1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
Абзац.(Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.(В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3.(Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ )
4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса.(Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ )
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 271 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
Верховный Суд указал, что нижестоящие суды не дали надлежащей правовой оценки законности возникновения у В******о С.В. права собственности на строения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое перешло от АООТ «Краснодарнефтеоргсинтез» (ст. 37 ЗК РСФСР, п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ). Суды не учли, что вступившим в силу решением по делу № 2-1772/2010 за К**********м В.Н. признано право собственности на строения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, и при рассмотрении настоящего дела следовало учитывать эти обстоятельства (ч. 2,3 ст. 61 ГПК РФ, ч. 2,3 ст. 69 АПК РФ). Также не установлены основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 45, 54 ЗК РФ) и не учтено, что при разрушении зданий права на земельный участок сохраняются (ст. 39 ЗК РФ, п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). Применение последствий в виде исключения записи из ЕГРН должно рассматриваться аналогично способу защиты, указанному в п. 52 постановления Пленума № 10/22.
Цитата из акта
…последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить своё право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ (определение от 18.02.2020, № 5-КГ19-227) отменила судебные постановления. ВС РФ указал: в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (пп.5 п.1 ст.1, ст.37 ЗК РФ, ст.271 ГК РФ) с переходом права собственности на строение переходит и право пользования земельным участком; акт продажи от 27.01.1926 и инвентарные карточки подтверждают пользование участком площадью 2 561,65 кв.м с 1926 г. на праве бессрочного пользования; это даёт право на бесплатную приватизацию (п.9.1 ст.3 ФЗ № 137-ФЗ). Суд не дал оценки представленным доказательствам, нарушив ст.ст.55, 56, 67, 198 ГПК РФ.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части
ВС РФ указал, что ст. 304, 305 ГК РФ не могли быть применимы. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник объекта недвижимости, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования частью участка, необходимой для эксплуатации объекта. Переход права собственности на участок к иному лицу не является основанием прекращения этого права. Объекты существовали на участке до его приобретения ООО УК «Арси Групп». Отсутствие государственной регистрации права на объекты не влияет на права и законные интересы собственника и арендатора участка.
Цитата из акта
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, приобретатель недвижимости приобретает право использования соответствующей части земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник. С момента государственной регистрации перехода права собственности на здание (26.04.2010) И****в Н.Н. выбыл из спорных правоотношений и не может нести обязанности по арендной плате. Судами неправильно истолкованы нормы материального права.
Цитата из акта
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования,…
Судебная коллегия ВС РФ оставила судебные акты без изменения, кассационную жалобу ответчиков – без удовлетворения. Суд указал: согласно ст. 271 ГК РФ (в редакции до 02.07.2007), собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования этим участком. На момент приобретения участков ответчиками (2004 г.) и насаждений истцом (2006 г.) насаждения являлись недвижимостью (ст. 130 ГК РФ). Хотя впоследствии многолетние насаждения исключены из перечня недвижимости, суд с учётом конкретных обстоятельств (соотношение стоимости, невозможность перемещения, целевое назначение земель с/х назначения) обоснованно применил по аналогии ст. 446 ГК РФ и обязал заключить договоры. Принцип платности использования земли (ст. 1 ЗК РФ) соблюдён. Срок и условия аренды соответствуют предложениям сторон. Иная точка зрения не является основанием для пересмотра в кассационном порядке (ст. 387, 390 ГПК РФ).
Цитата из акта
В соответствии с положениями статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (в редакции, действовавшей до 2 июля 2007 г., - частью земельного участка).
Соответственно, с учетом указанного принципа положения пункта 2 статьи 271 и статьи 552 ГК Российской Федерации направлены на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, а пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет общее правило о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, которое, однако, не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2022 года № 3353-О и др.).
Российской Федерации, закрепляя принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков, преследуют цель упорядочения земельных отношений, предопределены объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года № 9-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О, от 27 декабря 2023 года № 3439-О и др.), и действуя в системной связи с пунктом 1 статьи 271 ГК Российской Федерации, направлены, помимо прочего, на обеспечение возможности владельцев объектов недвижимого имущества использовать такие объекты в соответствии с их назначением. […] Таким образом, данные законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права А.В.К*****а в указанном в жалобе аспекте, в деле участием которого суды, отказывая в удовлетворении его требования о взыскании неосновательного обогащения, исходили, помимо прочего, из отсутствия доказательств сбережения другим сособственником названного объекта недвижимости какого-либо имущества за счет заявителя.
Соответственно, жалоба в данной части не отвечает требованию допустимости. Статьи 222, 271 и 304 ГК Российской Федерации, статьи 25, 43 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивающие защиту права собственности, возникшего на законном основании, необходимый баланс интересов собственников земельного участка и расположенных в его границах зданий, сооружений, а также стабильность гражданско-правового оборота недвижимого имущества, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды пришли к выводу о допущенном им нарушении прав собственника земельного участка.
Оспариваемые положения пункта 2 статьи 271 и пункта 1 статьи 552 ГК Российской Федерации направлены – с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) – на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в том числе при продаже данного объекта в случаях, когда продавец не является собственником земельного участка, и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в указанном им аспекте.
или иной недвижимости, находящейся на земельном участке,
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользоваться частью этого участка; прекращение аренды не лишает его данного права.