1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
(Особенности применения абзаца - Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ )
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
ВС РФ исходил из того, что компетенция Минприроды России и соблюдение процедуры принятия, государственной регистрации, опубликования и введения в действие Приказа уже установлены вступившими в законную силу решениями ВС РФ, в том числе от 23 октября 2025 г. № АКПИ25-764 и от 22 декабря 2025 г. № АКПИ25-906, и административным истцом не оспариваются. При регулировании аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приоритет имеют нормы лесного законодательства: по статье 71 ЛК РФ к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ и ЗК РФ, если иное не установлено ЛК РФ. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающий передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя при долгосрочной аренде, содержит оговорку «если иное не установлено федеральными законами» и не отменяет специального регулирования ЛК РФ; лесной фонд имеет особый правовой режим и является публичным достоянием. Оспариваемая обязанность согласовать с арендодателем в письменной форме действия, предусмотренные статьей 5 Закона № 201-ФЗ, включая перенаем, соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ, согласно которому перенаем допускается с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. ЛК РФ не содержит норм, предоставляющих арендатору лесного участка для осуществления рекреационной деятельности право передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам без согласия арендодателя; предусмотренный частью 6 статьи 71 ЛК РФ запрет на передачу арендаторами лесных участков другим лицам установлен лишь в отношении лесных участков, предоставленных в аренду в целях заготовки древесины. В связи с этим доводы о противоречии оспариваемого положения пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, статье 71 ЛК РФ и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, отклонены как основанные на ошибочном толковании норм материального права. ВС РФ указал, что подпункт «р» пункта 3.4 Типового договора в оспариваемой части не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, неопределенности не содержит и прав и законных интересов административного истца не нарушает.
Цитата из акта
…частности передачу своих прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, предоставленного для осуществления рекреационной деятельности, другим лицам (перенаем), соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливающему в числе прочего, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору…
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции
Верховный Суд указал, что пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предоставляет арендатору по договору аренды на срок более пяти лет право передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, и это право не может быть ограничено договором. Пункт 7 статьи 448 ГК РФ не подлежит применению, поскольку договор аренды для индивидуального жилищного строительства может быть заключен как на торгах, так и без них (статья 39.18 ЗК РФ), и запрет на уступку не распространяется на такие договоры. Суд также отметил, что постановление Конституционного Суда РФ от 4 июня 2026 г. № 37-П подтверждает конституционность пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Цитата из акта
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Препятствий для распоряжения арендатором правом аренды участка (срок более 5 лет) не было; приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, презюмируется добросовестным, а ссылка на недействительность сделки недопустима для недобросовестного лица (эстоппель, п.5 ст.166 ГК РФ). Судами не дана оценка добросовестности П********й Т.К., полагавшейся на регистрацию прав и выданное администрацией разрешение на строительство; постройка возведена на предоставленном для ИЖС участке без нарушений градостроительных норм, поэтому признаки самовольной постройки не установлены.
Цитата из акта
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями нельзя согласиться по следующим основаниям. Статьёй 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного на срок более пяти лет, вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника при его уведомлении. Суды не оценили добросовестность приобретателя на момент получения прав и возведения дома, а также не учли, что по ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не устанавливается при отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и при наличии уведомления и согласования параметров строительства. Применение ст. 10 ГК РФ без проверки всех юридически значимых обстоятельств признано преждевременным.
Цитата из акта
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям. Статьёй 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
По ст. 615 ГК РФ и ст. 42 ЗК РФ арендатор обязан использовать участок по целевому назначению, но по ст. 450 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение допустимо лишь при существенном нарушении, не устраненном арендатором. Суды должны были оценить фактические меры по освоению участка, действующее на момент строительства разрешение, а также преюдициальное значение вступившего в силу решения по делу об отмене постановлений администрации; при этом значение имели и ст. 56, 61, 195 ГПК РФ.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по статьям 1, 7, 40-42, 85 ЗК РФ, статьям 2, 30, 38, 57 ГрК РФ, статьям 222, 260, 263, 264, 552, 610, 615, 621, 622 ГК РФ возведение здания на нескольких смежных участках при отсутствии согласия арендодателя и при несоблюдении целевого назначения и условий аренды не может рассматриваться как допустимое. Суды ошибочно объединили два разных участка в один и не проверили, была ли воля собственника на строительство конкретного объекта.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что по статьям 195, 199, 200, 208, 222, 301-305, 610, 615, 621, 622 ГК РФ и статье 35 ЗК РФ иск о сносе самовольной постройки, заявленный арендодателем, который не лишён владения земельным участком, по существу является требованием об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, и исковая давность к нему не применяется. Суд апелляционной инстанции неправильно исчислил момент начала давности, приравняв аренду к утрате владения.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
Отношения вытекают из договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), а не виндикации. По п. 34 ППВС/ПВАС № 10/22 спор из договорных отношений разрешается по нормам о договоре, ст. 301, 302 ГК РФ неприменимы. Имущество передано по воле истца в рамках договорных отношений. Апелляция не установила выбытие помимо воли, не обосновала невозможность возврата в натуре (повреждение ≠ гибель). Следовало определить основание иска: неисполнение обязательства возврата по ст. 689 ГК РФ или деликт по ст. 1064 ГК РФ. Нарушены ст. 56, ст. 198 ГПК РФ, ст. 607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.
Цитата из акта
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 данного кодекса.
Соответственно, пункт 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, учитывающий особенности обязательств по договору аренды и обеспечивающий необходимый баланс интересов арендатора и арендодателя, как сам по себе, так и с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не может рассматриваться в качестве нарушающего конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.
По смыслу пункта 1 статьи 615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.
Арендатор ограничен не только правовым режимом участка, но и условиями договора, в том числе целевым назначением, поэтому изменение вида разрешенного использования без согласия арендодателя невозможно.
В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, включая право на отсрочку уплаты арендной платы, предоставленное частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.
Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, что исключает возможность произвольного изменения вида разрешенного использования, если участок предоставлен для конкретных целей.
Оценивая соглашение о перенайме (п. 2 ст. 615 ГК РФ) применительно к положениям п. 1 ст. 612 Закона о банкротстве, следует проанализировать, позиция какой из сторон договора аренды обладает большей коммерческой ценностью, и необходимо ли в связи с этим взимать с нового арендатора дополнительную плату за передачу договора.
При оценке перенайма на предмет подозрительности необходимо анализировать коммерческую ценность позиции арендатора и возможность получения дополнительной платы за передачу договора; само по себе освобождение от арендной платы на будущее не исключает неравноценности встречного предоставления.
использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Использование арендованного земельного участка должно осуществляться в соответствии с договором аренды или назначением имущества; возведение объекта недвижимости, не соответствующего условиям аренды, препятствует признанию права.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, что является основанием для возложения на него обязанности по сносу самовольной постройки, возведённой на арендованном лесном участке.