1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 614 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что при разрешении спора о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного по результатам торгов, необходимо учитывать, что размер арендной платы является регулируемым (пункт 1 статьи 424, пункт 4 статьи 447, статья 614 ГК РФ, пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Также суд отметил, что вступившими в законную силу судебными актами по административным делам были признаны незаконными отказы администрации в предоставлении Р*****у земельного участка в собственность, что свидетельствует о реализации им исключительного права на выкуп (статья 39.20 ЗК РФ). Согласно пункту 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) и пункту 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), арендная плата не может взыскиваться за период оспаривания незаконного отказа в выкупе, а при незаконном отказе арендная плата не может превышать земельный налог. Судам необходимо было установить момент подачи заявления о предоставлении участка и учесть сроки, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ.
Цитата из акта
Согласно пункту 1 статьи 424, пункту 4 статьи 447 и статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от…
ВС РФ признал отказ незаконным. Смена категории земель не прекращает арендное обязательство и не меняет собственника: по ст. 7, 8 ЗК РФ, ст. 6, 7, 8 ЛК РФ, ст. 11 и ч. 3, 4 ст. 5 Закона № 172-ФЗ перевод участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов не влияет на вещные права, право распоряжения остается у Российской Федерации, переоформление правоустанавливающих документов не требуется. Перераспределение функций между органами власти не прекращает гражданское правоотношение; смена представителя публичного собственника происходит на основании закона (ст. 617 ГК РФ), что влечет лишь изменение сведений об арендодателе. Право на получение арендной платы у нового уполномоченного органа возникает не автоматически с изменением данных ЕГРН, а с надлежащим оформлением перехода полномочий; поскольку дополнительное соглашение от 17.06.2024 зарегистрировано 26.07.2024 и не распространено на прошлое, МТУ Росимущества вступило в права арендодателя только с 26.07.2024, а до этой даты арендные отношения сохранялись с министерством. Наличие правового пробела в регулировании периода между изменением категории и изменением договора не позволяет арендатору не платить ни прежнему, ни новому арендодателю; к отношениям применяются ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ. Использование земли платно (подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65, п. 4 ст. 22 ЗК РФ), платность использования лесов — принцип лесного законодательства (п. 11 ст. 1 ЛК РФ), арендная плата определяется по ст. 73 ЛК РФ и по условиям договора, а при изменении категории участка ранее установленная плата изменению не подлежит (ч. 2, 3 ст. 74.1 ЛК РФ). Оставление задолженности почти за четыре года без взыскания фактически санкционирует безвозмездное пользование федеральным имуществом и противоречит основам правопорядка; по п. 1 ст. 10 ГК РФ недопустимо недобросовестное осуществление прав. Материалы дела не подтверждают оплату предпринимателем аренды министерству или МТУ Росимущества за спорный период, поэтому двойной оплаты не возникнет. Суды не учли публичный характер доходов федерального бюджета и то, что их главным администратором (распорядителем) является Рослесхоз, не привлеченный к делу; с учетом пассивного поведения МТУ Росимущества судам следовало критически оценить доводы предпринимателя. Обжалуемые акты приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и затрагивают публичные интересы Российской Федерации.
Цитата из акта
…случае смена уполномоченного на участие в арендных отношениях государственного органа не влечет изменение публичного собственника – Российской Федерации, поэтому к спорным правоотношениям должны применяться положения гражданского законодательства об исполнении обязательств в соответствии с условиями договора с учетом даты его заключения и действия (статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса).
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что договор аренды носит взаимный характер, и риск невозможности использования имущества по назначению лежит на арендодателе (ст. 606, 611, 615, 328, 405, 406, 614 ГК РФ). Если невозможность использования возникла по причинам, за которые арендатор не отвечает (например, несоответствие вида разрешенного использования градостроительным нормам), арендатор не обязан вносить арендную плату. Суды нижестоящих инстанций не оценили доводы ответчика о том, что участок не мог использоваться для строительства из-за отсутствия соответствующего вида разрешенного использования в ПЗЗ, а также о том, что арендодатель не обеспечил возможность использования участка по назначению. Также не проверены доводы о невозможности размещения нестационарного торгового объекта. Нарушены требования ст. 195, 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,…
Апелляционная коллегия ВС РФ оставила решение без изменения. Арендная плата, определённая по результатам торгов, не подлежит нормативному регулированию (п. 2 ст. 448, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Условие о невозможности уменьшения цены предотвращает злоупотребления. Оспариваемые положения не выходят за рамки порядка проведения торгов.
Цитата из акта
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС указал, что судами допущены существенные нарушения норм процессуального права. Вступившим в силу решением Динского районного суда от 07.08.2014 Б******у А.С. уже было отказано во взыскании арендной платы за 2010-2013 гг. Обращаясь с настоящим иском, Б*****в вновь ссылался на неуплату за тот же период, что противоречит ст. 61 и ст. 209 ГПК РФ (преюдиция и обязательность судебного решения — обстоятельства не доказываются вновь) — суды это не учли. Кроме того, не получил оценки довод ответчика о том, что застроенный земельный участок выделен одним из сособственников, не входил в состав арендованного участка и принадлежит третьему лицу, что является юридически значимым обстоятельством (ст. 198 ГПК РФ). Ссылки на ст. 65 ЗК РФ, ст. 614, 615, 619 ГК РФ (арендная плата, пользование имуществом, основания расторжения).
Цитата из акта
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока договора производится в размере, определенном договором (ст. 614, 622 ГК РФ). Прекращение договора не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы — требования вытекают из договорных отношений, а не из неосновательного обогащения. Задолженность за период после возбуждения дела о банкротстве (04.03.2015) является текущим платежом (п. 1, 2 ст. 5, ст. 213.11 ФЗ № 127-ФЗ «О банкротстве»).
Цитата из акта
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Арендатор не может нести ответственность за неисполнение обязательства, вызванное противоправными действиями кредитора (п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ). Арендная плата не подлежит взысканию, если арендатор в результате противоправных действий арендодателя был лишён возможности пользоваться имуществом в соответствии с договором (ст. 611, 614, 615 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции не дал оценку тому, что арендатор была лишена возможности использовать участок из-за незаконного отказа в разрешении на строительство (ст. 61, 327 ГПК РФ).
Цитата из акта
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, руководствуясь ст.ст.606, 611, 612, 614 ГК РФ, указала, что арендатор заключил договор без разногласий, не оспорил его, не воспользовался правом требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора (абз.2-5 п.1 ст.612 ГК РФ). Наличие строений на участке с очевидностью обнаруживалось при осмотре, о чем арендатору должно было быть известно (п.2 ст.612 ГК РФ). Вывод апелляции об отсутствии обязанности по внесению арендной платы неправомерен.
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, пункт 4 статьи 614 и статья 622 ГК Российской Федерации не могут расцениваться в качестве нарушающих в указанном в жалобе аспекте конституционные права ООО «АльфаСпецПром», в деле с участием которого суды пришли к выводу об отсутствии у заявителя препятствий в использовании арендованных земельный участков в период действия спорных договоров аренды, а также обязали ООО «АльфаСпецПром» выполнить рекультивацию спорных земельных участков в связи с их ухудшением в указанный период в результате действий иного лица, ответственность за которые тем не менее несет заявитель.
Пункт 3 статьи 614 ГК Российской Федерации направлен на реализацию вытекающего из Конституции Российской Федерации гражданско-правового принципа свободы договора, на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с заключением и исполнением договора аренды, и достижение баланса интересов его сторон и сам по себе не может рассматриваться в качестве нарушающего в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в деле с участием которого суд, истолковав условия договора аренды об одностороннем увеличении размера арендной платы арендодателем, пришел к выводу, что уведомление об изменении цены указанного договора соответствует его условиям.
Пункт 3 статьи 614 ГК Российской Федерации, направленный на поддержание стабильности и определенности в арендных отношениях, в частности по вопросу о размере арендной платы, и, таким образом, на защиту законных интересов участников данных отношений, рассматриваемый во взаимосвязи с иными положениями данного Кодекса, включая нормы, касающиеся свободы договора, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий в том числе инфляционные процессы (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2011 года № 1313-О-О). […] Таким образом, оспариваемые положения не могут расцениваться как нарушающие в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявителя.
Пункт 1 статьи 614 ГК Российской Федерации направлен на реализацию вытекающего из Конституции Российской Федерации гражданско-правового принципа свободы договора, на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с заключением и исполнением договора аренды, и на достижение баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2022 года № 2390-О, от 31 октября 2023 года № 2870-О, от 29 октября 2024 года № 2777-О и др.). […] Оспариваемое положение – как само по себе, так и во взаимосвязи с иными перечисленными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации – не может расцениваться в качестве нарушающего в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суды пришли к выводу, что достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Взаимный характер договора аренды означает, что невозможность пользования объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от внесения арендной платы.