По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 620 Гражданского кодекса РФ
Принятие Правил землепользования Москвы (постановление от 28.03.2017) является актом государственного органа, который сделал невозможным исполнение договора аренды (строительство объекта), что в силу статей 416, 417 ГК РФ влечет прекращение обязательства. Ссылка окружного суда на судебные акты по делу № А40-228194/2018 не опровергает прекращения договора по указанным основаниям, так как расторжение по воле сторон и прекращение из-за невозможности исполнения имеют разные правовые основания. Таким образом, окружной суд необоснованно отменил законные акты первой и апелляционной инстанций.
Цитата из акта
Компания, предъявляя встречный иск о расторжении договора аренды на основании статей 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сослалась на невозможность использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды по вине арендодателя.
Судья Верховного Суда РФ, руководствуясь частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, указал, что кассационная жалоба подлежит передаче, если изложенные в ней доводы подтверждают существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. Изучив материалы и доводы жалобы, судья признал, что основания для передачи жалобы вместе с делом в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ имеются. При этом он отметил, что доводы Правительства Москвы и Департамента о существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, заслуживают внимания. В жалобе приводились доводы, что решение по делу № А40-228194/2018 не имеет преюдициального значения по смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ, поскольку там проверялся односторонний отказ арендодателя от договора по статье 3 Федерального закона от 25 января 2001 г. № 137-ФЗ, тогда как прекращение договора по независящим от сторон основаниям по статьям 416, 417 ГК РФ имеет иные правовые основания; постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. об утверждении ПЗЗ является актом государственной власти, подпадающим под пункт 1 статьи 417 ГК РФ; принятие ПЗЗ повлекло невозможность застройки участка и исполнения договора аренды, поэтому договор прекратился с 28 марта 2017 г. и не может быть расторгнут по решению суда по встречному иску Общества; судебное решение о прекращении договора лишь подтверждает уже совершенное в силу закона действие. Судья ВС РФ также отразил доводы жалобы о том, что по состоянию на 2017 г. Общество не получило разрешение на строительство, участок не освоен, не огорожен и деятельность на нем не ведется; Общество с 1997 г. по 2017 г. имело возможность освоить участок, но не сделало этого; после 2017 г. арендатор не вернул участок по акту, а арендодатель инициировал споры о взыскании арендной платы. Судья ВС РФ указал, что приведенные в жалобе доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, заслуживают внимания.
Цитата из акта
Общество, предъявляя встречный иск о расторжении договора аренды на основании статей 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сослалось на невозможность использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды по вине арендодателя.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что договор аренды носит взаимный характер, и риск невозможности использования имущества по назначению лежит на арендодателе (ст. 606, 611, 615, 328, 405, 406, 614 ГК РФ). Если невозможность использования возникла по причинам, за которые арендатор не отвечает (например, несоответствие вида разрешенного использования градостроительным нормам), арендатор не обязан вносить арендную плату. Суды нижестоящих инстанций не оценили доводы ответчика о том, что участок не мог использоваться для строительства из-за отсутствия соответствующего вида разрешенного использования в ПЗЗ, а также о том, что арендодатель не обеспечил возможность использования участка по назначению. Также не проверены доводы о невозможности размещения нестационарного торгового объекта. Нарушены требования ст. 195, 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 этого же кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ указал: согласно ст. 16, 1069, 1102, 1109, 620 ГК РФ, ст. 90 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ «О газоснабжении в РФ» гражданин вправе требовать возмещения убытков, причинённых незаконными действиями органов местного самоуправления. Администрация с 09.09.2009 (ещё до постановки участка на кадастровый учёт) знала об ограничениях (постановление № 4121 от 07.09.2009 об охранной зоне газопровода), но сведения об ограничениях внесла в кадастр только в 2015 году. Суды не оценили добросовестность публично-правового образования. Арендатор не мог использовать участок по назначению с самого начала, что даёт основание для взыскания неосновательного обогащения (п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ). Суды не дали оценки доводам истца о том, что она узнала о невозможности использования участка только из письма администрации в октябре 2019 г.
Цитата из акта
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал на существенное нарушение норм материального права. Целью заключения договоров являлось приобретение права собственности на квартиру, а не владение ценными бумагами (ст.526, 627, 655, 656 ГК Украины). Применение Закона Украины «О ценных бумагах» ошибочно. Суд не дал оценку: денежные средства в счет оплаты квартиры в размере 200 850 грн. перечислены Банку, который являлся участником Общества и посредником - это могло свидетельствовать о финансировании строительства. Квартира добровольно передана Обществом по акту приема-передачи. Отсутствие печати Общества на акте при таких обстоятельствах не имеет значения (п.1 ст.620 ГК Украины).
Цитата из акта
Согласно положениям пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Украины в случае невыполнения должником обязанности передать кредитору в собственность или в пользование вещь, определенную индивидуальными признаками, кредитор имеет право истребовать эту вещь у должника и требовать ее передачи соответственно условиям обязательства.