1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
(Особенности применения абзаца - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ )
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда
ВС сослался на ст. 217, 675 ГК РФ, ст. 9.1 ФЗ № 15-ФЗ, ч. 2 ст. 7 и ст. 13 ФЗ № 189-ФЗ, а также на ст. 108 ЖК РСФСР. Суд указал, что при законном вселении до перехода права собственности новый собственник становится наймодателем на прежних условиях, а жильцы общежития, которым до введения ЖК РФ выселение без предоставления другого жилья не допускалось, сохраняют дополнительные гарантии. Положения о служебном жилье не были надлежащим образом применены, а выводы о выселении без предоставления иного жилья противоречат действующим переходным нормам.
Цитата из акта
…указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма, за исключением статьи 672, пункта 2 статьи 674, статей 683 и 684, пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст.88 ЖК РФ об обеспечении нанимателя другим жилым помещением на время капитального ремонта или реконструкции относится к договору социального найма, а не коммерческого (ст.683 ГК РФ). Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания (п.3 ст.687 ГК РФ). Правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции у апелляции не имелось.
Цитата из акта
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ВС РФ отменил апелляционное определение. В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания имущества. Ответственность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии лежит на собственнике. Договор аренды (ст. 671, 687, 678 ГК РФ) не создает обязанностей для третьих лиц (истца) и не освобождает собственника от ответственности за необеспечение надлежащего содержания. Собственники квартиры обязаны возместить ущерб. Ст. 387, 330 ГПК РФ.
Цитата из акта
Из содержания п. 4 ст. 687 ГК РФ следует, что именно наймодатель жилого помещения является ответственным за действия нанимателя или других граждан, совместно с ним использующих жилое помещение для проживания.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции
Судебная коллегия ВС РФ отменила оба судебных акта и направила дело на новое рассмотрение. Суд не рассмотрел требование ЧМК о расторжении договора найма по п.2 ст.687 ГК РФ (невнесение платы с 2006 года). Вывод о праве на приватизацию сделан без учёта того, что квартира вошла в уставной капитал ОАО «ЧМК» при акционировании (ст.18 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда»), и на частный жилфонд приватизация не распространяется. Также не указано основание выселения О**********х (нарушение ст.3, 103, 104 ЖК РФ).
Цитата из акта
Пункт 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Оспариваемые положения статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы содержания жилых помещений и общего имущества в многоквартирном жилом доме, основаны на положениях гражданского законодательства о бремени содержания собственником своего имущества, направлены на поддержание дома и помещений в нем в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, отвечают общим интересам собственников помещений и также не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя, равно как и пункт 4 статьи 687 ГК Российской Федерации, направленный на соблюдение правил пользования жилыми помещениями.