Кодекса, учитывающий специфику договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и обеспечивающий баланс интересов арендатора и арендодателя, в том числе арендодателя – публичноправового образования, которое в силу статей 124 и 125 того же Кодекса выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений и, соответственно, обладает необходимым усмотрением при оценке целесообразности совершения гражданско-правовых сделок и действий.
Во вновь поступившем в Конституционный Суд Российской Федерации обращении о нарушении конституционных прав теми же положениями во взаимосвязи с примененными судами в деле с участием Ю.И.Щ*****а пунктами 1 и 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации, не нарушающими в обозначенном в жалобе аспекте его конституционные права, не содержится доводов или материалов, которые могли бы дать основания для принятия Конституционным Судом Российской Федерации иного решения по предмету жалобы.
Пункт 2 статьи 610 ГК Российской Федерации, учитывающий специфику договора аренды, заключенного на неопределенный срок, обеспечивает необходимый баланс интересов арендатора и арендодателя, в том числе арендодателя – публично-правового образования (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 572-О и от 20 декабря 2018 года № 3186-О). […] Соответственно, это законоположение, регламентирующее исключительно отношения, возникающие между арендатором и арендодателем, само по себе не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя в указанном им аспекте.
Пункт 2 статьи 610 ГК Российской Федерации, учитывающий специфику договора аренды, заключенного на неопределенный срок, обеспечивает необходимый баланс интересов арендатора и арендодателя, в том числе арендодателя – публично-правового образования, которое в силу пункта 1 статьи 125 того же Кодекса выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений и, соответственно, обладает необходимым усмотрением при оценке целесообразности и необходимости совершения гражданско-правовых сделок и действий (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 572-О).
Срок исковой давности по иску о возврате участка в таком случае начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ, пункт 82 постановления № 25).
Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному арендодателем, начинает течь не ранее отказа арендатора от возврата участка после прекращения договора аренды.