1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1 1 . Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.(Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ )
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;(В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ )
(Особенности применения пункта 1- Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ )
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.(В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ )(Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ )
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.(Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ )
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.(Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ )
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 136 Жилищного кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС РФ указал, что при создании ТСЖ собственниками нескольких жилых домов необходимо соблюдение условий, предусмотренных п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ: наличие общей границы земельных участков и сетей инженерно-технического обеспечения. Сославшись на постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П, ВС отметил, что применение по аналогии норм ЖК РФ о многоквартирных домах не предопределяет оценку необходимости, состава и размера платы. Судам следовало установить наличие конкретных объектов инфраструктуры, факт заключения договора с собственником, состав и размер платы с учетом объективной необходимости услуг, их фактического оказания и потребления ответчиком, а также экономическую обоснованность расходов. Доводы ответчика о неоказании услуг и произвольности тарифов не были проверены, что нарушает ст. 195, 196, 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
…представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в…
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС указал, что суд не оценил представленные истцом доказательства (протокол заседания правления ТСЖ от 25.06.2019 и обращение в полицию), не привёл мотивы их непринятия. Сославшись на ст. 304 ГК РФ, ст. 55, 56, 198 ГПК РФ и ст. 135, 136, 36, 39, 155 ЖК РФ, ВС разъяснил, что отключение автоматического доступа могло быть несоразмерным способом защиты прав ТСЖ. Суд не установил, являлось ли такое отключение надлежащим способом защиты права ТСЖ.
Цитата из акта
…представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал на существенные нарушения:
1) Р*****в В.В. не являлся членом ТСН, что не оспаривалось истцом, а взносы установлены только для членов;
2) ФЗ № 66-ФЗ не подлежал применению, поскольку стороны не занимались садоводством/огородничеством;
3) не установлено вхождение участка ответчика в состав ТСН КП «Гайд-Парк»;
4) суд апелляционной инстанции не дал оценки доводам ответчика о его нечленстве в нарушение ст. 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
…недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ (№ 4-КГ19-28, 30.07.2019) отменил решения. Суды не установили: находятся ли участки ответчика в границах территории истца; является ли имущество, бремя по содержанию которого несло ТСН, имуществом общего пользования; имеются ли элементы инфраструктуры, обслуживающие одновременно участки членов ТСН и ответчика. Не определена территория сообщества, создавшего ТСН. ФЗ № 66-ФЗ не подлежал применению, так как стороны не ведут садоводческую/дачную деятельность. Нарушены ст. 123.12, 123.3 ГК РФ, ст. 135-137 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ № 66-ФЗ, ст. 56, 67, 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
…недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных…
Пункт 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающий возможность и условия создания товарищества собственников жилья собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, направлен на соблюдение общих интересов этих собственников по обеспечению сохранности, поддержанию в рабочем состоянии и эффективной эксплуатации имущества, предназначенного для обслуживания этих домов, и прямо закрепляет требование о том, что решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. […] Соответственно, данная норма не может расцениваться в качестве нарушающей в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права А.И.Ч*******й, в деле с участием которой суды на основе представленных в материалы дела доказательств исходили из того, что решение о создании товарищества касается прав и обязанностей только тех собственников, которые участвовали в его создании; иных лиц деятельность товарищества не затрагивает.
Пункт 2 части 2 и часть 4 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливая возможность создания товарищества собственников жилья собственниками жилых домов и распространяя на такие товарищества правила о товариществах в многоквартирном доме постольку, поскольку это не противоречит особенностям отношений в товариществе собственников индивидуальных жилых домов, направлены на реализацию общих интересов всех собственников по обеспечению сохранности, поддержанию в рабочем состоянии и эффективной эксплуатации имущества, предназначенного для обслуживания жилых домов (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27 октября 2015 года № 2471-О и от 24 декабря 2024 года № 3416-О). […] Данные нормы не регулируют вопросов содержания принадлежащих товариществу объектов инфраструктуры и механизма участия лиц, не являющихся членами объединения, но пользующихся указанными объектами, в расходах на их содержание, в связи с чем сами по себе не могут рассматриваться в качестве нарушающих в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы.
Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. Статьи 136, 145 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают возможность создания товарищества собственников жилья собственниками жилых домов, регламентируют правовое положение общего собрания членов данного объединения как высшего органа управления им и конкретизируют правила внесения платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. […] Данные нормы направлены на обеспечение общих интересов всех собственников по обеспечению сохранности, поддержанию в рабочем состоянии и эффективной эксплуатации имущества, предназначенного для обслуживания жилых домов и не могут рассматриваться в качестве нарушающих в указанном в жалобе аспекте конституционные права Н.И.З**********о, из судебных постановлений по делу с участием которой следует, что товарищество собственников жилья было зарегистрировано до введения Жилищного кодекса Российской Федерации в действие, при этом содержащимся в нем положениям о правилах создания товарищества не была придана обратная сила.
Оспариваемые законоположения, закрепляющие понятие товарищества собственников жилья и устанавливающие круг лиц, обладающих правом на его создание (часть 1 статьи 135 и пункт 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также предусматривающие с учетом назначения общего имущества его принадлежность и порядок использования (статьи 24 и 25 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ), сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в указанном им аспекте, притом что Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 года № 55-П сформулировал правовые позиции, касающиеся функционирования комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и несения расходов на содержание этой инфраструктуры.