1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
К отношениям сторон применимы нормы ГК РФ о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Суды не выяснили юридически значимое обстоятельство — применимы ли к договору правила ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя и о продлении договора при невыполнении наймодателем обязанности уведомить об отказе от продления; сведений о таком уведомлении в деле нет. Это обстоятельство не вошло в предмет доказывания и не получило оценки.
Цитата из акта
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Ст.88 ЖК РФ об обеспечении нанимателя другим жилым помещением на время капитального ремонта или реконструкции относится к договору социального найма, а не коммерческого (ст.683 ГК РФ). Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания (п.3 ст.687 ГК РФ). Правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции у апелляции не имелось.
Цитата из акта
В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ, руководствуясь ст. 30 ЖК РФ, ст. 671, 683, 684 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ, указал: между сторонами возникли гражданско-правовые отношения коммерческого найма; ст. 684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок; наймодатель обязан не позднее чем за 3 месяца до истечения срока предложить нанимателю заключить договор на новый срок или предупредить об отказе; если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Суд не выяснил, выполнил ли наймодатель эту обязанность.
Цитата из акта
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определён, договор считается заключённым на пять лет.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС указал множество нарушений:
(1) не дана оценка доводам о мнимости сделки купли-продажи (ст.170 ГК РФ) — аффилированность покупателя, создание за 19 дней до сделки, уставный капитал 10 000 руб., тот же адрес, нет денег, не осматривал объекты, всё за месяц;
(2) ссылка на решение Тверского суда не снимала обязанность оценить возражения о мнимости (п.71, 86 ПП ВС №25);
(3) по п.3 ст.308 ГК РФ размер задатка по сделке между истцом и его аффилированным покупателем не определяет объём ответственности П*******й;
(4) условие о праве арендодателя на односторонний отказ ничтожно по п.2 ст.310, ст.168 ГК РФ — арендодатель ведёт предпринимательскую деятельность, арендатор нет;
(5) после возобновления договора на неопределённый срок (п.2 ст.621 ГК РФ) применяется п.2 ст.610 ГК РФ — предупреждение за 3 месяца для недвижимости;
(6) уведомление доставлено 13.05.2014, значит аренда до 13.08.2014;
(7) неправильная квалификация как краткосрочного найма без учёта фактической непрерывности пользования (ст.683 ГК РФ).
Цитата из акта
Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение
ВС РФ (ст. 671, 675, 683 ГК РФ, ст. 5 ФЗ №15-ФЗ, ст. 61, 195, 198 ГПК РФ): правоотношения возникли в 1982 году, когда действовали Основы жилищного законодательства СССР, предусматривавшие бессрочное пользование. Ст. 683 ГК РФ о срочности договора не подлежит применению к отношениям, возникшим до 01.03.1996 (ст. 5 ФЗ №15-ФЗ). Переход права собственности не влечёт изменение договора найма (ст. 675 ГК РФ). Суд необоснованно сослался на преюдициальное значение апелляционного определения, в котором не участвовало Гатчинское РПО.
Цитата из акта
Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
ВС РФ оставил судебные постановления без изменения, указав на их законность и обоснованность. Здание изолятора является нежилым (ст. 15, 16 ЖК РФ). Договор найма заключён на срок до 5 лет, в силу ст. 683 ГК РФ он является договором коммерческого найма, а не социального, и не даёт права на приватизацию. Доводы о статусе вынужденного переселенца не подтверждены документально. Собственник вправе требовать устранения нарушений (ст. 304 ГК РФ).
Цитата из акта
Это дает основание характеризовать его в силу ст. 683 ГК РФ как договор коммерческого найма, а не договор социального найма, как полагают Б****п Т.Т. и Б****п Н.В. Н********ь жилого помещения по договору коммерческого найма в соответствии с законом права на приватизацию занимаемого жилого помещения не имеет.
ВС РФ, руководствуясь ст.ст.304, 305, 311 ГПК РСФСР, ст.ст.40, 29, 8 ЖК РСФСР, ст.ст.677, 683, 685 ГК РФ, а также Законами «Об основах федеральной жилищной политики», «О социальной защите инвалидов», «О статусе военнослужащих», «О статусе судей», согласился с выводами суда первой инстанции по каждому из оспариваемых пунктов и указал на правильное применение судом норм материального права. Оснований для отмены решения не имеется.
Цитата из акта
…установленный в договоре, а также по договору поднайма, по которому наниматель с согласия наймодателя пе редает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднани мателю (ст. ст. 683, 685 ГК РФ) Пользование жилым помещением по краткосрочному договору коммер ческого найма не порождает правовых последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 677 ГК РФ, согласно которой граждане, постоянно…
Устанавливая предельный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения (пункт 1 статьи 683 ГК Российской Федерации), законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок (абзац первый статьи 684 ГК Российской Федерации), а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон (абзацы второй – четвертый статьи 684 данного Кодекса). […] Таким образом, оспариваемые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 года № 78-О-О) и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы О.С.Ш*******й, в деле с участием которой судами, в частности, было учтено, что ответчики проживают в приобретенном ею жилом помещении на основании договора найма от 11 января 2011 года, и по истечении первоначального срока действия которого сторонами не было заявлено о его прекращении; заявительница же как новый собственник – на основании положений статьи 675 ГК Российской Федерации – стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.