По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 619 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Суды допустили существенные нарушения: необоснованно отказали в принятии уточнённых требований, ошибочно расценив их как изменение предмета и основания иска (фактически менялось лишь основание); применили не подлежащую применению ст. 619 ГК РФ вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, тогда как арендодатель в одностороннем порядке отказался от договоров аренды (уведомления 2021 г.), и договоры на момент иска прекращены; не дана оценка правомерности возведения и нахождения строений на участках, не установлены признаки реконструкции или обособленности конструкций.
Цитата из акта
Вместе с тем, суд данные требования об освобождении участков с кадастровыми номерами , фактически рассмотрел, отказав в удовлетворении требований по мотиву непредоставления истцами доказательств, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отказа от договоров аренды.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Возведение жилого дома на участке для ИЖС не требует разрешения на строительство (до 01.03.2031) и не нарушает прав арендодателя, поэтому вывод о существенном нарушении договора ошибочен; не проверен досудебный порядок расторжения договора; иск о признании права отсутствующим неприменим к объекту недвижимости (исключительный способ защиты); прекращение права на объект незавершённого строительства возможно лишь через изъятие и продажу с публичных торгов по ст. 239.1 ГК РФ, а постройка, возведённая в период аренды, самовольной не является.
Цитата из акта
…письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса…
Верховный Суд оставил без изменения апелляционное определение и определение кассационного суда
Обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой добросовестности действий арендатора по надлежащему освоению участка. Длительное (с 2008 года) неиспользование участка является существенным нарушением; подготовительные мероприятия и заключение соглашения о передаче прав после получения отказа от договора направлены лишь на избежание изъятия и не свидетельствуют о фактическом освоении. Суд первой инстанции не обеспечил защиту публичных интересов.
Цитата из акта
…земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
По ст. 615 ГК РФ и ст. 42 ЗК РФ арендатор обязан использовать участок по целевому назначению, но по ст. 450 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение допустимо лишь при существенном нарушении, не устраненном арендатором. Суды должны были оценить фактические меры по освоению участка, действующее на момент строительства разрешение, а также преюдициальное значение вступившего в силу решения по делу об отмене постановлений администрации; при этом значение имели и ст. 56, 61, 195 ГПК РФ.
Цитата из акта
…Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС указал, что судами допущены существенные нарушения норм процессуального права. Вступившим в силу решением Динского районного суда от 07.08.2014 Б******у А.С. уже было отказано во взыскании арендной платы за 2010-2013 гг. Обращаясь с настоящим иском, Б*****в вновь ссылался на неуплату за тот же период, что противоречит ст. 61 и ст. 209 ГПК РФ (преюдиция и обязательность судебного решения — обстоятельства не доказываются вновь) — суды это не учли. Кроме того, не получил оценки довод ответчика о том, что застроенный земельный участок выделен одним из сособственников, не входил в состав арендованного участка и принадлежит третьему лицу, что является юридически значимым обстоятельством (ст. 198 ГПК РФ). Ссылки на ст. 65 ЗК РФ, ст. 614, 615, 619 ГК РФ (арендная плата, пользование имуществом, основания расторжения).
Цитата из акта
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал, что понятия «использование участка по целевому назначению» и «своевременное освоение» различны. Договором конкретные сроки освоения не предусмотрены. Суды не учли ст. 46 ЗК РФ, ст. 450, 619 ГК РФ, не оценили доводы ответчика о наличии объективных препятствий (строения смежного землепользователя, ливневая канализация). Допущено неполное цитирование п. 2 ст. 45 ЗК РФ. Решение не соответствует ст. 195, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа…
Подпункт 1 части первой статьи 619 ГК Российской Федерации закрепляет в качестве условия, при котором по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, направлен на защиту интересов арендодателя при нарушении договора арендатором и предполагает определение судом в рамках его дискреционных полномочий, является ли в конкретном деле нарушение условий договора или назначения имущества существенным. […] Таким образом, данная норма сама по себе не может расцениваться как нарушающая в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды на основе исследованных ими фактических обстоятельств дела пришли к выводу не только о существенном нарушении ООО «Парэкс-Бизнес» условий договора, выразившемся в неиспользовании земельных участков по назначению (для строительства и эксплуатации торгового центра), но и о просрочке более двух раз подряд внесения арендной платы, которая также является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (пункт 3 части первой статьи 619 ГК Российской Федерации).
При этом пункт 4 данной статьи, основанный на принципе добросовестности участников гражданских правоотношений, служит реализации предписаний статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Статья 619 ГК Российской Федерации устанавливает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (часть первая), а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса (часть вторая). […] Таким образом, оспариваемые положения не могут рассматриваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права и свободы ООО «Аксаковское подворье», в деле с участием которого суды указали, что возможность расторжения договора лизинга лизингодателем в одностороннем внесудебном порядке и изъятия предмета лизинга были определены Правилами лизинга автотранспортных средств, в соответствии с которыми сторонами был заключен договор.
Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. Статья 619 ГК Российской Федерации закрепляет условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Пункт 2 статьи 450 и статья 619 ГК Российской Федерации, предполагающие определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности нарушения договора как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке, направлены на защиту интересов стороны договора при таком нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды. […] Таким образом, данные положения не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в деле с участием которого арбитражный суд пришел к выводу о существенности нарушений, поскольку был установлен факт ненадлежащего проведения мероприятий по сохранению охотничьих ресурсов и среды их обитания и выявлена неоднократность нарушений; довод заявителя о выполнении им в полном объеме биотехнических мероприятий принят не был.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Обстоятельства, перечисленные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь при условии, что они являются существенными нарушениями и не устранены арендатором в разумный срок.