1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Верховный Суд указал, что при неосновательном пользовании чужим имуществом размер обогащения определяется по цене, существовавшей во время окончания пользования (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Однако в данном случае арендатор не вправе требовать рыночную стоимость, поскольку договор аренды запрещал передачу участка в субаренду без согласия арендодателя, и истец не мог извлечь доход в таком размере. Суд также отметил, что арендатор, зная о нахождении на участке строения ответчика, не воспользовался правами, предусмотренными ст. 612 ГК РФ (уменьшение арендной платы, расторжение договора), и не принял мер к освобождению участка. Поэтому размер неосновательного обогащения должен определяться как часть арендной платы, уплаченной истцом арендодателю, пропорционально площади, занимаемой ответчиком.
Цитата из акта
…с 4 декабря 2023 г. по 14 ноября 2024 г. Арбитражный суд Краснодарского края, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на положения статей 209, 612, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), удовлетворил исковые требования общества «Грин Моторс», сделав…
Принятие Правил землепользования Москвы (постановление от 28.03.2017) является актом государственного органа, который сделал невозможным исполнение договора аренды (строительство объекта), что в силу статей 416, 417 ГК РФ влечет прекращение обязательства. Ссылка окружного суда на судебные акты по делу № А40-228194/2018 не опровергает прекращения договора по указанным основаниям, так как расторжение по воле сторон и прекращение из-за невозможности исполнения имеют разные правовые основания. Таким образом, окружной суд необоснованно отменил законные акты первой и апелляционной инстанций.
Цитата из акта
Компания, предъявляя встречный иск о расторжении договора аренды на основании статей 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сослалась на невозможность использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды по вине арендодателя.
Судья Верховного Суда РФ, руководствуясь частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, указал, что кассационная жалоба подлежит передаче, если изложенные в ней доводы подтверждают существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. Изучив материалы и доводы жалобы, судья признал, что основания для передачи жалобы вместе с делом в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ имеются. При этом он отметил, что доводы Правительства Москвы и Департамента о существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, заслуживают внимания. В жалобе приводились доводы, что решение по делу № А40-228194/2018 не имеет преюдициального значения по смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ, поскольку там проверялся односторонний отказ арендодателя от договора по статье 3 Федерального закона от 25 января 2001 г. № 137-ФЗ, тогда как прекращение договора по независящим от сторон основаниям по статьям 416, 417 ГК РФ имеет иные правовые основания; постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. об утверждении ПЗЗ является актом государственной власти, подпадающим под пункт 1 статьи 417 ГК РФ; принятие ПЗЗ повлекло невозможность застройки участка и исполнения договора аренды, поэтому договор прекратился с 28 марта 2017 г. и не может быть расторгнут по решению суда по встречному иску Общества; судебное решение о прекращении договора лишь подтверждает уже совершенное в силу закона действие. Судья ВС РФ также отразил доводы жалобы о том, что по состоянию на 2017 г. Общество не получило разрешение на строительство, участок не освоен, не огорожен и деятельность на нем не ведется; Общество с 1997 г. по 2017 г. имело возможность освоить участок, но не сделало этого; после 2017 г. арендатор не вернул участок по акту, а арендодатель инициировал споры о взыскании арендной платы. Судья ВС РФ указал, что приведенные в жалобе доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, заслуживают внимания.
Цитата из акта
Общество, предъявляя встречный иск о расторжении договора аренды на основании статей 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сослалось на невозможность использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды по вине арендодателя.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, руководствуясь ст.ст.606, 611, 612, 614 ГК РФ, указала, что арендатор заключил договор без разногласий, не оспорил его, не воспользовался правом требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора (абз.2-5 п.1 ст.612 ГК РФ). Наличие строений на участке с очевидностью обнаруживалось при осмотре, о чем арендатору должно было быть известно (п.2 ст.612 ГК РФ). Вывод апелляции об отсутствии обязанности по внесению арендной платы неправомерен.
Цитата из акта
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При этом пункт 1 статьи 612 ГК Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды. […] С учетом изложенного оспариваемые законоположения сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя.