Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 675 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС сослался на ст. 217, 675 ГК РФ, ст. 9.1 ФЗ № 15-ФЗ, ч. 2 ст. 7 и ст. 13 ФЗ № 189-ФЗ, а также на ст. 108 ЖК РСФСР. Суд указал, что при законном вселении до перехода права собственности новый собственник становится наймодателем на прежних условиях, а жильцы общежития, которым до введения ЖК РФ выселение без предоставления другого жилья не допускалось, сохраняют дополнительные гарантии. Положения о служебном жилье не были надлежащим образом применены, а выводы о выселении без предоставления иного жилья противоречат действующим переходным нормам.
Цитата из акта
…части, также применяются нормы части 2 статьи 60, частей 2 и 3 статьи 83, части 1 статьи 154, частей 1-5, 9 1—13 статьи 156, статей 157 и 159 Жилищного кодекса Российской Федерации. Статьёй 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ (ст. 671, 675, 683 ГК РФ, ст. 5 ФЗ №15-ФЗ, ст. 61, 195, 198 ГПК РФ): правоотношения возникли в 1982 году, когда действовали Основы жилищного законодательства СССР, предусматривавшие бессрочное пользование. Ст. 683 ГК РФ о срочности договора не подлежит применению к отношениям, возникшим до 01.03.1996 (ст. 5 ФЗ №15-ФЗ). Переход права собственности не влечёт изменение договора найма (ст. 675 ГК РФ). Суд необоснованно сослался на преюдициальное значение апелляционного определения, в котором не участвовало Гатчинское РПО.
Цитата из акта
Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС отменил судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение. Указал:
1) Суд не установил собственника общежития до передачи в муниципальную собственность; если собственником была коммерческая организация, подлежат применению нормы гражданского законодательства (ст. 675 ГК РФ).
2) Суд не дал оценки копии ордера от 22.11.1999, ссылке ответчика на работу в ОАО «СЭФКОР», факту банкротства предприятия.
3) С 2002 года на имя Г*******й открыт лицевой счёт, производится оплата; до передачи здания в муниципальную собственность (2007) право проживания не оспаривалось.
4) Согласно ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ к отношениям по пользованию бывшими общежитиями, переданными в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы о договоре социального найма.
Цитата из акта
При установлении судом того обстоятельства, что собственником здания общежития до передачи его в муниципальную собственность являлась коммерческая организация, подлежат применению положения ст. 675 ГК РФ, поскольку в этом случае речь идет о договорных обязательствах, регулируемых нормами гражданского законодательства.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
Судебная коллегия ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. Указала:
1) по п. 2 ст. 292 ГК РФ (в ред. ФЗ №213-ФЗ от 30.12.2004) переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника;
2) правоотношения сторон возникли не с момента регистрации ответчиков, а с момента перехода права собственности (2010-2013 гг.), то есть после изменения редакции ст. 292 ГК РФ;
3) суд не привел норму закона, на основании которой за ответчиками сохраняется право пользования;
4) членами семьи истицы ответчики не являются, договорных отношений между ними нет;
5) ссылка на ст. 675 ГК РФ неправомерна, так как не установлено наличие отношений найма;
6) решение не соответствует ст. 195, 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
Ссылку суда на положения статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать правомерной, поскольку судом не устанавливались обстоятельства, связанные с наличием между сторонами фактически сложившихся отношений по найму.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал: поскольку здание общежития принадлежало организации на праве собственности, правила ЖК РФ о специализированном жилищном фонде не применимы, а подлежат применению нормы ГК РФ. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения договора найма — новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Суды не выяснили, на каком договоре Г***н проживал на момент покупки, что повлекло нарушение ст. 40 Конституции РФ.
Цитата из акта
В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Верховный Суд РФ (ст. 209, 672, 675 ГК РФ; ст. 64, 256 ГПК РФ; ст. 21 ФЗ № 125-ФЗ; ст. 50 ФЗ № 73-ФЗ; ст. 4 ФЗ № 52-ФЗ) установил, что Николо-Угрешский монастырь является памятником истории и культуры федерального значения, комплекс монастырских гостиниц — его неотъемлемая часть, относится исключительно к федеральной собственности. Распоряжение принято в соответствии с законодательством, в пределах полномочий Правительства РФ. Статьи 675 ГК РФ и 64 ЖК РФ гарантируют сохранение права пользования жилым помещением заявителем на условиях соцнайма при переходе права собственности. Право на приватизацию подлежит проверке в ином судебном порядке. Кроме того, заявителем пропущен 3-месячный срок обращения в суд (ст. 256 ГПК РФ) без уважительных причин.
Цитата из акта
…актом его жилищных прав и в частности права на приватизацию занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, не являются основанием для признания акта недействительным. Статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 64 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение,…
Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 675 ГК Российской Федерации и статья 56 ГПК Российской Федерации как сами по себе, так и в системе действующего правового регулирования, вопреки мнению заявителей, не предполагают произвольного ограничения права частной собственности, в том числе не возлагают на собственников жилых помещений обязанность по предоставлению последних в бессрочное пользование третьим лицам. […] Таким образом, оспариваемые нормы, в том числе статья 56 ГПК Российской Федерации, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права Т.М.Г*******й и А.М.Е*****а в указанном в жалобе аспекте.
переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Переход права собственности на жилое помещение (в том числе общежитие) не влечет расторжения договора найма; новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.