1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ВС РФ признал отказ незаконным. Смена категории земель не прекращает арендное обязательство и не меняет собственника: по ст. 7, 8 ЗК РФ, ст. 6, 7, 8 ЛК РФ, ст. 11 и ч. 3, 4 ст. 5 Закона № 172-ФЗ перевод участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов не влияет на вещные права, право распоряжения остается у Российской Федерации, переоформление правоустанавливающих документов не требуется. Перераспределение функций между органами власти не прекращает гражданское правоотношение; смена представителя публичного собственника происходит на основании закона (ст. 617 ГК РФ), что влечет лишь изменение сведений об арендодателе. Право на получение арендной платы у нового уполномоченного органа возникает не автоматически с изменением данных ЕГРН, а с надлежащим оформлением перехода полномочий; поскольку дополнительное соглашение от 17.06.2024 зарегистрировано 26.07.2024 и не распространено на прошлое, МТУ Росимущества вступило в права арендодателя только с 26.07.2024, а до этой даты арендные отношения сохранялись с министерством. Наличие правового пробела в регулировании периода между изменением категории и изменением договора не позволяет арендатору не платить ни прежнему, ни новому арендодателю; к отношениям применяются ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ. Использование земли платно (подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65, п. 4 ст. 22 ЗК РФ), платность использования лесов — принцип лесного законодательства (п. 11 ст. 1 ЛК РФ), арендная плата определяется по ст. 73 ЛК РФ и по условиям договора, а при изменении категории участка ранее установленная плата изменению не подлежит (ч. 2, 3 ст. 74.1 ЛК РФ). Оставление задолженности почти за четыре года без взыскания фактически санкционирует безвозмездное пользование федеральным имуществом и противоречит основам правопорядка; по п. 1 ст. 10 ГК РФ недопустимо недобросовестное осуществление прав. Материалы дела не подтверждают оплату предпринимателем аренды министерству или МТУ Росимущества за спорный период, поэтому двойной оплаты не возникнет. Суды не учли публичный характер доходов федерального бюджета и то, что их главным администратором (распорядителем) является Рослесхоз, не привлеченный к делу; с учетом пассивного поведения МТУ Росимущества судам следовало критически оценить доводы предпринимателя. Обжалуемые акты приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и затрагивают публичные интересы Российской Федерации.
Цитата из акта
Смена представителя публичного собственника земельного участка происходит на основании закона (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс).
ВС РФ (определение от 25.02.2020 по делу № 44-КГ19-32) оставил судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения. Позиция: Запрет ч. 2 ст. 18 ФЗ № 209-ФЗ направлен на соблюдение права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп имущества, переданного им в аренду в порядке имущественной поддержки. Поскольку имущество передавалось Обществу не в порядке поддержки, а по договору аренды с ФГУП «ФТ-Центр» (на праве хоз. ведения), и на федеральную собственность Закон № 159-ФЗ не распространялся (ч. 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ в редакции на момент аукциона), основания для признания аукциона недействительным отсутствуют. Сама по себе смена собственника не нарушает прав арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Цитата из акта
Сама по себе же передача спорного имущества в собственность М******у Л.Г. на основании договора, заключённого по результатам оспариваемого аукциона, не влечёт в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение прав и законных интересов истца как арендатора.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части
ВС РФ указал, что выводы судов основаны на существенном нарушении норм материального права. Право аренды - имущественное право, объект гражданских прав (ст.128 ГК РФ). Любой объект гражданских прав, в т.ч. имущественные права в виде права аренды, приобретенные супругами в период брака, в силу ст.34, 38 СК РФ могут учитываться при разделе имущества супругов. Право аренды приобретено в период брака на возмездной основе (10 000 руб. из совместных средств) с согласия истца, зарегистрировано в Росреестре. Существенное нарушение ст.128, 129, 213 ГК РФ, ст.34, 38 СК РФ.
Цитата из акта
По общему правилу право аренды можно купить, приобрести в порядке наследования (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), на право аренды недвижимого имущества может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства (статья 75 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), арендатор земельного участка вправе передать свои…
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила апелляционное определение и оставила в силе решение суда первой инстанции. ВС указал: гараж не является самовольной постройкой — он возведён на земельном участке, предоставленном для этих целей по договору аренды (п. 1 ст. 615, ст. 40, 41 ЗК РФ); разрешение на строительство гаража не требуется (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ); права и обязанности по договору аренды перешли к наследнику (ст. 617, 1112 ГК РФ); отказ апелляции основан на ошибочном толковании ст. 222 ГК РФ.
Цитата из акта
Таким образом, после смерти арендатора Л******й З.Н., ее права и обязанности по договору аренды земельного участка, на котором был возведен спорный гараж, в силу статьей 617, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, перешли к ее наследнику - Ж******й М.В. П*и таких обстоятельствах, к Ж******й М.В. после смерти Л******й З.Н. в порядке универсального правопреемства перешли, в числе прав на…
Сохранение же договора аренды в силе при изменении собственника имущества в силу статьи 617 данного Кодекса, обеспечивая защиту прав арендатора, не препятствует переходу прав арендодателя новому собственнику, в том числе в части, соответствующей его доле в праве общей собственности на арендуемую вещь. […] Данная норма, развивая положение Конституции Российской Федерации о том, что право частной собственности охраняется законом (статья 35, часть 1), и действуя в системной связи с пунктом 1 статьи 209 ГК Российской Федерации (закрепляющей, что собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом) и статьей 248 данного Кодекса (в соответствии с которой плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними), направлена на обеспечение необходимого баланса имущественных интересов собственников арендуемой вещи и ее арендатора и также не может расцениваться в качестве нарушающей в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы.
Пункт 1 статьи 3083 и статья 330 ГК Российской Федерации направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай нарушения должником обязательства или неисполнения судебного акта. Статья 617 данного Кодекса, предусматривающая сохранение договора аренды в силе при изменении собственника имущества, призвана обеспечить стабильность правового положения сторон договора и необходимый баланс их имущественных интересов. […] Оспариваемые законоположения, таким образом, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие указанные в жалобе конституционные права заявителя, в деле которого суды пришли к выводу о том, что договор аренды был расторгнут по обоюдному согласию сторон и арендные правоотношения сторон прекратились.
Пункт 1 статьи 617 ГК Российской Федерации обеспечивает преемственность и стабильность арендных отношений в случае смены собственника арендуемого имущества или перехода права хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на такое имущество, защищая при этом права арендатора. […] Данная норма сама по себе не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя, который, согласно выводам судов, подписав в 2017 году мировое соглашение (о размере основного долга по арендной плате), согласился с размером арендной платы, явившимся основанием для расчета задолженности в рамках конкретного дела.
Оспариваемое заявителем положение пункта 2 статьи 617 ГК Российской Федерации по своему содержанию направлено на защиту прав граждан-наследников и не может рассматриваться как нарушающее указанные в жалобе конституционные права и свободы заявителя.
Таким образом, выдел земельного участка в счет невостребованных
Выдел земельного участка в счёт невостребованных долей и регистрация права муниципальной собственности на него не прекращают действующий договор аренды, заключённый до признания права на доли.