По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Как Верховный Суд и Конституционный Суд применяют статью 684 Гражданского кодекса РФ
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
К отношениям сторон применимы нормы ГК РФ о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Суды не выяснили юридически значимое обстоятельство — применимы ли к договору правила ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя и о продлении договора при невыполнении наймодателем обязанности уведомить об отказе от продления; сведений о таком уведомлении в деле нет. Это обстоятельство не вошло в предмет доказывания и не получило оценки.
Цитата из акта
…подлежат ли к возникшим из договора от 13 марта 2008 г. правоотношениям сторон с учетом определенного их соглашением срока найма жилого помещения правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, с чем связана необходимость последующего разрешения вопроса о соблюдении наймодателем обязанности по направлению в установленный законом срок в адрес нанимателя…
ВС РФ (№ 35-КГ21-3-К2, 22.06.2021) отменил апелляционное определение и определение кассации в части отказа в выселении. Уведомление от 17.08.2018 не отменяло уведомление от 29.05.2018, а лишь предлагало вариант досрочного расторжения с предоставлением служебного жилья, от которого наниматель отказалась. Следовательно, наймодатель выполнил обязанность по предупреждению об отказе от продления (п. 2 ст. 684 ГК РФ) за 3 месяца. Договор прекращён, ответчики утратили право пользования (ст. 35 ЖК РФ).
Цитата из акта
…делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ, руководствуясь ст. 30 ЖК РФ, ст. 671, 683, 684 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ, указал: между сторонами возникли гражданско-правовые отношения коммерческого найма; ст. 684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок; наймодатель обязан не позднее чем за 3 месяца до истечения срока предложить нанимателю заключить договор на новый срок или предупредить об отказе; если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Суд не выяснил, выполнил ли наймодатель эту обязанность.
Цитата из акта
…делу юридически значимым и подлежащим установлению с учётом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.
С учетом этого абзац второй статьи 684 ГК Российской Федерации, действующий в системе нормативных положений, направленных на защиту нанимателя и наймодателя жилого помещения с учетом необходимости обеспечения баланса их интересов, как сам по себе, так и во взаимосвязи с другими законоположениями не может рассматриваться в качестве нарушающего в указанном в жалобе аспекте конституционные права Н.А.К*******о, в деле с участием которой суды исходили из того, что она была проинформирована об адресе для направления ответчику юридически значимых сообщений, однако уведомление об отказе от продления договора найма туда отправлено не было.
Устанавливая предельный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения (пункт 1 статьи 683 ГК Российской Федерации), законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок (абзац первый статьи 684 ГК Российской Федерации), а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон (абзацы второй – четвертый статьи 684 данного Кодекса). […] Таким образом, оспариваемые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 года № 78-О-О) и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы О.С.Ш*******й, в деле с участием которой судами, в частности, было учтено, что ответчики проживают в приобретенном ею жилом помещении на основании договора найма от 11 января 2011 года, и по истечении первоначального срока действия которого сторонами не было заявлено о его прекращении; заявительница же как новый собственник – на основании положений статьи 675 ГК Российской Федерации – стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.