1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка , о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.(В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ )
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции и апелляционное определение
ВС РФ, руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст. 14, 22, 61 ФЗ №218-ФЗ, ст. 37 ЗК РФ, ст. 7 ЗК РФ, ст. 55, 56, 57, 59-61, 67, 195, 198, 327 ГПК РФ, ст. 69 АПК РФ, указал: суды не установили все юридически значимые обстоятельства — соответствие фактического расположения участков правоустанавливающим документам; не учли, что участок истца поставлен на учёт раньше (1993), чем участок ответчика (1999); не дали оценки тому, что истец не участвовал в арбитражном деле; не приняли во внимание реестровую ошибку, установленную экспертизой; не оценили нахождение на спорной территории жилого дома истца, право собственности на который зарегистрировано.
Цитата из акта
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ указал:
1) ст. 460 ГК РФ не подлежала применению, поскольку ограничения использования земельного участка не являются обременением (правами третьих лиц), а относятся к зонированию территории (ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ);
2) к спорным отношениям подлежала применению ст. 37 ЗК РФ, регулирующая ответственность продавца за предоставление недостоверной информации об ограничениях;
3) при недоказанности того, что продавец знал или должен был знать об ограничениях, риск неосведомлённости не может быть возложен только на продавца — сведения об ограничениях отсутствовали в ЕГРН, а нормативный акт (приказ Минкультуры) был опубликован.
Апелляционное определение отменено.
Цитата из акта
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее. Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС указал:
1) согласно п. 1 и п. 3 ст. 37 ЗК РФ продавец обязан предоставить информацию об обременениях и ограничениях использования участка, заведомо ложная информация даёт покупателю право требовать расторжения договора;
2) суд апелляционной инстанции не учёл, что ответчик скрыл факт нахождения участка на территории военного городка, что препятствует его использованию по назначению;
3) экспертиза подтвердила отсутствие свободного доступа;
4) действия ответчика содержат признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ);
5) суд апелляционной инстанции в нарушение ст. 67, 198 ГПК РФ не дал мотивированной оценки выводам суда первой инстанции и доказательствам истца.
Цитата из акта
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на…
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Суд не учёл, что право собственности истца на земельный участок в конкретных границах подтверждено записями в ЕГРП и ГКН (ст.2 ФЗ №122-ФЗ, ст.8.1 ГК РФ). Бремя доказывания расположения гаражей на участке, предоставленном ГСК «Волна», лежит на ответчиках (ст.56 ГПК РФ). Суд не назначил землеустроительную экспертизу и не дал оценки заключению ООО «Инженерная геодезия и топография».
Цитата из акта
В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
ВС РФ (ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, ст. 11, 37 ЗК РФ, ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 38, 39 ФЗ № 221-ФЗ): суды не учли, что земельный участок в натуре отсутствует, что установлено вступившим в законную силу судебным постановлением, а судебные акты, на основании которых участок определён на местности, отменены. Участок никогда не находился во владении Б*****й, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения негаторного иска (ст. 304, 305 ГК РФ).
Цитата из акта
В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции
ВС указал:
1) договор от 01.09.2003 является предварительным (прямо указано в пунктах договора, основной договор должен быть заключён до 31.01.2004); обязательства по нему прекращены (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Данных об обращении с требованием о понуждении к заключению основного договора нет.
2) Земельный участок на 01.09.2003 не прошёл кадастровый учёт (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
3) Срок исковой давности (ст. 196, 205 ГК РФ) восстановлен неправомерно — нахождение под следствием не является уважительной причиной для восстановления срока.
4) На момент продажи 04.02.2009 собственником являлась Г*******а Л.Н.
5) Решение содержит противоречие: признаёт действительным договор 2003 года за Т*******о и одновременно применяет последствия недействительности сделки 2009 года (ст. 387 ГПК РФ).
Цитата из акта
Судом не учтено также, что в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (на момент возникновения правоотношений) объектом купли-продажи могли быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Кроме того, вопреки требованиям статей 96 и 97 названного Федерального конституционного закона, представленными материалами не подтверждается применение судами в конкретном деле с участием Е.В.К*******а пункта 1 статьи 425 ГК Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 26 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Кроме того, вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», представленными материалами не подтверждается применение пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 37, а также пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в конкретном деле с участием заявителя.
Поэтому как сам по себе, так и в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, он не может рассматриваться как нарушающий конституционные права заявительницы.
Пункты 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на определение того, какие земельные участки могут быть объектом купли-продажи, и достоверное информирование покупателя об объекте купли-продажи при продаже земельных участков, а также на защиту прав покупателя от недобросовестных действий продавца по сокрытию информации об объекте купли-продажи и какой-либо неопределенности не содержат, а потому как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьями 166 и 168 ГК Российской Федерации (как в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ, так и в действующей редакции) не могут рассматриваться как нарушающие какиелибо конституционные права заявителя.